海外投资房产并非易事 小心四大陷阱

　　经济危机后，南欧各国的经济进入冰点，各国政府纷纷推出看似宽松的移民政策以期拯救楼市，带动本国的经济增长。

　　比如，希腊规定只要购买25万欧元以上的房地产，就可获得希腊5年期居留许可；在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可。而在葡萄牙买50万欧元以上房产，24小时内就可以办理完手续，平均每年只需居住7天就可以享受在该国永远居住的权利等等。

　　面对如此多的欧洲移民选择，国内土豪们都整装待发，然而，你需要留意的是，南欧投资移民陷阱多多，不容小嘘。

　　近日，优选财富海外房产事业部总经理杰佛逊先生用事实和数据告诉记者，在南欧买房你需要知道的几件事。

　　陷阱一：信息不对称

　　对于国内的土豪来讲，选择欧洲作为投资移民地的一个重要原因就是欧洲国家的社会福利诱人，在一般人认为只要经过投资移民获取了永久居住权就意味着将要享受和欧洲人一样的福利待遇，其实不然，通过移民投资进入到欧洲国家的人很少人会享用到相应的社会福利，这些所谓的社会福利只是中介商们推销的说辞。

　　从房屋价格上看，经过连续五年的金融危机，欧洲国家，尤其是南欧国家房价跌幅较深，国内的投资者对欧洲房价的真实性缺乏了解，而国内中介在推销房源的时候并没有做到价格的同步，往往会利用信息的不对称往上加价，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张的说，溢价率高达100%。优选财富海外房产事业部总经理杰佛逊还提醒大家：“因为溢价导致国外投资者的购买价格远高于当地的平均水平，所以房子本身并不存在增值空间，最终会导致投资没有退出途径。”

　　现在你能明白，为什么敢给20%的代理佣金了吗？

　　陷阱二：开发商规模小，破产后的法律纠纷难解

　　相对来说，南欧各国的开发商规模相对较小，开发商的实力有限，加上目前经济状况影响，开发商破产现象频现。以西班牙为例，自2008年当时西班牙房地产龙头企业之一马田萨-法迪萨申请破产保护之后，西班牙房产进入了衰退期，房产商的破产现象也变得尤为频繁，很多中小开发商都是依靠银行的慷慨借款发展起来的，破产之后，当地银行便强行将买家房产证扣押，用以讹诈买家替开发商还钱，有的押款年限达30年之久。

　　陷阱三：临时居留许可到永久居住权之间有多远？

　　国内土豪选择欧洲国家投资移民比较多的还是看重欧洲国家的免签权，对于他们来说只要拿到欧盟国尤其是申根国家的永久居住权以后就可以在欧洲畅通无阻了，也给日后子女的留学提供了广阔的空间。葡萄牙规定在葡萄牙购买50欧元以上的房产即可办法临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但杰弗逊提醒投资者，临时永居卡或居留许并非正式永久居住权，对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，但考的是西班牙语和葡萄牙语，国内的土豪们，你们确定能考过吗？

　　陷阱四：信誉缺失

　　很多人选择移民南欧看中的是南欧各国的低房价，但类似于上证指数，低是相对的，更不等于是底。欧洲债务危机对这些国家的影响并没有结束，欧洲五国的信用等级仍然居于“垃圾级”之列。当地政府有强占地皮的案例，虽然是少数。对于外国投资者来说，看似低廉的房价背后是信誉的缺失和财产权的无保障。没有契约精神的国家和政府，你敢去投资吗？

　　对国内的土豪们来讲，南欧购房且行且珍惜。

　　中国人喜欢在什么地方购房呢？

　　美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；

　　加拿大：加拿大政府鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷首付比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，首付款必须达到全部款项的35%，申请贷款需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市政府交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。

　　澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）； 目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；

　　购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的最大优势在于可以提供房屋的按揭抵押贷款，通常为房价的70%；同时，银行的贷款可以允许最长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。

　　英国：英国政府在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是最为重要的税费，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。

　　新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；政府印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。

　　不管是国人投资哪里，都需要对投资目的地的房地产市场有充分的了解，千万不要图便宜，因为购买的“白菜“再便宜，它依然还只是”白菜“；也不要打肿脸充胖子去买所谓的“豪宅“，因为从现金流角度分析，购买的豪宅根本就不属于财富范畴，甚至成为了缴税机器；因此，根据自己的财富需求和投资目的，量体裁衣的制订可持续及稳定的投资策略和方案就显得尤为重要了。

　　优选财富预测未来十年

　　投资收益增长最稳定的国家和城市 排名：

　　英国伦敦 澳大利亚墨尔本 美国洛杉矶 加拿大温哥华。

　　海外房产投资交易便捷的国家 排名：

　　澳大利亚 加拿大 英国 美国；

　　养老移民热门的国家：

　　澳大利亚、加拿大、美国、英国；

　　子女教育最有吸引力的国家：

　　英国、美国、澳大利亚、加拿大。