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陈小平:幻想回到黄金时期是做“白日梦”(图)

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
陈小平
陈小平

  本报记者 王营 三亚报道

  作为一个主要布局在三四线城市的开发商,中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平在“博鳌·21世纪房地产论坛”上接受21世纪经济报道记者采访时表示,房地产市场已经发生根本变化。此时,开发商如果再幻想回到黄金时期是做“白 日梦”。

  陈小平认为,本轮房地产调整,与此前有着明显区别。“以前几个周期都是在政府出了国几条后,中国的财税、金融和消费政策紧跟着出台,在政策的调控下由盛转衰,然后又由衰转盛。但这次不同,已经从政策调整转为由市场调整。其中最重要的表现,就是各个地方集中出现供求关系大幅度逆转的情况。”

  陈小平分析称,供求关系发生变化,是由于前几年大量土地进入市场,供应增大,而需求又在调控的背景下大幅下滑。本轮房地产调控另一个重要表现是,市场分化明显。比如,中南建设所布局的三线城市表现就是千姿百态。

  “有的城市供应量不断下滑,需求量却在增长,整体市场形势是不错的,例如常熟,存量去库存不到10个月。中南建设在常熟半年就卖了20亿。常熟的市场很健康。但苏北的城市太兴就出现了一些问题。那个城市需求相对稳定,甚至有小幅的上扬,但供给增长非常快。普遍来说,一、二线城市的市场表现共性大于个性,三、四线城市个性大于共性。”陈小平说,一二线城市需求主要靠外来人口,而三四线城市需求主要来自于城镇化。

  “三四线城市的需求,一方面来自于当地的改善性需求,但更大一部分是来自于周边下一级乡镇的进城需求。而一般有良好的产业支撑的城市,容易成为人口导入型城市,而缺乏产业支撑的城市则会成为人口流出型城市。这样的城市就比较危险。”

  陈小平从实践观察到,“市场真的变了,这种变化是由政策调控市场变成供求关系调整市场后带来的,这也将是未来房地产市场的常态。房地产市场好的时候,政府来调控,我们告诉他们,要走市场的道路,市场的归市场,政府的归政府。但现在,市场的力量发挥了作用,政府不吭声了,开发商呼吁政府要出来救市,这样做也是不合情理的。好的时候不要管我,不好的时候来救我。问题是,现在的房地产市场已经不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的,所有的开发商都要做好这样的准备,冬天将成为一种常态。”

  陈小平认为,房地产行业目前正处于洗牌,逐渐走向垄断竞争的阶段。竞争是残酷的。作为企业,跑不过熊没有关系,但要跑过其他人。“房地产行业已经发生根本性的变化,喧嚣时代已经过去。土地红利已经没有了,那种只要做房地产就可以赚钱的时代已经过去了,整个行业要回归竞争的本质。房地产行业的竞争,以前取决于土地、政府和资金,现在要转变为价值、价格以及客户之争,这是行业真正发生的变化,也是我们要研究和应对的。”

  陈认为,当前房企最应该关注的是价格、价值以及运营三方面。所谓价格,就是成本控制。比如,恒大、碧桂园就是成本控制的典范;价值就是提升品质、发现客户的个性化需求,并通过差异化满足需求;运营追求的则是高效,还包括营销渠道的改变。

  “举一个例子,原来高增长的模式错了吗?没有错,但是资金的成本越来越高,如何控制成本,就是短期周转速度要加快。如果我们比同行开盘周期快1/3,等于你的资产周转提升了1/3。以前房地产做营销很简单,卖房就是线上做广告,消费者到现场体验。当市场改变后,以前的营销方式已经不适合。大家都在想办法,如何让客户聚集,找到他们,告诉他们,这就牵涉到营销渠道的问题,这已经成为房地产营销的核心问题。”

  陈小平称,中南建设目前不会考虑转型。公司相信,住宅领域还有很多机会。有些其他开发商转型商业地产、养老地产的做法,有点像“一会抓蝴蝶、一会钓鱼”的做法,最终有可能“什么都做不好”。

  陈透露,作为此前主要在三四线城市布局的开发商,他们目前正在加强一二线城市的配置,丰富城市布局。中南建设今年拿的土地主要在二线城市以及一线周边城市。(编辑 徐炜旋)

  作者:王营
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(责任编辑:Newshoo)

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