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融创收购绿城 宋卫平:交权是对以往错误的弥补

来源:财经网
融创收购绿城 宋卫平:交权是对以往错误的弥补

  融创收购绿城,标志着在经济增长放缓的大背景下,房地产步入下行通道,进入兼并重组期,行业资源的进一步整合乃大势所趋。脱身而出的宋卫平,此时的兴趣是探索养老、现代农业和小城镇开发,他宣称将打造一个全新的“蓝城”,去专注于这些行业

  胡雯/文

  绿

城中国(03900.HK)与融创中国(01918.HK)的联姻,几乎成为近日地产界唯一话题。

  5月24日,融创与绿城发布公告称,融创将以总价63亿港元代价收购绿城24.3%股权。

  交易完成后,融创和九龙仓并列第一大股东,原实际控制人宋卫平、夏一波、寿柏年合计持股18.539%,其中宋卫平占10.473%。

  这意味着宋卫平执掌的绿城时代画上了句号。

  绿城中国这家位于杭州的地产公司,一直深受创始人宋卫平的理想主义情怀影响,在市场上以高品质、高负债和低利润著称,因其战略激进、拒绝变通,数次在政府调控和市场起伏中因为资金问题面临险境,而又数度被人施以援手,转危为安。

  经历了大风大浪的宋卫平,为什么在此时此刻突然选择离开?

  “来自于退休的需要,不是我,是我的兄长、同学寿柏年。”

  宋卫平在发表的公开信上说,寿柏年20年呕心沥血,如今身体条件已无法面对超强度的工作量,而他则决定跟老兄弟共进退。

  他所付出的心血并不会比寿柏年少。然而难言的是,他们的付出并没有让绿城在行业的惨淡中得以幸免,“看到的只是越来越多绑缚,从未能有喘息之机”,这一切让他心灰意冷。

  业内普遍认为,融创收购绿城的标志性意义是:在经济增长放缓的大背景下,房地产步入下行通道,进入兼并重组期,行业资源的进一步整合乃大势所趋。

  “天下本一家,有德者掌之。”宋卫平在信中直言,既然已萌生退意,那不如让位给更有斗志、有激情、有能力的人。他已过了知天命之年,深知应该做什么、能做什么。身居何位,已非人生最重要命题。

  孙宏斌就是他选择的接班人。业内都知道,孙宏斌是个枭雄,也曾不可一世,也曾锒铛入狱,曾被迫卖掉顺驰,又能在数年后卷土重来。

  然而他会带领绿城走向哪里?没人能确定。离开了宋卫平的绿城,等于丧失了极致品质的标签,打上了更加商业气息的融创烙印,这还会是原来的绿城吗?

  “只要是绿城造的房子,不管是以前造的、现在造的、将来造的,我全部负责任。”宋卫平保证说,他跟绿城的脉络和渊源是永远不会被隔断的,这个已经不需要说明。

  “三言两语说不清楚,情深似海。”

  宋卫平离场

  宋卫平在信中自述称,过往对社会、对客户、对员工所付出的心血,都出于毕生之理想,从未敢有轻慢“真诚、善意、精致、完美”的时刻。

  事实上也确实如此,这也解释了为何在他退场之时,舆论对其多有同情和惋惜。

  绿城所造房屋的质量是业内公认的标杆,然而恰恰是因为这种对成本和细节的高度偏执,以及对公司管控过于散漫,导致绿城在大势下行的时候,丧失了腾挪的利润空间。

  “我相信这个决定是一辈子里面最应该作的决定,”宋卫平在发布会上说,“它把我解放出来了。”

  他直言不讳对政府的不满:从2005年延续到今日的不合理调控,使得中国房地产,市场不像市场、行业不像行业、企业不像企业,最基本的自由和信用原则被抛弃,已经不适合一般的公司生存和发展。

  绿城这类产品导向型的企业,专注于高端产品,客户来源小众,不少属于投资性需求,对于市场的环境要求高,又对调控敏感度极高,所以在行业不景气和政府调控的时候,总是首当其冲。

  绿城在2008年险些投身中海地产,2012年接受九龙仓入股,到2014年选择跟融创联姻。每当市场波云诡谲,宋卫平和他的绿城就置身在风口浪尖。

  然而对市场未来深深的担忧,才是他选择离开的最重要原因。他说,公司现在是最艰难的时候,众多问题纠结在一起,既有绿城自身的问题、行业的问题,也有政府的问题,和整个经济改革的问题。

  根据报表,绿城中国2013年销售收入289.91亿元,同比下降18.1%,主要受到合肥翡翠湖玫瑰园及青岛理想城项目拖累。

  宋卫平站在常州的项目上自问,这么好的项目,怎么就没人买呢,客户都到哪里去了?

