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韩巍:识破房地产大跌“障眼法”

来源:搜狐财经 作者:韩巍

  (专供搜狐财经稿件 请勿转载)

  楼市大跌的新闻,那是不折不扣的障眼法。要想不被忽悠,只需要心里搞清楚几个数字:自己居住的城市人口多少万,城市现有住房多少套,这一年新建和库存的商品房套数,过去月平均成交商品房套数,居住城市城镇化的节奏,城市是否是人口流入城市。

  十年来的现实告诉我一个惨痛的事实,“大跌,暴跌”这样的词汇只会出现在中国股市上,当你看到用“大跌,暴跌”来形容房价时,你要看看日历表是不是要过愚人节了。

  上一次山雨欲来的政策是一年前关于个人二套房售卖要征收的20%价差款,但一年的执行现状可谓是政策不出北京城,除了给京城人民留下了“不满五不唯一”的楼市切口之外,在各地执行的那普遍是不痛不痒。

  不好说这次关于楼市下跌的新闻是无风不起浪还是无风三尺浪。按理说,当下的热点,有关自住商品房的政策也不过是在北京等少数几个城市有所规划,这首批自住商品房还没走到抽签环节呢,突然间新闻上好似全国房地产市场又到了“拐点”似的,降价,打折的新闻满屏幕,与往年不同的是这回连打砸售楼处都不构成新闻了(或者还没降到打砸的地步?)

  无论新闻上的大跌还是暴跌,其实都是假跌。原因何在?因为跌得不是价格啊。同比成交套数大跌这也叫大跌和暴跌啊?可是新闻也要博眼球,标题党时代,要不在标题里说大跌,谁会看内容呢。

  可是这么写“大跌和暴跌”也是有问题的,这涉及的深层次问题是:楼市新闻到底是给买房者看得,还是给开发商看得,抑或是给政策决定者看得?如果不分析清楚这个问题,那宏观的泛泛而谈楼市拐点都是无的放矢。我的结论很简单,报纸网络大多数的楼市新闻都只是给买房者看得。

  报道楼市上涨的潜台词是:抓紧买房啊,要不涨下去两房只够买一室,一居只能买开间了;而报道楼市下跌的迹象时,过往的潜台词是:房地产调控成效显著,楼市下跌已颇见成效,刚需和投资者尽快入市啊;而这一次报道楼市暴跌的潜台词是:这一次没有调控怎么就突然有迹象要开始跌了,那到底还有没有传说中的刚需啊?这回看不懂啊。至于房价,一个有趣的事情是,大部分关于房价下跌的新闻那都不是写给本地人看得,本地人看到这样的新闻,从房屋位置到楼盘质量都能找出新闻无数的破绽,而放到门户网站一登,霎时间那就是山雨欲来的感觉。

  而开发商和政策决定者则对此心知肚明。无论是万科毛大庆最近流传出来的内部讲话,还是今年依赖房地产调控政策层面的变化,楼市新闻从来都左右不了开发商拿地和政府卖地的博弈。长期以来,中国的房地产就好像是一辆拥挤的火车车厢,有房者就好像是拿到硬座票的乘客,而刚需则是塞满整个火车车厢走廊的人群,而在火车经过的各个站点都有着无数多期待上车的乘客(那是随着时间变化,由人口统计变量驱动的适龄人口)。

  那些买到票有座位的人自然在对比的境况中充满幸福感,那些找到空位和人挤挤的刚需也擦了一把汗,好不容易坐下了,当然不希望车厢立刻就变得空起来。也是,在这场近二十年的长途旅行中,列车车厢始终爆满,挤挤的刚需,座位底下躺倒的小产权人群都已经各得其所。可如今面临的问题变了,车上的人再变少,更何况,还有新开的铁路和舒服的车厢在抢夺客源呢。

  回头再看楼市大跌的新闻,那是不折不扣的障眼法。要想不被忽悠,只需要心里搞清楚几个数字:自己居住的城市人口多少万,城市现有住房多少套,这一年新建和库存的商品房套数,过去月平均成交商品房套数,居住城市城镇化的节奏,城市是否是人口流入城市。搞清楚这几个数字,接下来是否入市那是愿打愿挨,涨跌有命,至少也算把命运掌握在自己手里了。

  (作者系资深财经媒体人)

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