蔡胤
刚过去的8月，在限购持续、信贷政策依旧偏紧的背景下，北京房地产市场总体仍处调整阶段。中介机构最新数据显示，8月北京市二手房成交均价环比、同比走低，1～8月累计降幅达到8.7%。与此同时，由于改善型购房者入场，北京二手房的成交量出现回温。
报价一天降10万
刚过去的上周六(8月30日)，在北京国贸区域的房产中介小张，急切地将一处急售房源的情况告诉客户：位于东三环附近的CBD以东，2004年建成的高档小区，120余平方米，南北通透，房本满五年，为业主唯一住房，报价630万元。
小张一再强调，与很多人一样，该房源业主因“不在国内发展”，才选择尽快卖房。但尽管如此，表示愿意看房的客户仍然并不多。
次日，当《第一财经日报》记者以购房者身份询问时，小张透露，业主已将预期下降到了620万元。折算下来，这套距离国贸一站地铁的高档两居室，均价约为4.98万元/平方米。
去年下半年，该小区二手房报价曾一度超过5.5万元/平方米。本报记者昨日下午在房产中介网站看到，在多数房源单价仍在5万元/平方米左右的前提下，该小区个别房源报价降到了4.2万元/平方米。
8月，北京类似的二手房报价下调不是个别现象。链家地产市场研究部昨日提供给本报的数据显示，尽管环比下降1.2个百分点，为近5个月以来最低水平，但8月北京市在售二手房源挂牌价中，下调的比例仍高达84.3%。
报价下调的同时，成交价格也延续着走低行情。据链家地产统计，8月北京市二手住宅成交均价为2.68万元/平方米，环比7月下降2%，比去年同期下降了3.4%，成交均价年内(1~8月)累计降幅为8.7%。
来自伟业我爱我家的数据则称，8月北京二手房成交均价为2.82万元/平方米，环比下降3.2%，同比下降5.2%。在数字存在出入的前提下，上述两组数据反映的趋势基本一致。
对于目前的北京二手房价格走低原因，链家地产市场研究部张旭分析，8月北京市近郊区二手住宅成交占比出现较为明显的上升，结构性拉低了北京全市二手住宅价格，若刨除成交结构因素影响，部分区域二手住宅价格已基本进入止跌状态。
自7月以来，北京市二手住宅客源量回升，成交量稳步增加，加之利率政策松动的范围和幅度加大，市场回暖趋势逐渐明朗，受此影响，业主预期普遍有所升温，降价意愿较5、6月市场低谷时期出现较为明显的下降。这被认为是近期北京一些区域二手住宅价格止跌的重要原因。
尽管当前各方对于二手住宅市场预期向好，但目前易成交的二手房多为让利幅度较大的房源，鉴于此，张旭预计，目前北京二手房市场对于涨价房源的接受度仍较低，尚不满足价格反弹的条件。
改善人群拉高成交
在报价和成交价格走低的同时，冷静了半年多的北京二手房市场，成交量却开始出现回升。
21世纪不动产昨日提供给本报的监测数据显示，8月北京二手房网签9453套，环比7月上涨3.26%，其中住宅网签7970套，日均257套，环比7月日均245套上涨4.92%。
拉高成交数字的购房者中，“换房”人群贡献了不小的力量。
河北人刘铭(化名)便是其中的一个。“80后”刘铭是一个三岁孩子的父亲，家住北京东郊的通州，由于在西三环上班，他和妻子一直想换到市区离地铁近的地段居住。今年8月，刘铭一直关注的东四环边一小区的二手房价格出现松动，并新出了他最满意的90平方米的户型。8月下旬，在简单谈判后，刘铭跟一位业主签下了购房合同，总价为320万元。该业主称自己已买好次日飞往美国机票，在北京有多套房产需要处理，所以愿意低于市场价卖掉这套两居室。刘铭也感到，几年来的换房理想实现得颇为顺利，几乎相当于“捡漏”。
像这类“以远换近”、“以小换大”的置换者不在少数。21世纪不动产六里桥一家门店的店长告诉记者，8月，该区域成交的买卖单，基本都是120平方米左右的2~3居室户型，都属于置换型需求，购房者主要看中小区附近的交通及地理位置，选择将原先近郊的房子卖掉置换到城里。
对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，目前北京二手房市场上房源较充足，部分业主卖房意向强烈，议价空间较大，二手房市场置换型客户的选择机会相对更多，且这部分客户资金较充足，受贷款的束缚较小，这些因素加大了改善型需求的成交概率。
对于未来北京二手房成交趋势，张旭则认为，5、6月份是北京二手房成交量的谷底，进入7月以后成交量稳步回升，但目前成交价格仍在低位保持稳定，仍处“窗口期”。她预计，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势仍将有所延续，但短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。
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