温州楼市近三年的房价持续走低，不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的楼市背后所隐藏的真正原因为何？楼市的消极影响甚至波及企业、家庭，温州楼市该何去何从？
温州楼市在中国一直有风向标之称，从这里走出去的炒房团甚至影响到全国，不过近期关于温州楼
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9000元超低价开盘实为误报，温州楼市被夸张、妖魔化
温州三江立体城就是诸多报道中提到的楼盘，楼盘位于温州瓯江北岸永嘉县，在一处高速公路的边上，央视财经《经济半小时》记者终于见到了还是一片荒芜的工地现场。根据报道，这里将以超低价9000元每平米开盘，是同地点房价最高时的八分之一。不过《经济半小时》记者见到三江立体城总经理姜孟军时，姜孟军告诉《经济半小时》记者，他也是从媒体上知道这一消息的。
温州三江立体城总经理姜孟军：如果是我说卖9000(元)，我亏着卖，那对我来说不利。第二个，我们公司也有一个严格的禁令，到现在为止，没到这个时候，那么我去定价，公司政策、制度上不符合。第三个，政府的制度也不行，因为价格还没到定价的时候。
站在瓯江边的临时大堤上面，央视财经《经济半小时》记者见到所谓的项目现场不过是几台打桩机在工作，还完全是处于刚刚开始打地基的阶段，如果9000元的价格是真实的话，不但要亏损，还直接会违反本公司和当地政府的相关规定。指着对岸若隐若现的一个楼盘，姜孟军告诉《经济半小时》记者，那个就是鹿城广场，是温州最贵楼盘，2011年售价最高时市价8万元/平米，但是把这两个隔江相望的项目放在一起相比，姜孟军也感到啼笑皆非。
姜孟军：目前看来还是有一定的距离，因为这边整个市政配套设施完全还没有，交通、水电等等的配套设施都还没有，都要靠我们项目未来来修建。
姜孟军告诉央视财经《经济半小时》记者，立体城的项目是由万通地产、新希望集团总共投资210亿元，项目规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米，将会成为温州最大楼盘，项目一期刚刚破土动工，成本价至少要在15000元左右，作为一个外地来温州投资的开发商，他对近期关于温州楼市的一些消息表示很不理解。
姜孟军：我觉得大家把它夸张化了，或者是妖魔化了。因为温州，实际上说我们身处其间，虽然它价格连续三十个月下跌以后，但是第一市场并没有像想得那样差，它的销售量实际上我们观测它是有所上升的。现在的很多人在传播这个过程当中，或者是还有个别媒体，它们在报道当中只抓住了表面上的东西，没看见实质、真正的东西。
连温州三江立体城的总经理姜孟军都不知道报降价的消息从何而来，报道的真实性可想而知，姜孟军采访中所提到的妖魔化引起了央视财经《经济半小时》记者的兴趣，那么，时下温州楼市的真实情况致底是什么样呢？
二手好房源仍难出手，房地产商以价换量盼全身而退
鹿城广场是温州标志性的豪宅项目，几乎每个温州人都知道关于它的故事，开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时，鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八到十万元，而今它的价格又会是多少呢？
央视财经《经济半小时》记者：这个价格，四万三千八百(元)。如果真要买的话？
温州平安易居销售人员：它还可以少，如果诚心的话它还可以少。
央视财经《经济半小时》记者：底价大概多少？
温州平安易居销售人员：房东现在整个市场上讲，没有底价，如果说客人诚心买，都是可以考虑的，价格只要合适。
在一家房地产中介的报价单上，央视财经《经济半小时》记者了解到一处鹿城广场的挂牌价是四万三千八百元，这里还是一套顶层的房屋，属于最贵的户型，即使是这样的好房源，依旧很难出手。
温州平安易居销售人员：这些基本上都是欠债的，现在大部分像这种高档住宅，出售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的，它现在挂过来的时间是两到三个月了，因为之前价格比较高，大概要五万(元)左右，现在只要三万多，四万多(元)，因为这些的话，市场，比如说客户，如果他需要的情况下，才会去看这种。
这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者，由于房主着急还债，如果诚心的话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交，这与最高时的价格相比的确减去一半还多，但是并没有跌破它当初的开盘价格，那么，温州的一手房的销售情况如何呢？我们来到了永嘉县的一处售楼处。
中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟：去年8月4日开盘，整个建筑面积是二十万平方米。楼房的销售整个去年，我们这个楼房销售，在温州市来说算是比较不错的，排在前三位。整个销售率80%以上，整个温州从去年开始，比如说去年、今年整个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。
