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本报记者 荆宝洁 长沙报道
2013年7月，长沙发生了轰动全国的“抢地事件”。
角逐的双方是万科长沙公司和卓越长沙公司，尽管成交金额并不十分巨大，但失地的卓越十分介怀。通过长沙国土局网上挂牌系统摘地的卓越，在最后十秒钟被万科“偷袭”。
不过，5个月以后的2
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故事发生在长沙大河西先导区—梅溪湖国际新城。客观地说，抢地局面的出现，正是作为卖方的政府乐于看到的。目前，加上卓越，已有方兴地产、中建、中国铁建、合能、万科、中海、佳兆业、晟通、和泓、新达美、天祥、华盛等开发商，在这片土地撒下了“真金白银”。
有人趋之若鹜，有人却冷眼旁观。一位本土国企开发商并不看好河西区域。作为老长沙人，他对21世纪经济报道记者说，“有几个长沙人愿意去河西买房子，就因为它环境好吗？”
在长沙大河西先导区，不仅有梅溪湖国际新城，还有几乎同一时期开始建设的滨江商务新城和洋湖生态新城、大王山旅游度假区。目力可及的范围内，到处是塔吊，到处在盖楼。
那些一猛子扎进梅溪湖的开发商，显然怀揣着不一样的梦想。在憧憬的拐角，它们与政府不期而遇。
城市“做大”的逻辑
当下的城市之所以具有吸引力，或者城市人口的快速扩张之所以被解读成正面的现象，是因为城市所提供的规模经济和放大效应，可以增加人们实现就业、获得服务、拥有更好生活质量的机会。
21世纪经济报道记者获得的一份长沙市文件显示，长沙早就有把城市做大的想法。2011年，时任长沙市副市长赵文彬认为，做大城市规模是增强区域竞争力的需要。城市越大，资源聚集力越强，经济实力和区域竞争力就越强。而中部地区的竞争异常激烈，长沙就面临着和武汉、郑州之间的竞争。
不完全统计，目前规划中的城市圈有16个，多处在“三纵两横”城市带，包括：长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、辽中南、海峡西岸、中原、关中、成渝、哈长、太原、武汉、长株潭、南昌、合肥、兰州。但在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来，这些城市圈未必能获得同等发展机会；重庆、武汉、成都、郑州、西安、合肥、长沙、南昌、太原、济南等城市，不可能同步享受来自沿海增长中心的“辐射效应”，同步实现快速的增长。在这场内陆城市的竞争中，有的城市会优先发展，有的城市会靠后发展，有的城市甚至会停滞。
从城市发展的大战略来看，长沙市政府认为，长沙做大可以同时提高投资和消费需求。城市人均消费水平是农村人口的3倍。更多的农民转化为市民后，将促进长沙的消费增长。另外，外商直接投资一般只青睐于人口多、消费能力强、环境好的大城市。美国英特尔公司为什么将投资25亿美元的项目落户于大连？恐怕与大连是外向型城市，有强大的消费能力密切相关。长沙作为内陆城市，唯有做大，才能吸引全球高新技术企业和战略投资者的眼球。
现代服务业，是决定一个城市发展水平的重要标志。城市规模小，被视为长沙缺乏现代服务业发展土壤和市场空间的“软肋”。做大城市规模，可以保证政府的投资回报。通过土地出让收入偿还银行债务。与此同时，有更多的人口才能足够支撑基础设施的运营。
长沙扩编5倍
2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙市据此成立大河西先导区。
长沙大河西先导区规划面积约1200平方公里，包括岳麓区、高新区的全境和望城区、宁乡县的部分区域。现已启动的片区中，滨江片区规划为金融商务新城，梅溪湖片区规划为国际服务和科研创新城，洋湖片区规划为总部经济区，坪塘片区规划为现代休闲旅游度假区。
2011年，长沙望城撤县设区前，长沙城区面积是954.6平方公里。先导区的规划面积超过了长沙老城区的面积。但2011年5月，《长沙市城市总体规划修编（2003-2020）》显示，2020年长沙规划区面积达4960平方公里，比2003年版规划扩大了5倍。
