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成功的法则

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  文/荆宝洁

  没人能挣脱他们的时代,房地产企业亦如此。时代给予了他们存活的养料,在市场的淘汰和自然选择下,在这个时代被誉为“成功”的房地产企业,呈现出惊人相似的面貌。

  不管他们在做怎样的尝试和创新,如何用互联网思维革自己的命,本质上,他们都在努力 地做相同的事情,快速卖房子。至少排在销售榜单上前50名的企业都如此。

  蓝光地产,拿地后第3个月开工,第4个月实现开盘,开盘当天去化率60%,1年内实现项目正现金流;碧桂园,平均开盘周期是5.7个月。凭借快周转,融创2013年的净负债水平从78.9%下降至69.7%。而行业老大万科自不必说,很早就开始坚持快周转策略。万科集团副总裁毛大庆透露说,今年集团考核万科北京公司的指标只有两个,一个是现金,一个是周转。

  无论是卖高端产品还是普通住宅,“快”才是绝大多数企业制胜的法则。相反,那些寄望于单一项目利润最大化的企业,无情地被边缘化。十年前,叱咤房地产业界的合生创展就如此。“快速周转”几乎成为这个时代房地产唯一的法则。在资金来源有限,而机会遍地都是的中国房地产市场上,“快周转”意味着可以用有限的钱,撬动更大的生意。

  当然,快周转也并不是所有企业都能做到的。首先要基于正确的战略选择,选择的重要性甚至大于努力。随着房地产市场的分化,并不是所有城市都可以赚到钱。正如住建部政策研究中心主任秦虹在蓝光地产品牌发布会上所言,房地产市场趋势性上涨的时代已经远去,即将迎来的是拥有结构性上涨机会的时代,房企坚持多元化与创新才有更大的发展空间。

  而在短缺的时代,产品常常被忽略,人们更多关注的是价格。强调性价比的企业其市场表现远超于在产品上追求完美的企业。认识到这一痼弊,蓝光地产今年推出了年度品牌主题“生活为家,家在蓝光”,并以全新的“生活家系统”为载体,打造全生命周期价值体系和极致生活体验。

  另一方面是企业的管理能力。尽管业绩大涨,但香港的投资者们还是很困惑,融创中国的高端产品也能实现高周转吗?融创中国董事长孙宏斌表示,经过多年的积累以后,融创有完善的产品管理体系和财务管理能力,因此,高周转发展是可以持续的。

  但恐慌并非不存在,从许多国家房地产市场走过的道路来看,几乎可以确凿的预料到众房企的未来。高周转模式必然有一天会无法持续。今天的评价标准会被瓦解,市场的规则也会被重构。

  与此同时,“高周转”模式也可能将面临风险。快速周转通常基于市场火爆的前提下,而坚持快速周转模式的企业通常表现得比较激进,一旦遇到市场波动,则可能面临危机。

  几乎所有的房地产企业都意识到转型的重要性。他们在探索新的产品方向。做旅游地产、商业地产、养老地产。但支撑他们做探索的主业,仍旧是住宅。

  “总得先活下来,才能谈发展。”花样年总裁潘军说。他认同海尔集团CEO张瑞敏的看法,没有成功的企业,只有时代的企业。世界五百强企业平均寿命只有30年到40年,其中很重要的一个原因就是他们没有真正成为一个时代的企业。

  表面上来看,对于房地产企业而言,快周转是时下房地产企业成功的法则。而能最终成为“时代的企业”的开发商,绝不是盲从市场潮流的开发商。(编辑 徐炜旋)

  作者:荆宝洁
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(责任编辑:Newshoo)

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