在王宏伟看来，开盘以后整体的销售情况还算理想，已经销售出去了80%以上的房子，但是，整个项目的效益却只是能够回收成本。
王宏伟：价格现在均价一万三、四(元)左右。但是一万三、四(元)左右，卖了以后基本上不赚钱，因为它楼面价拿得还是比较高，六千多(元)。原来我们拿这个地的时候，我们做预算这个地方可以卖一万八，那现在一万三、四的话，基本上就全部卖掉能保本。
原本计划能够卖到一万八的价格，销售的实际价格不过是一万三四，如果再算上每年至少10%的财务成本的话，这样的价格几乎就在盈亏点之间了，那么，王宏伟为什么会把价格压得这么低呢？
王宏伟：就是说温州所有的地产，包括房地产开发这几年，它不是赚不赚钱的问题，它是能不能退得出来，就是说原来投进去的钱能不能全身而退，现在很多像温州有些小的房地产，基本上就是这个项目做完或者就不做了，有些该亏掉就亏掉了，因为他们很多都是拼起来的稍微好一点，如果你是一家，比如说如果是一个房拿过来是一家的钱或者两家的钱，那亏得一塌糊涂，所有钱抽不出来，他就破产了。
采访时王宏伟说的最多的就是以价换量、保命和全身而退，他还在庆幸自己当初做了一个正确的价格选择，成功将投入的80%的资金回笼，这样的策略也基本成为温州当地绝大多数开发商的选择。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：即使利润不高，我的价格比原来都卖得低的多了，我还是怕这种去化率，就是我卖的了，卖不了，即使说你价格卖低一点，稍微有点利润，你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉，而且把资金回笼了，这个也是可以的。所以现在担心还是去化率的问题，还不是价格的问题。
陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售，他心里现在已经主动下调了20%的销售价格，利润和价格在他看来都不是主要的，最主要的就是如何尽快的把房子卖出去，保证资金的安全，从事房地产行业的他经营着温州最大的房地产企业，而今他正在经受着前所未有的压力。
陈永峰：那么2013年的5月份到10月份，这个阶段还算是比较好的，房子卖的比较好，甚至一些盘的去化率都要达到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以后，整个形式就是急转而下，就不好了，不好以后到现在的话，那肯定是比较差的。
陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑，另一方面是他担心有太多的不可预知因素。
陈永峰：忐忑的原因也就是说，又没有什么政策，老的政策没打破，新的政策没出来，市场现在到底走势怎么样也不知道，因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相结合的，区域的经济当中，比如说整个区域走好了，温州的中小企业这些经济走好了，他们是购房的主力啊。
就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做出一个正确的选择，但是销售价格的继续下跌已经是一个既定的事实了，那么，时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢？
温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：如果说原来的房子卖三万二千(元)的话，那应该打了六折，应该会有的，2万左右，2万左右要的。用了三、四十个月的时间。那大部分下跌的时间，应该是在2010年，或者201111年的这个结点是比较高峰期的。像近两年，像2013年、2014年，房价应该说，还是在数据上的表现还是阴跌的状态，但是尺度都不大，可能都是2%(跌幅)。
如果按照姜毅所说，温州楼市确实是在下行，经过了32个月的跌跌不休，温州市区内商品房平均价格从3万2跌到了2万，应该说下跌了40%，那么，在过去的32个月也就是将近3年中，温州的房地产行业究竟发生了什么呢？
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：温州楼市连续跌了三十三个月，这是一个数字，这个数字听了以后很惊讶，原因在哪里，也是当时整个温州土地的资源比较少，而且推出来的量也是非常少，需求量也比较高，这个时候房价节节攀升，攀升到就是说在我们中国，一线城市的价格。
在央视财经《经济半小时》记者多日采访过程中，几乎所有的业内专家都在指出温州市区内在2013年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，所有推向市场的土体面积非常有限，这也在直接催生了温州市区楼市价格的高企。
