探路共有产权住房

　　2014年的政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

　　3月19日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。

　　所谓共有产权住房，即可按个人与政府的出资比例，在一定时期内实行政府和购房者共同拥有产权。

　　过去几年，已有部分城市对共有产权住房先行先试，目前住建部正在积极奔赴各地展开调研，原计划去年底正式出台的“城镇住房保障条例”，也因为需要增加共有产权住房的内容而返工重修。

　　“纳谏”

　　“这是比较突然的。”一位参与制定共有产权住房政策的人士告诉《财经国家周刊》记者，中央就推广共有产权住房在数月前刚有明确表态。

　　他介绍，在2013年10月底中央政治局首次集体“学房”（研究房地产问题）会议上，有相关领导认为完善住房供应体系可发展共有产权住房，要求住建部开展研究。12月份，有关部门又向决策层递交了湖北黄石市通过“共有产权、先租后售”打开公租房流转通道、破解棚改资金来源不足难题的报告，进一步让决策层认识到共有产权住房的好处，从而促使共有产权住房写进了今年的政府工作报告。

　　上述参与制定共有产权住房政策的人士告诉记者，住建部已经到最早推行共有产权住房试点的江苏省淮安市、北京市进行调研，对上海开展的共有产权住房实践也进行了详细了解。但是预计形成推广方案还需一段时间。

　　《财经国家周刊》记者同时从一位接近住建部的人士处了解到，业界期待已久的《城镇住房保障条例》也返工修改，新增了共有产权住房的相关内容，目前正在重新征求意见中，有望今年上半年出台。

　　“虽然条例没有‘共有产权’的字样出现，但是在书面合同签订、上市转让限制等相关条款中，体现了共有产权住房的内容。”这位人士介绍。新的征求意见稿规定，“在签订书面合同时，明确价格支付方式，约定产权份额”，在上市转让限制条款中又规定，“满5年可以转让，并按照配售合同的产权份额向政府补缴相应的价格，政府优先购买”。

　　解压

　　中央态度鲜明，地方也纷纷表态推进。住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴对《财经国家周刊》记者表示，梳理地方共有产权住房实践经验，发现主要有三种推进模式：一是具有保障性的政策性商品房，二是传统的经济适用住房的升级，三是公租房或廉租房租转售为共有产权住房。

　　“比如，北京市的自住型商品房，是一种具有保障性的政策性商品房。只有购房资格限定，是针对热点城市住房群体大且支付能力不足而设计的，其实解决的是高房价城市的住房供应紧张问题。”赵路兴说。

　　而上海和淮安，推进的共有产权房其实是经济适用住房的升级改进，在准入标准、户型设计、上市转让等方面有了更明晰的规定，目的是为了规避和解决传统经济适用房的管理漏洞和寻租行为，同时解决被保障对象支付能力不足和政府补偿资金压力大的问题。

　　山东省平原县、青海省、甘肃省、贵州省、湖南省衡阳市等地，还探索了廉租住房“产权共有”模式，规定住房满5年后可上市交易。目的是为了解决地方保障房资金配套难和廉租房“退出难”的问题。但此种模式屡遭“廉租房变为廉卖房”的质疑。

　　“从地方层面来讲，目前积极推进共有产权住房有三个方面的考虑。”上述参与制定共有产权住房政策的人士告诉《财经国家周刊》记者。一是随着土地征收和拆迁成本的增加，房价超出了中低收入群体的支付能力；二是大规模的公租房和廉租房建设的资金需求，超出了地方政府的补偿压力；三是为了顺应并尽可能满足各类老百姓拥有产权房的住房意愿。 疑问

　　虽然中央和地方决心明显，但共有产权住房在范畴界定、供给对象、与公租房关系、管理与上市交易等方面，仍有很多疑问待解。

　　共有产权住房未来是作为单独的一类政策性住房支持“夹心层”，还是作为一种保障性住房供应模式，既可支持夹心层，又可保障低收入阶层？这是决策层要明晰的问题之一。

　　虽然3月19日齐骥明确表示共有产权住房是为了支持“夹心层”，但更多地方同时希望通过共有产权化解公租房建设带来的资金压力，部分地方甚至希望通过发展共有产权来消化过剩的公租房源。

　　“缺钱的时候，我们就把一部分公租房房源卖给符合条件的租户，补充现金流。”黄石市房地产管理局副局长吴金文此前接受《财经国家周刊》记者采访时就表示，“共有产权”的好处之一就是打通了公租房由“租”到“售”的产权流转通道，确保了资金回流的灵活性。

　　同时，一位不愿具名的业内人士告诉《财经国家周刊》记者，东部地区一些经济发达的城市，由于在“十二五”前三年一心追求完成保障房建设任务，而忽略了本地的真实需求，导致目前出现了在建公租房过剩的局面，因此也想通过推行公租房共有产权租转售的方式，甚至想突破满5年才能上市的政策规定，把公租房转变为共有产权住房，从而加快过剩房源的消化。除了共有产权房的定位外，上述参与制定共有产权住房政策的人士还认为，未来在共有产权住房的管理和上市交易环节，也需要进行政策完善。“共有产权住房也不能解决所有的弊端。将来房屋上市交易时，如何监控房屋出售的真实价格以避免寻租行为？”

　　赵路兴同时表示，政府的共有产权其实是隐性产权，将来很难变现。“如果购房人一直不出售，政府的产权对应的上市转让收益就无法获得。”他认为，这可能是今后阻碍民间资本介入的因素，在政策制定时也要予以考虑。