高聚焦、高周转、高增长：融创中国的孙式打法(组图)

　　“我认为今后几年，改善型的房子要比刚需房卖得更好。”孙宏斌的判断基于两点，一是过去几年刚需盘扎堆，二是政府将加大保障房和自住型商品房的供应。

　　他以北京为例，目前每年北京住宅供应量约为2000万平方米，2014年计划40%为保障房，60%为商品房，但其中一半为针对刚需的自住型商品房。“刚需市场供应量较大，改善型住宅供应量较少，并且随着限购、限价政策逐步放开，压制的改善型需求将进一步释放。”

　　这一点得到了业内的认同。兰德咨询总裁宋延庆表示，从前两年开始，开发企业都往刚需产品扎堆，随着刚需客群被消化，未来将出现刚需市场“火拼”的问题。“融创的差异化产品竞争，正是其优势所在。”

　　但高端盘往往意味着高风险，但融创始终将战线锁定在城市化率较高的重点城市—这意味着市场和高端客群的稳定，进一步降低了销售风险。

　　“融创中国在过去二三线城市和刚需盘的开发热潮面前保持了克制，项目始终聚焦核心城市的核心地段，产品主攻中高端，这在一二三线城市分化加速的时期，一线城市的热销使得融创得以突围。”一位业内人士如此评价。

　　这也使得融创能够获得较好的核心净利和溢利。年报显示，2013年融创的核心净利达35.23亿元，同比增加33%，经营溢利为61.18亿元，同比增加27%。

　　高周转 低负债

　　绿城的产品力加上融创的销售力，让融创中国在中高端市场得以快跑。

　　一位在地产行业浸淫了20年的开发商，就曾惊讶于融创的销售能力。2013年，上海融创绿城收购昊川置业旗下的上海香溢花城项目，接手前4.6万元/平方米的价格没卖出去，而孙宏斌却以5万元/平方米的价格售完。类似高端市场的销售传奇，同样在北京西山壹号院上演。

　　“融创的销售力是内部强有效的开发管控体系的外部体现，最终实现的是资产的高周转。”一位业内人士如此分析。

　　据接近融创的人士透露，融创对项目开发节点的控制严格，一个项目在获取阶段即全面展开工作，拿地后7天内确定定位和规划方案，30天内召开启动会，从集团到区域公司高管组成评审团，对产品和品质标准、目标成本、节奏安排及利润、现金流、IRR等指标进行明确。

　　快速周转使得融创的各项财务指标更加安全。年报显示，2013年融创总项目收入达308.37亿元，同比增加48%，现金资源增加30.5%至160亿元。加上对负债规模的克制，2013年融创净负债率同比下降12%至69.7%，而根据中国房地产业协会近期发布的报告，2013年500强房企净负债率平均为79.03%，较2012年上升17.06%。

　　债务风险的降低还表现在负债结构的改善上。年报显示，截止2013年12月31日，融创一年内到期的短期债务从117.8 亿元显著减少至78.4亿元，仅占债务总额的27%，同比下降了27个百分点。

　　谨慎拿地 未来可期

　　“2013年，我们在确保现金流安全和负债率可控的前提下，研判了340个备选项目，精挑细选获取了19块符合公司战略的好地。”孙宏斌在发布会如是说。

　　2013年，融创在土地市场斩获颇丰，先后在北京、深圳、上海、重庆、杭州五地揽入19幅地块，总计建筑面积957万平方米，总土地储备达到2246万平方米。其中北京亦庄和农展馆两幅区明星地块由于刷新区域单价，遭到不少舆论的担忧。

　　孙宏斌对此并不回避。“现在来看，农展馆和亦庄地块的价格都很合适，未来业绩一定会超出我们的预期。北京和上海市场不可能有太大起伏，虽然不会像去年涨得那么多，但不可能跌。”

　　另一方面，拿地的资金占用量并非外界想像的那般大。内部资料显示，通过合作开发和各种融资，2013年融创对新增土地储备的应付账款合计为162.81亿元，其中2013年已付135亿，未来两年仅需支付剩余的27.8亿元。