楼市下一步：国进民退？

　　在市场因素和政府政策的双重作用下，中国房地产市场可能即将迎来又一次的国进民退。这是，这一次“进”的不是央企和地方大型国企，而是地方政府。

　　民退——成交大跌 千方百计消库存

　　从年初以来，楼市拐点的论调就不绝于耳。尽管房价尚未出现拐点，但房地产销售量的拐点却是真的出现了。

　　国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。

统计局：全国商品房销售面积及销售额增速。

　　在被认为是房价“只涨不跌”的一线城市，销售额同样惨淡。据南方都市报统计：

　　在北京，“今年上半年新建住宅签约数据为276万平方米(剔除保障房)，相比去年同期530万平方米的成交面积减少了48%。此外其738亿的成交额也相比2013年上半年1190亿下调38%。据了解，276万平方米的半年成交面积为北京近5年来的最低纪录。而从二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4.45万套，创网签以来最低纪录。”

　　在上海，“今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米，相比去年上半年的591.5万平方米大跌31 .2%，同样表现不佳。”

　　在广州，“今年上半年网签成交面积为382.9万平方米，相比去年上半年550.8万平方米的成交面积少了167.9万平方米，跌幅为30.5%。上半年广州一手住宅成交金额为573 .5亿元，相比去年上半年少赚了182.3亿元。”

　　在深圳，“一手住宅成交15133套、142.2万平方米，与去年同期相比，降幅分别高达41.7%、40%；月均成交2522套、23.7万平方米，均为4年来最低值。”

　　南方都市报还指出，“今年上半年一线城市成交量大幅下滑，并非因为供应量同样出现下滑。反而在今年上半年，这几个城市的供应量在不断上升。”

　　难怪，6月份以来，呼和浩特、济南、厦门和武汉等城市，相继或公开或未公开的取消了限购，甚至连上海也有取消限购的传闻（后被官方否认）；难怪，刚刚履任住房和城乡建设部部长的陈政高，7月11日在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上表示，“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”。

　　摩根大通中国投资银行主席龚方雄近日表示，中国八万多家房企中，“很多开发商将在未来一段房价下跌、产业洗牌当中倒下去，但有1万多家将生存下来，做得更好。”

　　其实，如果楼市成交量持续负增长，即使房价一时不下跌，产业洗牌也会进行，八万多家房企中也会有很多会因为资金链断裂而倒下。

　　国进——棚改发力 获央行千亿金援

　　在千方百计消化库存的另一面，则是政府主导的棚户区改造的突飞猛进。

　　据多家媒体报道，央行已向国开行发放1万亿元再贷款，用来支持国开行的住宅金融事业部。该项事业部将于7月底挂牌，总裁由国开行行长郑之杰兼任，专门支持棚改业务。

　　据第一财经日报统计，截至6月末，国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，占到上半年国开行新增人民币贷款4737亿元的46%，发放额同比增长433%。与此同时，国开行董事长胡怀邦表示，“下半年国开行要加快住宅金融事业部开业运转，同时打好支持棚改攻坚战，争取全年发放贷款4000亿元以上”。

　　不仅仅是棚改，据陈政高在上述住建部会议上表示，住建部“下一步将重点……加快推进保障房建设和棚户区改造，完成各项建设任务”。2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上（其中各类棚户区470万套以上），基本建成480万套。

　　对此，学者傅蔚冈分析称，“一方面去库存；另一方面又在大量增加供给。这可能给房产企业的去库存带来很大挑战”：

　　“为了商品房去库存，地方政府通过取消限购等手段千方百计来扩大房产市场的需求方；为减少保障房的空置率尽快回笼资金，地方政府又在尽力降低保障房的准入门槛。”

　　这确实是“一场难度极大的双手互搏游戏”。

　　一方面，取消限购确实可以扩大楼市潜在需求力量，但在投资者买涨不买跌的心态下，潜在需求有多少能够转化为真实需求，没人能够知道；另一方面，大力发展棚改和保障房建设，则会增加楼市供给并减少需求，对房价形成向下压力，同时直接加强政府在房地产市场中的角色。