“死多头”任志强看空多项楼市指标

    一年一度的博鳌房地产论坛，历来是市场全面了解地产大佬如何看待楼市的窗口。对于习惯性听了很多年好话的人来说，在今天开幕的论坛上，“死多头”任志强一番“多项指标将全年告负”的言论，无疑是语惊四座。

　　2014年全年

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　　这种表态与今年博鳌房地产论坛的主题“下行中的房地产”非常合拍。回顾已经开办10余年的博鳌房地产论坛史，以下行为主题，从未有过。

　　房地产投资增速或小于10%

　　任志强，中国房地产行业毫无疑问的“鹰派”人物，主张市场化并坚定看多楼市。根据论坛主办方对其进行的会前专访，任志强对2014年楼市整体判断是：房地产投资增速可能下滑至个位数，商品房年销售面积同比回落，新开工面积同比增幅将全年告负，个别指标甚至可能“超出预判”。对于后市，即便保持10亿平方米左右的年销售量，以中国房地产市场新增建筑总需求来倒推，房地产开发行业尚有7至8年稳定增长的年景。

　　先看房地产投资增速。这是一个足以影响宏观经济的重要指标。任志强称，当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。而根据国家统计局数据，2014年上半年，全国房地产开发投资约4.2万亿元，同比14.1%，且是从2月的19.3%一路下降。相比之下，上半年固定资产投资增速却连续维持在17%左右。

　　“今年房地产投资增长率可能下行，估计会变成个位数，可能小于10%。”任志强称。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾在上月表示，全年态势不容乐观。“我们不希望看到增速低于14%。”到目前为止，任志强的预测，显然已经低于专家的心理底线。而农行等很多金融机构近期报告也认为，我国房地产投资增速未来数年都可能保持个位数增长。房地产刚需的中长期拐点已经临近，房地产投资吸引力下降。

　　行业尚有7至8年的好年景

　　第二个指标是商品房销售面积。任志强坦言，此前预测年销售面积会在17亿平方米见顶回落，但现在看来，去年的13亿平方米已经是阶段性的顶部。未来多年，全国商品房年销售量都可能在10亿平方米左右。

　　数据显示，上半年全国共销售了商品房4.8亿平方米，如果全年完成10亿，同比下滑幅度超过20%，且相当于2012年水平。任志强认为，10亿平方米左右的年销售量可能要维持很多年。

　　不过，年销售10亿平方米的房地产市场仍然是一个庞大的市场。任志强预测，如果按中国新增建筑总需求量来看，这一市场还可维持7、8年左右。

　　第三个重要的楼市指标是新开工面积，它是实质性拉动建筑建材等行业的推手。数据显示，上半年，商品房新开工施工面积超过8亿平方米，同比下降了16%左右，但仍然远远高于上半年4.8亿的销售面积。新的存量不断积压，楼市供需结构进一步严峻。专家预测，今年的土地购置面积和新开工面积的同比增幅都将告负。它虽然会影响房地产上下游产业链的景气度，但告负的好处是可以逐步化解高峰库存压力。

　　总体来说，任志强认为，中国经济持续增长的大趋势没有变化，虽然现在下行了一个台阶，但还是增长的，没有全面从正变负。城镇化趋势未变，居民住房消费趋势未有实质性变化。这些将是支撑中国房地产市场稳定发展的基本前提。

　　更多大佬将于今明两天陆续发声，不过，从上证报先期采访来看，下行趋势已经成为业内共识。某地产商透露，尽管各地陆续解除限购，信贷政策也开始松动，但多数企业未来数月还将采取以价换量的做法，尽快回笼资金，确保现金流。因此，金九银十成交量可能回升20%左右，但很多地方楼市价格调整还将继续。