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郑作时:政府操纵房市为税收

来源:搜狐财经 作者:郑作时

  (专供搜狐财经稿件请勿转载)

  中外地方政府在与企业谈判的过程中,很明显地表现出了差异:国外,尤其是美国的地方政府,在谈判中最为关注就业,只要企业能帮助地方就业,有了具体的数字,谈判进展就会顺利;而国内的地方政府在谈判中,最关心的是税收,税收达到了一定数字,地方政府才会绿灯大开,支持全面。

  上期专栏,我试图从住房的供需状态里推断房价的走势,引来了很多读者的反馈。当然,其实不用那么费力就可以判断未来的房价将会处于下跌状态,因为高居不下的房价,其实我们大多数人都可以感受到。另外,对于国内个人财富的状态,也有数据可以佐证。〈福布斯〉今年已经对国内拥有60-600万元可支配财富的人群做了调查,证明总人数不过1130万,如果没有对未来房价进一步上涨的恐惧及投机。国内新建的数十亿平米房产,怎么可能消化得了?

  今年以来房价转势,对于中国经济来说是件大事,相应地,证据也不只是数据那么简单。上期专栏当中,我提到有房企已经不再拿地,专为有地的大款“代工生产住宅”。这指的是杭州的绿城地产。

  绿地的老板宋卫平从事地产多年,但经历不过市场的单边市。因此他领导下的绿城在市场的娇惯下,在2009年之前,总体来说经历了“单品利润越来越好——房子越造越精——地越拿越多——融资比例也越来越高”的路线。2009年,国内地产出现第一次转势时,宋卫平骤然发现绿地的资产负债率已经达到110%,而银行已经要变脸收回贷款。因此他不得不出售土地、公司股权、项目开发权。总之是什么能来钱就卖什么,拼了老命才把资产负债率降到了70%左右。但宋卫平反应极快,至此之后,为防范风险,绝少涉足土地市场,只是利用绿城的能力,与人合作盖房卖房,按比例拿销售分成。

  有消息称,今年以来,宋卫平告诉员工,“形势极其严峻”,绿城员工要随时抓住时机卖房,不能考虑节假日。而且全年“都要把精神打起来”,防范可能出现的风险。

  由此可见,楼市转势,风险无处不在。而走得最快的是中央政府。

  年初在两会上,政府宣布地产的总策略是因城因地分类实施调控,现在看来是个高度中性的策略。一方面,这个策略当然是正确的,因为当下各地的楼市价格千差万别,未来发展的趋势也高度差异化,所以需要各地政府因地制宜地进行调控;但另一方面,这其实也宣布中央政府对总体偏高的房价,不再负有总体责任。

  当然,中央政府先走为上,也跟利益分配有关。因为土地收入都归各地方,中央政府并无利益,所以这样做,各地政府也没话说。

  当然,中央政府放权的风险在于,现有地产问题高度复杂,地方政府又是高度利益动机的主体,因此风险在于,由地方政府调控出现风险,谁来承担?

  现在看来,这种风险正在累积。因为中央政府一放权,各地都开始自行其是了。

  在全国楼价转势的风暴眼杭州,地方政府动作极大的一件事是,停止土地供应。这个动作非常明显的原因是时间,以往,杭州市政府每月大概会推几十宗地,而从2014年3月开始,在市政府能控制的主城区范围内,政府推送的住宅用地宗数为零,而且连续三月如此。只有一些商业用地还在卖。

  政府不卖地,赌的是财政储备与市场转暖的时间长度,这里的要害在于政府短期内不靠土地收入也能正常运转。杭州市之前卖地收入丰裕,2013年卖地收入达1200亿,财政有所储备,而且买房已经成为民间风尚,因此政府敢于赌一赌市场会转暖,也是正常的。

  不过,这时间不会太长。卖地正常的2014年1月,杭州公布的财政收入为220亿,除国家税收之外,本级政府收入120亿,支出为78亿。我们可以算一算,把它2013年1200亿的土地收入摊到每月,2014年1月政府120亿收入当中应该有接近100亿左右来自于卖地收入,不靠卖地,只凭剩下的20亿收入去应对78亿的开支,就算有储备的老本可吃,能支撑多少时间?

  没有杭州这般财力的地方政府,一般是不敢在供给上做文章的。因此大部分政府还是在需求方面做些小文章:

  昨日,宁波市政府口头传达,购房资格政策开始放宽,异地购房者只需要在一个地方得到审核,就可以在宁波买房子;

  购房条件更宽松一点的安徽铜陵,地方动用财政给购房者以契税补贴;

  天津滨海新区将实施差别化限购政策,只要滨海新区范围内无房,即可在新区购房;

  而南宁市房管局则在日前发文,从今年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是首批地方政府明确提出放松楼市限购的政策。

  我走访过一位大公司的高级管理者,他的专业是与政府谈判,为公司的多地化发展拿地,争取支持条件。这是一间少有的国内跨国公司,所以他也经常与国外地方政府官员谈判。他告诉我,中外地方政府在与企业谈判的过程中,很明显地表现出了差异:国外,尤其是美国的地方政府,在谈判中最为关注就业,只要企业能帮助地方就业,有了具体的数字,谈判进展就会顺利;而国内的地方政府在谈判中,最关心的是税收,税收达到了一定数字,地方政府才会绿灯大开,支持全面。

  这无疑让人切齿。因为就业联系的,是本地百姓的福祉,而税收联系的,是政府利益。而在2014年楼市的众生相中,地方政府最近一系列的政策取向,与这位大公司高管的心得,高度一致。

  比如说杭州的政策,不仅不考虑杭州的民众需要21年不吃不喝才能买上房的痛苦。而且公然操纵市场,试图与经济规律对抗。

  因此说它岂有此理,大概是恰当的。

  (作者系财经作家)

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