温州泰和地产联合机构总裁林育：我们可以看到2011年，当时市区的整个土地的成交是46万平方米，那么当时的成交均价是12807(元)，到了2012年土地的整个的成交面积在市区是65万平方米，那么那时候的均价是5477(元)，到了2013年它整个量就上去了，达到了201万平方米，那么这个均价达到了6938(元)，也就是说在2013年土地温州市区的出让总量来讲的话，就是相当于是前面温州五年的土地的出让面积。
一年出让五年土地面积的背景下，直接导致了大量新盘集中上市，库存量猛增，价格的持续下跌也就在所难免，温州楼市走势和土地供应的走势有很大关系，而在2010年之前，有限的土地供应又直接导致了一种独特的销售模式。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：但是两套拼一套，当时我卖给你的时候还是没有限购，或者就是说，我们先签了合同。而且当时有一个很幼稚的想法，就是我们比如说只能买一套，把半套先买掉了，另外两个半套，我们先签合同，不备案，我们就是很幼稚的想法，就等，等国家这个政策，它限购可能会放掉了，一直在等嘛，大家都是在有这个期望，放掉了以后，再起来，是这么来想的。哪想到现在都等不来，占主力，很多都是这样户型的。这个时候我讲啊，这个事情就害死人，然后我们就也是惨痛。
这就是温州当地盛行“多套拼房”的销售模式，也是当时的主流模式，限购之前一套大户型的房子需要办理两个、三个、四个产权证，然而随着限购令的出台，直接终结了这些房型的销售，2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象，这也成为当时温州房价暴跌最主要的原因，房地产开发公司亏损严重，销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下，部分开发商资金链断裂，温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。央视财经《经济半小时》记者就在温州的市区内见到了这样一处烂尾项目：鹿城一品。
央视财经《经济半小时》记者：那现在估计什么时候能完工？
工人：完工？完工那不知道。
央视财经《经济半小时》记者：也不知道。
工人：嗯。
走进施工现场现场，央视财经《经济半小时》记者见到了为数不多的几个工人在休息，没有人在工作，工地里面还晾晒着衣物，没有人知道何时能够完工，生活在附近的居民倒是说出了这个楼盘的历史。
居民：五、六年了，
央视财经《经济半小时》记者：这房子盖了有五、六年了？
居民：有五六年了，一直在盖，五六年还没有盖好呢。
业内人士透露，这个项目是温州本地企业开发的，温州地产企业有个独特的模式，股东可能有几十个甚至上百个。
资金链断裂致温州多处出现烂尾楼盘
温州搜房网总经理王毅：曾经有一家房开，他的股东有300多个，也就是说他的融资渠道甚至是有点像这种民间集资一样的那种感觉。政府是打击这个的，民进集资是打击的，但是它通过其它的方式，几百个股东一起融进来，那这样就是资金特别复杂。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：业余部队上来以后，拿了地以后，没有专业的设计，没有专业的市场调查，没有一个专业的策划、推广，最终实际上就下来了，实际上周期就下来了。
正像业内多位专家担忧的一样，与国内很多城市拥有多个具备实力的开发商不同，以民营经济见长的温州，事实上并没有几家专业的具备强大实力的房地产开发商，由此就会在开发决策出现一系列的问题，导致另外的一个问题又凸现出来。
温州搜房网总经理王毅：我们就按900万人的比例来算，外来人口占的比例接近是18%到20%。那20%外来人口在温州购买房产的比例相对来说是非常小的，这在全国任何一个城市来说都是很小很小的一块比例。
作为一个外地人王毅已经在温州生活多年，他几乎没有见到外地人在温州购房，20%的外来人口几乎没有购房，这也与国内其他城市完全不同，为什么会出现这种情况呢。
王毅：我们要在这个地方买房是可以，买房是买得起，但是为什么说不愿意在这里，不愿意在这边买房呢。第一这个城市的配套不是特别的完善。第二，老区配套里面，我们觉得花那么多钱买到老区里，房子也不是新的，小区也不是新的，要一个生活环境没有，封闭的环境也没有，都是一些商住楼为多。
从我们的调查来看，温州楼市确实是在下行，但楼市真正的问题并不是出现在房地产本身，资金才是背后的关键因素。
在经过连续32个月的房价下跌后，温州楼市确实出现了低迷状态，而央视财经《经济半小时》记者调查发现，楼市的真正问题实际出现在资金，出现在实体层面，那么温州楼市下一步走向何方呢？
楼市影响波及企业家庭，温州楼市数据的公开、透明值得重视
温州购房团资深团员黄东升：那个时候买过来是2200万(元)，现在596万(元)在拍卖。
央视财经《经济半小时》记者：这是第几次拍？
