刘卫民：房地产投资是下半年经济增速阻力之一

　　从2014年上半年主要运行指标可看出，中国房地产市场一段时间内形势依旧不容乐观。房地产投资增速持续回落，新开工面积和土地购置面积同比下降，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，我认为下半年房地产开发投资增速将低于上半年。

　　下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况，如果销售情况仍不乐观，房价将面临下行压力。房价下行对银行业和国民经济都会产生冲击。下半年房地产投资是国民经济发展不确定最大的因素，增速阻力是最主要的因素之一。

　　近期住建部回应限购问题以及央行约谈商业银行的举动，可以视为高层强化分类调控。但真正的调控权力实际是在地方政府，只有当地政府才切实了解所在地房地产发展态势，各地方政府应当根据市场变化、根据自己的实际情况进行政策上的把关和调控。

　　对于楼市调控的“新常态”，我认为政府调控要从以下几点入手：

　　首先，对于国家正在实行的限购政策，应该进一步调整和完善。限购令是起到正面积极作用的政策，因为它有效抑制了投机投资性需求。从近几年各地反馈的情况看，投机购房者的数量大面积下降，房地产买卖市场逐渐规范。并且限购政策是社会成本相对最低、效果最好的一项政策，不应该放弃。

　　但同时也应该看到，目前一些城市的限购政策会影响到居民正常的置业需求，对人口的自由流动等也带来一些影响。应在考虑当地实际情况的基础上，放松限购。如可考虑减少改善性换购住房的环节，降低交易成本；对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策，不再要求就业、社保等方面的条件，也不再以家庭为单位。对于居民基本居住权利我们必须要保障，政府应该及时调整，给予政策上的支持、引导和相应的控制。

　　第二，我主张采取中性的住房金融政策。为保持房地产信贷政策基本稳定，应该既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响，如当利率上涨的时候将首付调低，利率下降的时候将首付调高。

　　第三，减交易，重保有。现在我国涉及个人住房的税收大多属于交易环节，而住房作为家庭长期持有的一种财产，在保有环节还缺少相应的税收调节手段。因此，通过合理调整征收税种、负担比例，将持有环节增税与交易环节减税相结合，按照“二八”原则，考虑到不同层次居民的税负水平和可承受能力，完全可以在不增加总体税收负担的同时，引导提高住房资源的配置效率。

　　最后，控制土地的供求速度，加大住房用地的保障力度。