楼市逢低必闹退房模式再启
蔡胤 柳九邦
屋漏偏逢连夜雨。在近期楼市深陷“拐点争议”的背景下，房企遭业主维权的消息频繁传出。
据媒体昨日报道，华润置地哈尔滨房地产公司开发的“欢乐颂”楼盘近日遭业主举报，称该项目存在虚假宣传。目前华润已经承
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《第一财经日报》记者梳理近年来的“房闹”事件发现，每次涌现的退房现象背后，都伴随着楼市的不确定性，降价更会直接酿成冲突。但也有分析人士对本报称，其实一些业主知道降价不是退房的正当理由，因此存在借题发挥的心理。
虚假宣传引发退房
“欢乐颂”哈尔滨购物广场位于哈尔滨松北区，在昆明街、世茂大道、郑州街围合区域，2011年开工。当时有公开报道称其为“红色央企华润集团投资20亿元在哈尔滨市松江区建设的东北最大购物广场”。
根据当时的规划，该项目总建筑面积约30万平方米，为商住一体的城市综合体，预计2014年底投入运营。本报记者昨日在房地产门户网站看到，该项目于2012年9月开盘，入住时间为2014年6月，住宅均价为6500元/平方米。
但昨日有媒体报道称，“欢乐颂”楼盘近日遭业主举报，称该项目存在虚假宣传，即销售阶段承诺的商场面积大幅缩水、商场与住宅楼间距明显缩小，此外还存在绿地面积不足、电梯不符规定等问题。
上述报道称，2014年1月，在商场迟迟未动工的前提下，哈尔滨市规划局网站上公布了华润对“欢乐颂”商场的变更规划。新的规划是，商场面积从23万平方米缩减至15万平方米，商场与楼间距由60米缩减至33米。
记者昨日在房地产网站的业主论坛看到，一周以来，业主的相关留言层出不穷。5月20日，一名网友还在论坛中发了一张照片，照片上一群统一穿着白色T恤的人，正在“欢乐颂”项目接待中心的指示柱下，拉着数条写满标语的白色横幅，严厉指责华润“欺诈业主”。
也正是在20日这天，华润置地哈尔滨公司在松北区信访办新召开了一次协调会，该公司总经理李春展在会上承认，“欢乐颂”项目存在“一定问题”，让业主“感到不满意”。
公开报道显示，李春展承诺华润将对700余户业主进行相关补偿和退房处理，为业主依照银行贷款利率退回购房款。此话一出，维权业主陆续赶到现场进行退房签字，出现了百名业主“冒雨退房”。
对于一家背靠央企的上市房企而言，商业规划突然改变的原因到底何在？对此，华润方面尚未公开作出解释。有接近华润置地人士昨日对《第一财经日报》记者分析称，在华润的产品线中，“欢乐颂”相对来说是较低端的商业综合体项目，选择改变规划、减少商业面积，可能与招商情况有关。
“前期规划的23万平方米商业面积太大，(当地)应该是没有那么大的市场需求的，估计前期调研不够充分。”上述接近华润置地人士表示。
就“欢乐颂”业主维权一事的进展，本报记者昨日致电哈尔滨官方，目前尚无回音。
退房现象的隐喻
山雨欲来风满楼。无独有偶，纵观近年来的房地产行业，“被退房”的品牌房企远不止华润置业一家。
较早的一起令人印象深刻的退房事件，发生在2009年的重庆。彼时，以房屋漏水、高层住户被隔离在别墅区外等理由，部分“北滨1号”业主向开发商中海地产重庆公司提出退房。但值得注意的是，该小区部分业主当时倾向于退房的另一个原因是，“北滨1号”部分商品房的售价比一年前即2008年低了2000元/平方米甚至更多。
这起发酵多日的退房事件，不能说是中国楼市记忆中的一个偶然片段。当时的背景是，源于西方的金融危机迅速向东方蔓延，2008年中国70个城市住房均价下降0.3%。这是1998年“房改”开启中国地产黄金(1291.40, 3.30, 0.26%)10年后的首次下跌，低迷的成交量也使开发商记忆犹新。
楼市下行，价格回落，业主与房企的纠纷事件就会频出。随后的2011年，房地产市场似乎又重演了这一连锁反应。
楼市调控影响下，2011年多地楼市出现成交下滑，不少房企跑量。与之相应的是，又一轮退房现象出现，北京、上海等地一些新房源出现较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，一些业主要求给予补偿甚至退房。
根据公开报道，2011年11月广州一手房市场有133宗退房案例。当年11月27日，长沙万科城百余名业主齐聚位于长沙市福元路的万科城，戴着口罩手举“退房”字样，向万科提出了“退房”诉求。此前的11月15日，上海万科清林径楼盘也遭遇业主退房要求，并发生冲突。
业内人士分析称，这些发生在企业与业主之间的纠纷，看似个案，但在抗风险能力有限、市场化程度不高的中国房地产行业，却如同一场炎症，在每一轮楼市创痛期爆发开来，成为一种疾病的隐喻。
近期的退房事件也没能豁免这个逻辑。两周前的5月8日，北京昌平区南邵镇的路劲世界城近百名业主来到北京住建委，投诉路劲地产“以双合同捆绑新风系统变相涨价”，并举报路劲卖房过程中存在违规欺诈和虚假宣传行为，要求其退还通过捆绑销售向每户购房人收取的施工改造合同款。更尴尬的局面是，4月初，南京江宁区一项目因资金问题停工，17名业主爬上楼顶拉开横幅，表达愤怒情绪。
与此同时，今年在全国多个城市均进行大幅促销的香港地产巨头九龙仓，几乎成为遭受“房闹”最为频繁的房企。从杭州、常州到成都，不是因为价格“跳水”遭到业主围攻，就是因为“低开”被周边楼盘视作“不道德的搅乱市场行为”。
这一轮“房闹”的背景是，今年春节过后，包括一线城市在内，楼市一直未见暖意。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅成交面积较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。2014年“五一”假期成交量为近四年以来的历史低位。
在市场下行情绪浓厚的背景下，退房事件有可能形成羊群效应。有业内人士对本报分析称，其实业主自己也知道，如果因为降价去退房，肯定是退不掉的，但是利用商业面积缩水等原因，或许就能有所收获。
北京盈科律师事务所李冰律师则对本报表示：“如果是开发商在预售阶段承诺的项目配套出现较大变化，这是开发商履行合同的瑕疵，业主有权追究开发商违约责任。但如果仅仅是因为项目降价要求退房，则很难在法律上站住脚。因为既然商品房买卖合同已经履行完毕，因降价而要求退房或补偿的，就是对交易秩序的破坏。”
李冰同时认为，开发商降价属于市场行为，政府也不应该过多干预。“不允许开发商降价或要求开发商对老业主补差价，这可能导致开发商成交量降低或归零，成本无法回收，有些开发商因此资金链断裂；而降价销售，开发商还有机会收回成本。”
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