  绿城的产品是高端项目,60%以上是企业主购买的,另外40%是由事业和各类管理机构,包括央企、国企的从业人员购买。

  这类产品的滞销,意味着富裕阶层购买力的衰减,以及对未来经济的悲观预期。正如宋自己所说,潜在购买者要么移民出国了,要么破产没钱了。

  他说,房地产不是简单的“我卖给你住,你再卖给我住”。它的发展需要强有力的经济大势的依托,如果没有积极的改变,中国的经济下滑将无可避免,到一定阶段可能会崩溃。

  这种危机已不能等闲视之,必须要采取短、中、长的根本性的一些措施,中国的企业如果再这样萎靡不振,我们的“中国梦”是无法延续的。

  “趁着企业还没宣布没救的时候,把这个艰巨的任务交给老孙。”宋卫平说,孙宏斌是越艰难越有办法,越有斗志的人。

  而就阎焱提到宋卫平好赌,一个月飞一次拉斯维加斯,结果输掉整个公司的传闻,一位绿城内部人士告诉《财经》记者,业内都知道宋卫平因为身体原因,已经多年不乘飞机,所以谣言不攻自破。

  但宋对好赌一事,却直认不讳。他说赌徒是快乐的旅游者,但是他知道自己的职责所在,所以这个因素的影响微乎其微。

  但是他需要澄清的是“开发商黑血论”,他说天下绝大部分的发展商和绝大部分百姓是一模一样的、都是善良的,他们无非在遵循一种商业规则做他们的经营活动而已,没有特别好的人,也没有特别差的人,人之初、性本善。

  孙宏斌入局

  “我找一个比我还要凶悍的狼来管他们(员工),这是我对以往错误的弥补。”宋卫平在杭州的媒体发布会上称。这个人要能弥补他过去在公司管控体系上的失误。

  遴选接班人是个难题,一个涉及20年心血、5000名员工和100万业主的抉择。“很重的一个担子。”他说,业内前十大的地产商,喜欢他的人也不多,所以无需舍近求远,已经磨合两年多的孙宏斌团队,就成为一个很自然的选择。

  2012年绿城的资金链再次抽紧,当年6月8日,绿城与九龙仓签订战略合约,九龙仓以51亿港元入股绿城,成为绿城中国第二大股东。随后,6月22日,绿城与融创共同组建融创绿城控股有限公司(融创绿城),各持股50%,绿城中国将旗下9个项目注入融创绿城中,融创中国则向绿城中国支付人民币33.72亿元对价。

  在融绿的合作中,融创负责营销和管控,绿城负责产品和设计,业绩反映很好,宋给孙的个人表现打90分-95分。随着交情日深,二人既是商业上的合作伙伴,又是一起做事的朋友。

  孙宏斌在发布会上的姿态放得异常低,“过去这两年里面,我一直是绿城的中层干部,管着上海那一块,这次是提拔,主要是花钱了、提拔了。”他说,绿城还是绿城,绿城所有的都不会有变化,融创只是加盟。

  九龙仓仍将扮演财务投资者的角色,绿城经营主导权未来应该在孙宏斌手中。这个三角结构短期内不会改变。按照宋卫平的说法,香港人与内地人的管理理念有差异,并且九龙仓的本土化程度欠缺,九龙仓从来没有意图成为绿城中国的操纵者。

  对于近溢价50%的价格,孙宏斌表示股价低是“资本市场不识货”,每股12港元等于净资产折扣13%,意味着绿城的所有土地都是按照原价给的。在他看来,绿城的品牌大概值200亿元,这次交易的价值也是200亿元,相当于说融创花钱买了一个品牌,其土地跟房子都是白送的。

  莱坊国际(Knight Frank)的大中华高级董事林浩文告诉《财经》记者,近日来股价普遍走低是因为港股的投资人,对本土的开发商目前有些悲观,主要原因是对未来经济下滑的担忧以及对传统的开发模式的持续性的考量。

