广州豪宅转让将征20%重税 税收优惠政策收紧

　　二手楼市税收政策收紧？记者求证后得知，是相关条款被废止，两条税收优惠政策现在只能享受一头

　　楼市税收政策收紧？广州出新政对豪宅转让征收20%重税？就此，羊城晚报记者向广州市地税局求证后得知，房管局有关通知内容属实，而导致此次征税政策变动的原因并非政府为了调控楼市收紧税收政策，而是该局按照《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）的要求，对存在明显不适应经济社会发展和税收征管实际、与上位法不一致、与同位法不协调问题的税费规范性文件或条款进行的一次清理。

　　A 并非楼市政策收紧 是相关条款被废止

　　“接天河区房管局通知，即日起，凡住宅、豪宅、及非居物业在办理交易过户时，业主涉及提供上手购房发票及契税发票办理免征营业税等税费的，个人所得税一概按‘据实’方式征收，据实征收的税率为20%。”“还有人说，豪宅现在开始要交很重的税，这究竟是怎么回事？难道广州二手房交易税收政策收紧了？”昨天，有广州市民刘小姐向羊城晚报记者报料称，当天接到朋友发来的这条短信，想询问最近广州是否出台了新的二手房交易税收政策？

　　广州二手楼市税收政策收紧？就此，羊城晚报记者向广州市地税局求证后得知，房管局有关通知内容属实，而导致此次征税政策变动的原因并非政府为了调控楼市收紧税收政策，而是该局按照《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）的要求，对存在明显不适应经济社会发展和税收征管实际、与上位法不一致、与同位法不协调问题的税费规范性文件或条款进行清理。在最近的一次清理中，该局2005年出台的《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》（穗地税发〔2005〕317号，以下简称《补充通知》）中的部分条款因此而被废止，并从7月11日开始执行。

　　B 两条税收优惠政策 现在只能享受一头

　　目前在广州，二手房交易个税征收中，有核定征收和据实征收两种方法，纳税人可二选一：

　　核定征收应纳税额＝个人转让房产全部收入×应税所得率（转让住房应税所得率为5%）×20%。

　　据实征收应纳税额=（转让房产全部收入－房产原值－合理费用）×20%。

　　也就是说，一套住房转让价200万元的话，如果核定征收，应交个税款=200×5%×20%=2万元；如果据实征收，假设该房产原值为100万元，合理费用为10万元，应交个税款=200-110×20%=18万元。明显，核定征收要比据实征收少缴税。

　　也正因为如此，在近年来房价大幅上涨的情况下，绝大多数交易双方都乐意选择核定征收。在《补充通知》）（三）和（四）条款被废止前，在二手房交易中，纳税人多用条款（三）来申请核定征收个税。但在（三）条款被废止后，情况即发生了变化。对那些住房建筑面积超过144平方米、套内建筑面积超过120平方米且购买年限已超5年的非普通住房来说，所受影响尤其大，税负大大增加。

　　因为，这类住房交易涉及到差额征收营业税的问题，能否享受差额征税，关键看购房年限，要看凭证。购买时间超过5年（含5年）的非普通住房，才可以按照个人转让住房收入减去原购房价款后的差额征收营业税及附加，税率为5.6%（不满5年的全额征收营业税及附加）。

　　按照废止前的政策，如果个人表示无法提供支付合理费用的相关凭证，那么个税同时也可以核定征收，即，营业税差额征收和个税核定征收，这两头优惠都能享受到。

　　但现在则不行，只能享受一头优惠。因为，如果个人想核定征收个税，就不能提供合法、有效的购房合同和与房产原值有关的凭证如发票，如此一来，就不符合营业税差额征收的条件。反过来，想享受差额征收营业税，就必须提供购买房屋时的发票，这样就不符合核定征收个税的条件，必须据实征收个税。

　　实例比较

　　有关政策废止前，转让价1500万元的豪宅，业主持有年限5年以上，提供可扣减的原购房发票等合计600万元，营业税可以差额征收，缴纳营业税900×5.6%=50.4万元；个税也可以核定征收，缴纳个税1500×1%=15万元；两项税款合计65.4万元。

　　现在，如果选择营业税全额征收，税款高达1500×5.6%=84万元，加上个税核定征收的税款15万元，合计税款99万元。如果选择营业税差额征收，缴税50.4万元，个税据实征收缴税900×20%=180万元，合计税款高达230.4万元。

　　也就是说，现在，出售购买年限超5年的非普通住房，不论选择哪头优惠政策，相比之前，要交的税都大大增多了。

　　变在哪里？

　　清理前

　　在个人房产转让中如果出现六种情形之一，可以按照核定征收方法计算征收个税。

　　（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；

　　（二）未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

　　（三）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

　　（四）申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；

　　（五）个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；

　　（六）在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

　　清理后

　　（三）和（四）条款被明文废止，也就是说，现在只有四种情形之一，才可以核定征收个税，否则均须据实征收个税。