冯仑：做房地产就像喝酒 不能一味喝高去追求暴利

　　3月22日-24日，“中国发展高层论坛2014”年会在京召开，本届论坛以“全面深化改革的中国”为主题，围绕新型城镇化、财税体制改革、社会保障体制建设、开放型经济体制建设、国企改革等一系列重大问题进行探讨。万通控股董事长冯仑在出席“2014中国发展高层论坛—房地产市场与宏观经济稳定”时表示，房地产企业、市场和政府这三个角色之间的关系，就像要喝酒的人、市场和管喝酒次序的人。现在政府明白了，不让喝酒不行。不让喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市场关了，谁也得不到好处。

　　冯仑称，讲房地产已经讲了大概将近20年，这20年里面一直在讲三个角色，一个叫企业，一个叫市场，还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系呢？我相信有很多的著作，刚才讲了很多的理论，我一直在找一个经验，生活中的经验，能把这件事能说明白。一直都没有成功，直到上个礼拜喝了一次大酒，喝倒了我就想清楚了。

　　企业就是要喝酒的人，他要追求他不断的兴奋度，要追求他的快乐，要追求甚至是非兴的高潮，他本能就是这样，从小有人就说喝了好，喝了舒，实际有点不舒服，但他要追求。

　　第二就是酒店，这就是市场。酒店放了各种各样的酒，有各种招牌，各种幌子，还有各种妖娆的服务员，各种会推销的促销人员，摆了很多酒，这叫市场。

　　第三管喝酒次序的人，比如说经理、警察和你的朋友坐在那，不断劝你。这样的人就构成了政府。

　　我们为什么喝大了呢？第一，过分追求快乐，而忘了自己的身体承受力。比如更多的负债，追求暴利，结果过头了喝倒了。

　　第二种情况就是酒没找对，找到了假酒，或者只能喝低度酒，但你却喝了烈酒。市场当时给你提供的各种各样的机会是有陷井的，但你不知道，喝大了。

　　第三周围的人劝酒。不断的说，经济学家说没泡沫没问题，这个东西利润很好。还有一种是不能喝，谁喝了酒驾、坐牢。夺了酒了以后，喝酒的权利是与生俱来的人权之一，所以这三者之间一直就是搞不清楚。过去十多年喝酒的人不爽，经常酒瓶子被拿走。市场也经常给我们讲，有讲喝酒不好的经济学家，也有讲机会非常多的喝酒才爽的也有经济学家这么讲。比如说谢国忠这个经济学家，他讲喝酒会死人，也有人讲喝酒有益于健康。

　　冯仑表示，我们喝酒的人作为企业，我们知道要健康的喝酒，不要喝大酒，喝大酒有益于快乐一时，无益于身心健康。过去两三年房地产公司的直接融资已经到了平均好的房地产公司到40%左右，整个社会这个行业的直接融资，有15%左右。也就直接融资越来越多，要有利于控制风险，每个投资人他们对于风险的控制，比银行要严格。能得到这种直接融资的企业，也不是一般企业，一定是项目好，企业好，管理好，这些有品牌，能持续发展的有经验的企业。

　　随着市场经济的竞争，越来越多的企业开始觉得喝酒要慎重，比如说暴利喝到high是不好的，要持久的喝，这是企业界，房地产行业普遍共识。

　　第二，大家觉得要换换酒。住宅公司像万科也讲要成为一个城市的服务商，大家显然都想换酒了，一换酒度数降低了，把高度酒暴利去掉，所有的这种转到住宅以外，实际上都是在房地产的价值链的中间和上游走，以前是制造业，开发是制造业，风险很大，现在是服务业和金融业，尤其是服务业，风险很小。房地产行业现在换酒由制造业换成服务业和金融业，美国所有的房地产类公司，80%以上是服务业和金融业，我们80%都是开发公司，现在我们要换酒，换酒以后喝醉的人就少多了。

　　第三政府也明白了，不让喝酒不行。不让喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市场关了，谁也得不到好处。政府说喝酒是可以的，要自然而然的喝，量力而行的喝，在家长监控下喝，要各自知道喝酒是伤身，要提醒，就像对烟的管制一样。我们现在对烟的管制很好，又提醒，又有点政府该管的管住，同时大家自己愿意抽可以在户外抽，又不伤害别人。

　　政府最近的管理，比如说资本市场，有限度的放开。优先股放开，另外对于限价、限购慢慢弹性化掌握，不以简单的房价作为目标，强制性市场，不管所有人只能喝二两，这事是不行的。对于整个保障的目标要明确，现在大概20%左右由政府兜底，也就说在监管喝酒的人也慢慢知道了，必须让大家喝好，但是只要换酒不能只给一种酒，同时也不能够把大家最后不能喝的人也稍微管管，给点低度酒。

　　冯仑最后指出，到今天为止这个市场已经转型到持续健康发展的一个新的起点，这是可以期待的，就像今天的天气，我们应该抱有信心。