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本报记者 荆宝洁 北京报道
刚刚度过青春期的中国房地产业，就已开始展现其残酷的一面。
“有些企业说，我们已经没法干了，要退出来，现在行业已经不赚钱了，太困难了。”住建部政策研究中心主任秦虹在6月24日举办的中国城市之路·协同带来增长论坛上说。她认为，未来住宅的盈利空间会越来越小，许多城市将转为以二手房交易为主的市场。房地产企业必须向专业化、多元化转型，关注房地产市场结构性变化带来的机会。
这样的焦虑感也困扰着既不缺乏资金，也不缺乏资源的央企。重新思考存在于中国房地产市场上的生存机会后，中信地产业做出了战略调整。中信地产副董事长总裁宋川称，中信地产准备积极开拓城市运营业务领域。
过去几年，不止有一家开发商提出做城市运营商，但鲜见成功模式。中信地产副总裁林竹在接受21世纪经济报道记者采访时表示，最大的区别是中信不是再以这种方式圈地，而是实实在在去整合资源。
新的市场需求
几乎所有的房地产企业都在研究新型城镇化带来的机会。“国家城镇化战略将全面推动城乡相关产业的发展，产生巨大的产业需求和市场机会，必须改变项目的运作模式，进入复合业态的"产业+地产"时代。”林竹说。
分析北京、上海、广州、深圳的土地出让情况，可以看到这组数字：2013年，深圳市的工业用地出让占比71.4%，广州达到58%，上海达到43.47%，北京市含住宅在内地综合用地仅为44.2%。
更大的市场需求并不是来自住宅，而是来自于新城开发、基础设施建设、产业孵化培育的机会。而能够拥抱这一变化的是那些拥有区域整体策划与规划能力、产业整合与招商能力、大规模资本运作能力、运营管理输出能力的企业。
越来越清晰的迹象表明，今后20年中国房地产市场正在由单一业态的开发向多业态的综合运营转变。“如果自己在萎缩，市场的膨胀将与你毫无关系，必须转变发展模式。”林竹说。而中国城镇化的未来呼唤具备提供公共产品能力的PPP（Public-Private-Partnership，公共私营合作制）运营商。
相较于BOT（建设-经营-转让）模式，PPP模式将更强调由政府和社会资本的共同分担，有利于降低前期风险。“推广使用PPP模式，不仅是一次微观层面的操作方式升级，更是一次宏观层面的体制机制变革。”财政部部长楼继伟曾如此表述PPP模式对当前中国经济的意义。
据了解，财政部、人民银行等国家部委，以及广东、河南、浙江、吉林、贵州、山西等省市都出台了相关文件，大力推动PPP模式。
“我们并不是追求利润最大化的地产商。”林竹说。介入食物链的上端，参与城市经营被包括中信在内的央企视为重要发展方向。
全力整合资源
比起制定战略，更重要的是战略的落实。
目前，中信集团旗下银行、信托、证券、产业基金等多家金融机构，已经或正在进入新型城镇化领域，存在巨大的业务协同需求。据21世纪经济报道记者了解，操作方向是，将中信内部横跨56个行业的资源，投放到一个特定的城市目标，尝试利用城市运营平台，做到集团内部的共赢以及中信和外部机构的共赢。
理想状态下，中信集团的金融产业可以贡献高端客户。中信旗下非金融产业中，工程承包业务单位可以承建工程、制造业提供基础材料，信息产业提供技术支持，商贸与服务业提供旅游地产商业/办公，资源与能源业务提供环保技术。
但内部资源整合并非易事，尤其是对于央企来说。一位不愿透露姓名的央企中层告诉21世纪经济报道记者，央企内部，利益格局和权责盘根交错，整合进展很慢。但林竹相信，在整合资源方面，中信可能会拥有更高的效率。
目前，中信地产拥有四个大的城市综合运营项目，分别位于广东汕头、珠海、深圳前海和成都。汕头南岸新城项目进展最快。其规划面积达168平方公里，首期投入120亿元，主要投入于土地征收、基础设施建设，其中包括隧道、公建配套、历史文化博物馆、公园等，他们还引入了养老院，开建商业街等，还有一些是旧城改造。
作为城市运营商，面临的最大障碍不是资金。挑战既来自市场，也来自于制度。林竹认为，地方政府对新型城镇化的认识和模式，决定了效率和创新的商业模式。
和传统的业务模式相比，城市综合运营模式的特点是，资金投入巨大，回收周期长，但在过程中会有多层次的盈利点。对于PPP模式，中信集团没有下达具体的业绩指标。如果增加PPP业务的比重，有可能将带来业绩波动。“这是创新的代价。”林竹说。
资料显示，中信地产在2011年、2012年和2013年度的签约销售额分别为250.16亿元、234.74亿元和384.10亿元。截至2013年底，中信地产已布局全国29个城市，拥有土储2095万平方米，项目总规划建筑面积为3241万平方米。（编辑 徐炜旋）
作者：荆宝洁
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