南京福地房产资金链断裂 舜天船舶踩雷

　　21世纪网 号称库存量小，楼价坚挺的南京楼市，风险正在放大。这次，舜天船舶不幸中招踩雷。

　　4月15日，舜天船舶公告称，有一笔超过1亿元的银行委贷本息资金逾期没有收回，借款对象为南京当地一家成立已超过10年的地产公司。

　　舜天船舶证券事务代表言辞闪烁，

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• 舜天船舶

　　南京小型房地产商已有资金链断裂、老板跑路现象，进而导致房地产贷款违约，这是个案，还是风暴来袭的前奏？

　　向亏损地产公司放款九千万

　　房地产利空消息多方来袭。南京出现上市公司给予房地产公司委托贷款逾期现象。

　　4月15日，舜天船舶公告称，截至目前，公司尚未收到对南京福地房地产开发有限公司(以下简称福地房产)的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。

　　2012年9月19日，舜天船舶委托银行向福地房产贷款9000万元人民币，贷款期限18个月，贷款年利率18%。

　　工商资料显示，福地房产成立于2003年11月26日，注册资本8800万元，为自然人控股有限公司，法人代表张从春。

　　其中，张从春出资1833.2万元，占20.83%股权；李英毅出资1760万元，占20%股权；张从华出资5206.8万元，占59.17%股权，为公司实际控制人。

　　福地房产营业执照于2013年5月经南京市六合区工商行政管理局审核，确认了经营期限，从2003年11月26日至2013年11月20日。截至目前，福地房产仍未修正其经营期限。

　　公开信息显示，在福地房产向舜天船舶借款前的一年半内，福地房产净利润一直告负。

　　截至2012年6月30日，南京福地房地产开发有限公司总资产2.18亿元，净资产1.74亿元，当年未形成销售，故净利润为-151万元(以上数据未经审计)。

　　经南京苏建联合会计师事务所宁苏审(2012)125号审计，截至2011年12月31日，福地地产总资产1.77亿元，净资产1.75亿元，当年未形成销售，净利润-343万元。

　　对于一家没有实际销售的、净利润连续亏损的小规模房地产公司，舜天船舶认为福地房产有抵押物，且“经营状况正常”，故做出借款决定。

　　福地房产将位于江苏省南京市六合区葛塘新城1.72万平方米的土地使用权(《国有土地使用证》证号：宁六国用(2010)第06954P号)及土地附作物予以抵押，作为归还借款及利息的担保。

　　这部分附作物包括福润广场1幢第3、4、16、17、18、19、20层在建工程，在建工程建筑面积为2.38万平方米，分摊土地使用权面积为6897.65平方米，项目业态为办公写字楼。

　　经北京仁达房地产评估有限公司(仁达土估字[2012]第0320100672号)评估，该地块评估价值1.22亿元，在建工程估价1.59亿元。

　　2012年9月19日，舜天船舶公告称，“经公司实地考察，福地房产资产质量良好，经营状况正常，且福地房产为此次借款提供了真实、有效的担保，因此归还本金的风险在公司可控范围以内。”

　　福润广场，距南京市区鼓楼区中山北路大桥南路(21世纪网记者实地勘察起点)21公里，目前属城郊结合部，属南京城北板块。从现场情况看，此处定位商务区，福地房产在建工程附近有尚在建设中的轻轨站。

　　附近，另有一处四星级酒店扬子宾馆及五星级金陵新城饭店，对面有幢看不清是否完工的商务楼，售价9000元/平方米。

　　证代言辞矛盾称开发商未跑路

　　舜天船舶的经营现金流一直非常紧张，连续三年告负。2011-2013年，该公司经营现金流分别为-6.91亿元、-6.31亿元和-1.65亿元。

　　在这种情况下，舜天船舶于2012年新增委托贷款业务。在出现上述委托贷款逾期不能回收本息之前，舜天船舶成功进行了三次类似交易。

　　2012年，舜天船舶发生的委托贷款总额为2.48亿元，实现收益1393.65万元，占当年净利润的17.28%；2013年无委贷业务，延期收益3869.56万元，占净利润的31.39%。

　　此次福地房产借款逾期事项的发生，显示出舜天船舶在2012年推出的此项业务，在风险的把控上，存有漏洞。

　　多方信息证实，福地房产法人代表张从春于去年年中失踪。目前，其个人手机已成空号。葛塘新城项目在建工程，约于2013年8月左右停工。

　　在此过程中，舜天船舶仅于去年底发布公告称，“截止2013年12月31日，福地房产已累计拖欠公司委托贷款利息1215万元。”此外更无进一步公开动作。

　　4月16日，21世纪网记者致电舜天船舶证券事务代表处，该处一位不肯透露姓名的工作人员称，“我们不知道张从春的去向，也不了解他的行踪。该披露的信息，公告已全部披露。对于你说的张从春失踪一事，我们没有核实确认，因此在公告中没有对此做出相应说明。”