虽然城市有做大的意愿，但政府能力是有限的，必须在更广阔范围内借助市场的力量。2011年1月，在前期聘请普华永道进行片区投入产出分析的基础上，长沙先导区通过公开竞投，引入了中国中化集团旗下方兴地产，签订了《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》。据招募公告统计，项目前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。
为了加速梅溪湖项目的开发，方兴地产于2011年9月以7.5亿元引入中建股份，后者拥有方兴地产长沙公司旗下金茂投资（长沙）有限公司20%股权。
2012年，房地产市场经过短暂的调整后恢复增长，重要标志便是土地价格的迅猛上涨。不仅民营开发商感慨公司利润被地价吞蚀，即使是财力雄厚的国企也饱受高价地的折磨。而介入政府垄断的土地市场，参与土地一级开发，不仅可以获取低价拿地的优势，还能获得政府融资的支持。当然，并非每个企业都有此实力并愿意尝试。
试验区的淘汰式竞争
文章开头所提到的卓越所获长沙地块，楼面地价约为3315元/平方米。记者查询的数据显示，2012年，梅溪湖成交地块楼面地价为2222元/平方米。2013年，梅溪湖成交地块楼面地价为3097元/平方米，同比上涨39.4%。
不仅仅是梅溪湖的地价在上涨，其他新城的价格也在提升。21世纪经济报道记者获得的数据显示，2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平均703元/平方米。
先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地价值。2012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平方米），是2008年的5倍。
2013年1至9月，先导区管委会非工业用地土地出让37宗，合计2778亩，成交价159亿元，亩均单价544万元，比2012年增加29万元/亩。2013年5月挂牌出让的洋湖垸G47地块，楼面单价达4841.46元/平方米，滨江A7地块楼面单价达7983.28元/平方米。
小范围来看，梅溪湖国际新城、洋湖新城、滨江新城存在着竞争关系，需求会被分流。许多购房者常常要比较三个新区的项目后，再做出决定。但在方兴地产看来，合作大于竞争。可资证明的是，万科在三个新城均有布局，也说明了这几个区域的客流并不完全冲突。
当年的上海，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，正如上文那位国企长沙人所说，如今的长沙，要让旧城的居民到先导购房置业，对观念也是不小的挑战。同时，先导区也面临着外部的竞争。
2009年，全国新批准了11个综改试验区，湖南省内则批准了5个两型示范区。赵文彬指出，“扶强不扶弱、优胜劣汰，历来是经济竞争的法则。在激烈的竞争中，哪个试验区声势大、影响大，率先脱颖而出，哪个试验区就可以获得更多的政治资源和社会资源的支持而成为成功者。而其他的试验区就会被边缘化，从而退出历史舞台。”
因此，无论是先导区还是梅溪湖，都不轻松。
据21世纪经济报道记者了解，大河西先导区洋湖片区和滨江片区采取的是传统开发模式，即由政府的平台公司—先导控股公司，进行土地一级开发。简单来说就是，政府设立城投公司，整理土地达到出让标准后，卖地给开发商，通过卖地收入回笼一部分资金，再利用一部分资金进行配套建设，循环、滚动开发，待区域成熟后，再在二级市场上拿地，获取一部分开发收益。先导控股公司也曾到北京、海南等地，向开发商推介土地。
据记者现场粗略观察，长沙在建的几个新城中，梅溪湖国际新城的城市面貌更美观，发展得更加迅速。老照片上显示，过去的梅溪湖是葡萄园小农庄，布局凌乱，但经过重新规划和开发后，道路、景观焕然一新。
先导区管委会也将总部设在梅溪湖国际新城。先导区管委会负责人也承认，市场化公司更擅于打造环境。方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。
