山东连锁零售企业家家悦集团股份有限公司（简称：家家悦）于近期披露了招股书。据招股书显示，家家悦欲扩张业务再建超市，然而此举仍难掩连锁超市亏损的窘况。同时，公司在招股书中更坦言租赁与物业带来的两大风险将对未来经营产生不利影响。对此，中国经济网记者联系家家悦，截至发稿，未得到回复。
据家家悦招股书显示，家家悦本次拟在上交所发行9000万股，募资114452万元投资建设连锁超市建设项目、生鲜加工物流中心项目、连锁超市改建项目和信息系统升级改造项目共 4 个项目。
根据家家悦发展规划，2014 至2016 年本项目拟在山东省建设连锁超市，发展大卖场及综合超市共计300 家。拟投入资金76351万元，拟在山东省济南、青岛、烟台、威海等地区发展 300 家门店，主要分布在胶东地区169个，山东其他其他地区131个，建设大卖场19个、综合超市281个，建设周期为3年。而根据公司的财务测算，未来4年大卖场的营业收入增速为14％、10％、8％、6％，综合超市的是18％、15％、12％、10％，该项目税后财务内部收益率为21.22％，投资回收期为6.42年（含建设期）。
实际上，以公司2013年的一、二级子公司的经营情况为例来看，公司除了威海和烟台地区外，其他地区的连锁超市全部亏损。成立于2009年的济南十八家家悦，2013年的净资产为负3790万元，亏损2763万元；青岛十八家家悦2013年的净资产为负547万元，亏损1309万元；青岛市北区十八家家悦亏损757万元；临沂家家悦亏损736万元。
公司经营遇两大风险：租赁与物业
据家家悦招股书显示，公司主营业务为连锁超市经营，租赁物业数量众多、来源广泛，截至 2014年5 月末公司及下属子公司共签订了534 份租赁合同，租赁面积共计132.43 万平方米，其中16.55 万平方米的租赁物业未能取得相关产权证明文件，占总租赁面积的12.50％，存在租赁关系被第三方主张无效或被有权机关责令终止或认定无效的可能。虽然截至本招股说明书签署日，公司及下属子公司在过去的经营中并未出现过因租赁物业被有权第三方主张无效或被有权机关认定无效的情形，但不能排除因出现上述情况对公司的经营造成不利影响的风险。
公司大多数门店经营所需物业通过租赁方式取得，截至2014 年5 月末，公司约140 万平方米的门店总面积中近90％为租赁物业。根据租期划分，公司及下属子公司签订的534 份租赁合同中，2015 年末前到期的有61 份，租赁面积为7.98 万平方米，面积占比为6.03％；2016 年初至2017 年末到期的有69 份，租赁面积为8.30 万平方米，面积占比为6.26％；2018年初至2019 年末到期的有93 份，租赁面积为12.52 万平方米，面积占比9.45％；2020 年以后到期及无固定期限的有311 份，租赁面积为103.63 万平方米，面积占比为78.26％。如果出现物业租赁合同集中到期不能续租，且短期内无法在租约到期的门店周边寻找到可替代物业，公司将面临短期内经营业绩波动的风险。
另一方面，租金及物管费用系公司重要运营成本之一，报告期内公司租金及物管费分别为19，748.13 万元、22，741.86 万元和27，275.55 万元。在我国商业物业租金及物管费的水平逐年上涨的背景下，如果现有租约到期续租或者公司以租赁物业形式开设新店，将面临租金上涨引致成本上升的风险。
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