本报记者 江家岱 香港报道
“在内地市场，开发商因流动资金紧张和较高的融资成本而提供进取的楼价折扣；和记黄埔选择不率先降价，相信在合理时间内，集团的高档物业将获得更好的售价。”面对内地楼市的低迷销情，李嘉诚选择惜售而非惯用的促销策略。
7月31日，和记黄埔和长江实业同日公布截至6月底的中期业绩。作为“李超人”的上市旗舰，和黄纯利按年上升129%至284.43亿港元；但扣除淡马锡入股百佳和分拆港灯的一次性投资收益，每股经常性盈利仅上升13%，远低于去年同期24%的增幅。内地物业销售大减拖累整体地产业务除税前溢利（EBITDA）同比下跌35%是“罪魁祸首”。
同日，长江实业的股价收报150.70港元；要知道，长实股价上次超过150港元，还要追溯到2008年发生全球金融海啸以前。香港一手新盘销售回暖导致本地楼价再展升浪，将地产股的投资气氛推向白热化。
长实执行董事赵国雄日前透露，集团年初至今已累计出售2500个单位，套现高达170亿港元，是2013年全年香港物业销售额的3倍多（47.7亿港元）。高盛表示，由于香港楼市畅旺，长实已提前锁定了全年81%的物业发展利润，有望超额完成全年销售3000个单位和300亿港元的目标。
截至6月30日，长实股东应占溢利同比大增59%至213.45亿港元，超过市场预期。
内地“冰”点
去年，长和系的内地物业销售首次超越香港成为第一大收入来源，而香港的新楼销售成绩更是近20年最差。谁料才短短6个月，就发生了天翻地覆的变化，两地物业收益表现“冰火两重天”。
先看内地。2014年上半年，和记黄埔共计确认出售约170万平方英尺的发展物业权益，绝大部分位于内地，这个数字还不到2013年全年780万平方英尺的22%。尤其在价格竞争最激烈的一线和二线城市，发展物业销售大幅减少，来自发展物业、出售所得权益的EBITDA暴跌64%至12.34亿港元，内地数个发展项目均延期至下半年竣工。
期内，和黄来自地产及酒店的收益总额录得74.62亿港元，同比骤降33%；这其中还包括了去年出售上海东方汇经中心权益入账所带来的18亿港元。
值得留意的是，和黄在期内用于收购和垫付予联营公司与合资企业的现金净流出11.77亿港元，主要由于拨付内地地产合资企业的垫款较多，在内地收紧对房地产业的信贷政策影响下，令合资企业必须保留短期现金供建筑用途。去年同期，该会计项下共录得39.88亿港元的净流入。换言之，长和系位于内地的地产合资企业由于无法从出售物业获得足够收益，只能依靠母公司垫付建筑成本。
在长实的统计口径下，上半年内地物业收入仅30.75亿港元，按年“腰斩”（去年同期67.96亿港元）；而来自新加坡的物业收入更是从9.53亿港元骤降至1500万港元。
交银国际房地产行业分析师刘雅瀚表示，内地楼市放缓，长实很清楚在这样的市况下每平方英尺物业的发展利润远不及香港，过去还能以价换量，但由于上半年内地开发商普遍大幅度减价促销，因此香港发展商的内地项目缺乏竞争力。他预料，下半年长实内地物业销售的增长空间有限，只会推出利润较低的刚需项目。
“货如轮转、现金为王”一直是李氏地产所信奉的商业原则，即使在1997-2003年香港遭遇地产寒冬时，长实仍坚持在楼价低谷期加速卖楼以降低风险。但这次，长和系选择在内地楼市调整时封盘惜售，等待更佳的时机卖楼套现。
管理层预期，长和系将在下半年于内地11个城市及新加坡完成约510万平方英尺的住宅和商业物业；但是否如期开盘销售，将视乎市场情况和前景。
香港“火”爆
内地物业的低迷销情反衬出香港卖楼的火爆。
今年首6个月，算上近期开售的争议项目大埔“岚山”，长江实业在香港的合约销售额已达到近200亿港元，为所有发展商中最高。因为项目入账的时间关系，还没有完全反映在长实的中期业绩中。
长实强劲的新盘销售是今年香港楼市的一个索引。来自香港土地注册处的统计显示，6月楼宇买卖合约数（住宅和非住宅合计）达到7404个，是去年2月港府推出“双辣招”后的16个月新高。反映二手楼价的中原城市领先指数近期更连升6周逼近历史新高。
官方统计显示，所有楼盘售价中尤以新界区40平米的小户型升幅最大，均价升幅年初至5月底已达到6%，嘉湖山庄、愉景新城等指标屋苑的成交价更录得双位数上涨。
这种现象已经引起了香港财政司司长曾俊华的高度关注。他表示，“低价楼”市场出现了再次炽热的迹象，而这批买家在楼市逆转时抵御能力最弱，提醒投资者小心入市风险。至于是否再推“辣招”压抑楼市，政府表态会密切留意楼市变化。
摩根士丹利7月29日更新了香港楼价预测，由年初的看跌10%大幅调整至看升5%，料2015年香港的住宅楼价会再升5%，而下半年的每月成交量会同比劲升24%至4400宗。（编辑 于晓娜）
作者：江家岱
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