　　舜天船舶证券事务代表孙宝莉则对21世纪网记者称，“我们没有和张从春联系，但我们一直和福地房产的实际控制人张从华有联系，一直在和他协调。据我们了解，不存在开发商(福地房产)跑路的事。”

　　根据福地房产取得的预售许可(证号2013400006)，福润广场应于2013年3月17日开盘销售。据21世纪网记者了解，因在建楼宇没有完工，该项目至今没有形成实际销售。

　　孙宝莉否认了此项原因，称“这是因为南京房管局说福地房产售楼处没盖好，没达到标准。”

　　4月16日，在福润广场福地房产项目附近土著对21世纪网记者称，在建楼盘已停工近一年。从现场情况看，楼盘没有封顶，门窗皆无，距完工为时尚早。现场用围墙圈起，荒凉寂静，无建筑工人，有门房看守。

　　“去年3月，福地房产取得了预售许可证，但没完成必要的行政手续，所以没销售。”孙宝莉说，“福地房产是项目公司，地产项目公司亏损，是正常行业现象，是阶段性的，所以我们当时仍决定借款。” 2012年9月19日舜天船舶对外借款公告中，并没指明福地房产是项目公司。另外，工商资料显示，福地房产成立至今已11年，注册资金8800万，是自然人控股有限公司，并非项目公司。 对此，孙宝莉又推翻了福地房产是项目公司的说法，改口称，“我们不要去对公司性质做出定义，我们一直在和张从华协商，张从华也一直在想办法筹资。” 从孙宝莉的表态看，舜天船舶了解福润广场项目没有如期销售，但不知出于何种考虑，他们没有就此问题发布公告，或有信披违规嫌疑。

　　违约款吞噬利润办公楼投资萎缩

　　舜天船舶此笔委贷，短期内很可能无法收回。虽然该公司拥有福地房产所在项目地块使用权，但该地块项目已遭法院查封。

　　4月15日舜天船舶公告称，目前，因福地房产对其他债权人尚有到期债务未能清偿，现有南京市六合区人民法院等法院对其项目进行查封。

　　孙宝莉称，“查封不影响我们对地块相关在建工程的优先受偿权。”舜天船舶公告称，福地房产的项目地处南京市浦口葛塘广场附近，地域位置较好、项目已封顶，且公司已取得该项目评估值为1.59亿元的2.38万平方米的在建工程抵押权。

　　对于舜天船舶在2012年进行的委托贷款业务，孙宝莉承认存在风险，因此在2013年没有继续实施。

　　2012年，舜天船舶进行了总额为2.48亿元的委托贷款业务，共四笔，借款方均为小型房地产公司或房地产项目公司。

　　这项业务最终形成5263.21万元利息收入，占舜天船舶2012年和2013年利润总额的25.63%。如果福地房产此笔9000万元的委贷无法收回，则舜天船舶2012年通过委贷获得的利润将被全部吞噬。

　　“现在看起来，这项业务存在很大风险，尤其是借款方如果是小型地产公司，这种风险就更大。”据悉，舜天船舶仍希望避免走法律诉讼程序，“那样做并非最佳选择，而且时间成本太高。”

　　南京小型房地产开发商正遭遇困境，而今年一季度统计数据显示，办公楼竣工面积和投资额均呈下滑态势。

　　据媒体报道，截至目前，除了福地房产传出老板跑路消息，还有同处南京城北板块的绣景雅苑开发商。据绣景雅苑售楼处售楼代表称，该处楼盘已遭法院查封，停止对外销售。

　　据悉，绣景雅苑开发商为南京亚细亚置业有限公司，注册资金2000万元，注册地与福地房产一样，也在南京市沿江工业开发区。

　　4月15日，南京统计局发布的《一季度房地产开发投资简析》公报统计数据显示，今年一季度，南京办公楼投资15.29亿元，同比下降3.5%。

　　一季度，南京全市商品房竣工面积160.18万平方米，同比增长23.0%，增幅较上年同期大幅提高，增长63.8个百分点。其中，除办公楼外，其余房屋种类的竣工面积均大幅增长。

　　今年1-3月，南京办公楼竣工面积5.17万平方米，同比大幅下滑54.7%。

　　在商品住宅方面，一季度南京全市新建商品房销售面积177.31万平方米，同比下降18.4%，较上年同期大幅下降51.3个百分点。

　　今年3月，南京商品房销售量59.49万平方米，而上年同期当月销量为90.86万平方米，销售量明显萎缩。