平安银行李跃：政府的关键是要找到可持续的土地收入模式

　　大智慧阿思达克通讯社4月23日讯，近日，国土资源部公布了《2013中国国土资源公报》。平安银行(000001.SZ)金融市场事业部研究团队主管李跃周三（23日）对大智慧通讯社表示，我国土地资源较为充足，但对政府而言，关键还是找到一个合理的、可持续的基于土地的收入来源。

　　李跃称，从土地规模来看，2012年底城镇村及工矿用地3019.92万公顷,，抵押占比约为1.3%，占比不大；2013年共批准建设用地53.43万公顷，供应工矿仓储用地、商服用地和住宅用地面积分别为21.00万公顷、6.51万公顷、13.81万公顷，整个存量抵押面积小于新批用地及实际供应用地。换言之，若政府继续保持现有土地抵押模式，从土地量而言，尚可支持一定的时期。

　　但从财政角度来看，2013年1-12月，地方财政收入累计6.9万亿元，需用1.123年的财政收入才能完全偿还现有贷款总额；若按抵押贷款率9%估算，利息支出占年财政收入比例约10%，比例并不低。

　　对银行而言，李跃认为，贷款总额较大，但风险相对可控。抵押贷款总额7.76万亿，占去年末人民币贷款余额71.90万亿元的10.8%，若土地价格大幅下降，将给银行带来较大的影响，但从去年实际情况看，2013年四季度末全国105个主要监测城市综合地价、商服地价、住宅地价分别为3349元／平方米、6306元／平方米和5033元／平方米，同比分别增长7.02%、7.93%、8.95%，从目前地价增长的态势来看暂不用担心抵押品价值下降的问题。

　　此外，李跃指出，按40.39万公顷抵押面积及贷款总额7.76万亿元计算出单位抵押价格为1921.27元/平米，而2013年四季度综合地价为3349元/平米，可估算抵押率约57%，属中等偏低水平，而出让土地抵押率一般在50-70%之间（不超过70%），因此总体风险可控。

　　李跃称，对政府而言，关键还是找到一个合理的、可持续的基于土地的收入来源。一方面，土地作为不可复制、必需的核心资源要素，使用资源毫无疑问应付出成本；另一方面，目前的模式主要是出让土地获得收入，或抵押土地获得贷款，属于一次性买卖，并推高了房价，没有形成一个可持续的收入模式，房产税试点虽进行多年，但在全国推广上仍较为慎重。

　　李跃认为，要实现基于土地的可持续收入，除了政府本身可以采取税收改革等措施外，金融机构也有不少创新空间可以发挥，比如将可预期的现金流进行资产证券化来融资，通过类似金融工具和模式的创新，来支持地方民生改善及实体经济发展。

　　《2013中国国土资源公报》中指出，截至2013年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元。

　　发稿：位雯雯/古美仪 审核：孔驰

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