  里昂证券计算显示,融创收购绿城股权,其盈利及资产净值将可获得不小的提升,最值得关注的是融创是否有足够资金收购,以及与绿城及其另一大股东九龙仓的合作。

  融创过去一段时期,深耕既有的北京、天津、苏南及重庆等经济活力区,进一步巩固了在苏南区域的领先地位,之后又通过与绿城合作,战略性进入上海,完善了长三角区域的战略布局。

  根据年报,融创2013年实现合同销售额营业收入308亿元人民币,同比增长48%。

  融创的融资成本也在降低,2013年度新增借款加权平均实际利率下降至8.3%。净负债率从2012年的78.9%大幅下降至69.7%,在2013年还新增了19块土地,财务状况比较健康。

  穆迪助理副总裁梁镇邦表示,收购价将在融创的财务能力范围内。但是融创财务灵活性将略有下降,不过可以通过放慢收购土地步伐和增加确认高利润项目收入弥补。

  此次收购绿城应是融创迈出的重要一步棋,不仅大幅拓展了自己的版图—从8个城市到40个城市,而且获得绿城的品牌背书。不管孙宏斌如何剖白自己对规模并不看重,几乎没有人相信历史上野心勃勃的他会一夜之间转性。

  然而整合殊为不易,更何况置身于行业惨淡的背景之下,有传言称绿城老员工已经出现大量出走,如何稳定军心是摆在孙宏斌面前最紧迫的课题。

  绿城和蓝城

  孙宏斌坦承,收购绿城,心里打鼓。

  2013年报显示,绿城项目目前主要分布在浙江(土地储备面积比例44.6%)、上海(5.4%)、江苏(8.8%)和山东(13.7%)等地区,其中上海和苏南地区项目已经划至融绿平台。

  “绿城布局的城市比融创多很多,管理难度非常大。”孙宏斌在发布会上说,初步制定合并之后的三个原则,第一个是比较原则,在各自优势区域,各自发展。比如说在浙江和山东,融创会退出;在天津和重庆,绿城也不去,各自优势区域,各自做各自的。第二个原则,在一线城市双方合起来做,比如在上海和北京,其已经这样操作。第三个原则,在南方如深圳、广州、厦门、福州、南京等城市,绿城为主来做,融创会参一点股。

  但是收购绿城毕竟跟搭建融绿不同,不如后者那样容易推进。完整收购一个企业,涉及到利益博弈、架构的调整和文化的融合等,更何况绿城从品牌、规模等诸多方面都优于融创,孙宏斌想要融合、吸收和超越宋卫平的绿城,绝非易事。

  宋卫平曾经遇到的难题,将无一遗漏全部摆在孙宏斌面前,只会多、不会少。

  “我是一直对这个市场挺悲观的。” 孙宏斌在发布会上说,大家都知道产能过剩是各个行业都有,房地产确实也一样,“三四线城市供应量天大”。

  他说,一方面整个经济在下行压力情况下,房地产想好是很难的。另一方面,政策的制定者确实在过去做了很多很荒唐的政策,现在正在慢慢改,还没有改过来,让这个行业非常难做。

  但是他对政府还是有信心,他觉得最近有好转的迹象。

  政策层面的“微调”比如5月央行优先支持首套自住用房的房贷政策,各地限购政策松绑的声音等,已经显示出房地产行业的低迷,挟持着GDP的增速之忧,在倒逼政策走向适度宽松。

  海通证券表示,在过去十年,房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是调控的中长期现实,房价未来涨幅受限,规模被压制。

  因此根据杜邦分析法则,地产企业要胜出就必须在内控进一步做细,通过成本控制和品牌溢价来提高利润率,通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率,以及通过创新融资模式来增加企业资金效率和安全。

  而得以从这些问题中脱身的宋卫平,此时的兴趣是探索养老、现代农业和小城镇开发,他宣称将打造一个全新的“蓝城”去专注于这些行业。

  他说五年到十年之内,“绿城养老”这个品牌在社区里和居家里的应用,要做到世界水平,拥有10万人以上的受众,要让中产阶级也可以享受,还能给政府提供借鉴。

  另外,他要在农业上尝试一些根本性的变革,要为5亿农民、2亿多老年人,做一点事情。

  宋卫平说自己属狗之人,天生就是看家护院,为众生服务的。

  绿和蓝,“我当然喜欢蓝了”,宋说,在1994年起绿城名字的时候,它本身就有两个名字,第一个是蓝城,另一个是绿城,我问另外七个人,他们都喜欢绿城,只有我一个人喜欢蓝。

  “现在看我的了。”

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