片区内规划有10所小学，7所中学，达到1068个教学班、5万学生的规模。其中，长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学已于2012年9月开学，师大附中梅溪湖实验中学、周南梅溪湖实验中学、博才小学也将于2014年9月开学。方兴专门成立了学校筹建办，引入名校并承建区域内的7所学校，每一座学校均坚持“绿金”理念按照绿色建筑的标准打造。除了引入名校外，方兴还建设了桃花岭公园等一系列公共市政配套。学校、医院、公园，这些公共服务设施，对长沙人是有冲击力的。
方兴利用自己的开发优势，在区域内建设了商业综合体—金茂广场，包含酒店和商业。酒店是开发商公认经营难度最大的物业，在新区建设酒店等商业，更是冒险的尝试。但方兴建造商业综合体，已超出了单一项目的意义，更重要的是为了提升区域环境。其产生的直接的效应是地价的提升，作为土地一级开发者可藉此获得溢价收益。
与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈，政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。它们存在的主要问题，一是定位过高。直辖市提出规划建设国际大都市、国家中心城市；省会城市提出建设国际化城市，大区域中心城市；一些中型城市也提出建设区域金融中心、教育中心、文化中心。
二是速度过快。西南一个县级市，在建的房地产开发面积达到1000万平方米，可以提供超过10万套住房，而其市区总人口才30万出头，消化现有住房的周期超过15年。
三是用力过猛。江苏一个镇，政府财力不足，征地速度却不降，直接给农民打白条，言称征地补偿“过两年再给”。
关于城镇化由谁做主导，不同的国家走过不同的道路。比如，美国更多依靠市场力量，而日本主要是由政府主导的。国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究室主任刘云中曾对大多数的“鬼城”做过调研。他在接受21世纪经济报道记者采访时表示，每一座“鬼城”、“空城”的规划，都是经过层层审批的，都有其建设的理由，它们共同的问题是太超前，现在应该反思的是，要不要放慢建设的速度。
对于深度参与城镇化建设的开发商而言，此即风险所在。
谁做主导？
求解商业模式
不少房地产企业的业绩，依赖于土地一级开发，呈现强烈的波动性。万方发展（000638.SZ）预计，2013年公司将亏损1000万元-1300万元。主要原因之一是土地一级开发项目未能结转收入。
受到影响的还有新湖中宝（600208.SH）、绵世股份（000609.SZ）。最典型的案例莫过于云南城投（600239.SH），当年在昆明环湖东路土地一级开发上投入大量资金，但因政府修改规划和市场因素，错过了最佳出让期，云南城投为此付出了惨重的代价。
方兴地产一级开发也影响到了它的利润率。据方兴地产2013年中期业绩报告显示，公司2013年上半年的毛利率为43%，低于去年同期的56%；地产销售毛利率从去年同期的49%下降9个百分点至40%。虽然房地产上市公司的利润率都呈下滑趋势，但方兴的降幅偏大。
方兴地产董事会主席何操坦言，2013年上半年，方兴地产长沙梅溪湖一级土地开发项目是计入物业开发来算的，这一项目的毛利率只有33%，扣除该项目影响，开发板块的毛利率是48%，跟去年基本上持平。
土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产。但这些不会在当年业绩中体现。土地一级开发项目的开发周期长达6至10年，利润结算需要在整个项目开发结束后。
分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。
二三线城市的城镇化，其实才刚刚展开。更深程度的参与城镇化建设，建立新的商业模式，关系到部分开发商未来十年的发展路径。国家新型城镇化规划（2014-2020）提出，城镇化战略要遵循以市场主导，政府指导的路径。梅溪湖国际新城为长沙先导区乃至其他城市新区提供了一种可供借鉴的市场化操作模式，方兴地产已携此经验在广州再涉土地一级开发项目。（编辑 代波 袁一泓 徐炜旋）
作者：荆宝洁
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