黄东升：这是第三次拍，第一次900万(元)，(第二次)700万(元)，现在500万(元)。
《经济半小时》记者：每次有20%递减。
黄东升：对。
《经济半小时》记者：现在是多少？
黄东升：现在是596万(元)。
《经济半小时》记者：600万(元)。
黄东升：600万(元)。
《经济半小时》记者：这是最高报价还是。
黄东升：最高报价，评估价1096万(元)。就是评估价原来的对折了。现在用是评估价的6折，还是没人要。
黄东升是当年温州活跃在全国各地千百万炒房大军的一员，不过他更愿意称自己为温州购房团资深团员，与几年前的意气风发不同的是，他现在关心的自己正在被法院在网上拍卖的房子的价格，从最高的2200万一路下跌到了不到600万，而让他最后悔的就是当初不该从银行贷了这么的钱。
温州购房团团员黄东升：这笔钱给我是2011年的12月31号6点半钟发给我1800万(元)，它说做额度，做营销，叫我帮帮忙，把这些款贷出来，然后我用这笔钱买了海港的一栋楼，其实我不需要买楼的，钱贷给我，好贷当然来买楼了，楼买过来以后我也没住，这个房子也很大，有600平方，一直放到那边。现在银行就催着我们要钱。
黄东升告诉央视财经《经济半小时》记者，如今真正导致他资金链断裂的并不是房价的下跌，而是来自于银行方面的压力。
黄东升：去年撑不住了，去年就抽得太厉害了，你一还他就抽，现在是银行不信用，不是我们不信用。比如说现在一个执行案件过来了，把你所有的房子封起来，所有的房租不给你，导致所有的人觉得恐慌。
黄东升坦言，现在当年一起炒房的朋友基本上都不见了，而他自己除了两套已经被强制拍卖以外，他在温州还有30套的房产，由于没有向民间的高利贷借过钱，他自信还有能力应付过去这次难关。
黄东升：那我自己的资产是足足有馀的。不管怎么样贱卖，怎么样也好，问题是现在怎么样，我还可以有，他们要现金，我的资产全部的房子里面，这是一个最大的矛盾，但是我一定要把帐还掉，所以有人要我就卖，不行我把这套房子也卖掉给他们抵债，欠钱还钱。
事实上，处于煎熬中的不止黄东升一个家庭，资金的短缺已经触及到温州每一个行业、每一个家庭。
温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：因为每一家庭都在服务某一个企业，这个企业都是跟某个节点上都要融资，当社会金融的这个资金链发生问题的时候，从最核心的部分的这种掌握大量资金的企业开始影响，辐射到它的产业链下游企业，辐射到产业链下游企业的每一个员工，每一个家庭。
央视财经《经济半小时》记者：影响的不单单是房地产产业。
姜毅：我觉得不单单是房地产产业，包括餐饮，包括娱乐。
调查显示，2011年一季度，温州房地产市场出现了明显调整，住宅成交均价出现环比下降趋势。温州房价回落逐步影响并恶化部分企业主资产负债表状况，由于无力偿还巨额债务，有多家企业主跑路，关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延。
温州市酒类行业协会会长徐亮：原来这里面还是比较多的，比较集中的一个酒的(聚集地)。
央视财经《经济半小时》记者：基本上这边都是卖红酒的吗？
徐亮：卖红酒也有，啤酒也有。包括一些白酒，主要是比较多的一个聚集的地方。
央视财经《经济半小时》记者：应该都是这种规模，是吧？
徐亮：应该是的，目前主要是，有的转(行)业了，有的是他是为了减少成本，转移到一些其它的地方。
徐亮不无伤感的告诉央视财经《经济半小时》记者，前两年这条街上有十几家经营各类酒品的销售店，而今开门的只有三家，其他的不是关门，就是被贱卖了，与楼房一样，现在温州有各类诸如企业、矿山、酒坊等优质资产在低价出售，用以盘活资金。在如此环境下的温州楼市要做的事情可以说是千头万绪，不过很多专家建议不如先从最简单信息公开做起，温州楼市并没有丧失未来。
温州搜房网总经理王毅：因为我们查阅数据来说，第一，各方面对数据的不透明性，让我们感觉非常困惑，这就给了舆论夸大，或者说是扭曲它的这种空间。如果各方面的这种部门，包括房开，对数据做过多的阐述，多一点的阐述，或者说声明，及时性、公开性做出来，那我们也会给媒体一个比较有评判的标准。
【半小时观察】
我们常说，人的肌体发烧热在表面，根在体内，楼市的表现其实也一个道理。从温州上世纪八十年代的八大王民营经济起步到后来全民炒房，可以看出一条清晰的轨迹，全民炒房吸走温州丰裕的民间资本，经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机，资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。从资本的流向可以洞悉一个时代的全部秘密，资本为什么会抽离实业，经济为什么会脱实向虚，这些才是真正值得我们关注和解决的问题，表面的发热退热容易处理，但如何让根子里强筋健骨才是我们需要重视的。从这个意义上讲，需要转变的不仅仅是温州。
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