今年以来，房地产市场进入新一轮调整期，销量回落，去化周期延长，房屋新开工面积出现负增长。然而，地产股却表现抢眼，从年初至8月13日，A股地产板块涨幅为 18.38%，领涨大盘13个百分点；H股地产股票也跑赢恒生指数，并且A股与H股地产板块基本保持
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成交低迷，房价下跌，地产股何以反而跑赢大盘？在限购政策普遍放松之后，地产板块能否继续上扬？
政策驱动下的上涨
从2014年初到现在，地产板块总共经历了两次大的上涨行情。第一次是在3月份。3月6日，万科A开始反弹，带动地产板块集体回升，这波行情持续到3月底4月初。
这波行情偶然事件是由万科B转H做多市值引爆，背后则是全国两会后地产分类调控思维的确立，市场预期地产调控将走向市场化，同时房地产再融资开闸，以绿地借壳金丰投资为标志的再融资为地产板块助力。
此外，各种叠加的政策和产业因素导致不同的地产个股上涨。申银万国分析师韩思怡指出，上半年板块主要驱动因素包括：京津冀一体化规划；生命人寿、安邦等险资举牌地产股；万科B转H转板成功；地方限购政策放开；银监局、央行等机构对首套房按揭窗口指导。
如被险资举牌增持的金地集团，年初至今涨幅41.44%；京津冀一体化概念的廓坊发展年初至今涨幅超过120%，华夏幸福涨幅35.96%。
第二波上涨行情出现在限购放松正式落地之际。6月27日，呼和浩特首个正式发文公布解除限购，随后多个城市跟进，“限购在二三线基本取消”成为市场普遍的预期，催生地产板块上涨。
深圳一位长期跟踪H股地产股的分析人士表示，H股今年也表现不俗。自年初以来，融创中国、合景泰富、恒大地产等H股上市房企股票涨幅均在30%以上。
招商证券（香港）6月初的研究报告指出，香港内房股估值处于10年历史底部，平均市盈率为4.1X，市净率为0.69X。目前货币政策的放松，既能促进房地产需求回暖，又有利于行业估值回升。
成交量是三季度关键
7月份之后，多家机构继续看好地产股未来走势，资金成本下降、成交量上涨或是地产股继续上涨的关键驱动因素。
中信证券研究部认为，央行的PSL、再贷款等工具积极释放流动性，下半年按揭贷款加权平均成本将缓慢下行，这有助于购房需求缓慢恢复，从而使房价大幅下降的风险继续降低。7月23日召开的国务院常务会议上，李克强提出了缓解企业融资难的十大措施，这些举措预计将释放千亿资金，利好房地产行业和城投债。7月24日，A股和H股地产股大涨。
国信证券分析师区瑞明预计，若未来楼市基本面超预期，环比、同比持续改善，出现“金九银十”或“暖冬”，还能赚一波“基本面”的钱，且能逾越前期高点；宏观层面，如果能全面出现降准、降息，或将成为下一阶段的股价催化剂。
但中金公司分析师宁静鞭没有这么乐观，他的调研显示，多数公募基金较为中性，认为政策修复将带来地产股估值修复，多数从二季度“低配”调整至“标配”；其对中长期房地产市场走势依然悲观，认为大周期见顶之下，地产股仅有中期反弹机会。“目前对于地方政府各项放松政策已经钝化，未来持续上涨还要看政策放松后"金九银十"成交量是否超预期。”这是多家研究机构的共识。
港股方面，摩根大通发表报告指出，国内八大城市7月份楼市成交按月略为反弹，预计8月份将放慢，但随着更多新项目推出，9月份成交按月将反弹逾30%。8月初，按揭及成交量均见改善，摩根大通认为这将支撑行业估值，近日内房股股价回调，是入市机会。
中金公司则在H股投资策略中认为，虽然中报可能释放利润率和负债率方面的负面信息，但市场早有预期，因此也不必太过担心。(编辑 徐炜旋)
作者：张晓玲 (来源：21世纪经济报道)
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