本报记者 秦伟 香港报道
房地产行业流动性紧张的中国内地市场，正成为富恒亚洲投资（香港）有限公司（Forum Partners，下称“富恒亚洲”）眼中的一块肥肉。
“我们目前在中国的投资规模为1.25亿美元，我们的第三只基金还有部分未投资金，预计其中约75%将在未来几年投向内地市场，令我们在中国的投资规模达到2亿美元左右。”在接受21世纪经济报道独家专访时，富恒亚洲董事总经理吴仕高（Gregory Wells）透露。
总部位于伦敦的富恒亚洲目前管理资产规模约50亿美元，专注结构性债务投资。2012年，富恒亚洲完成第三只亚洲实际收益基金（Forum Asian Realty Income III）的募资，募集资金约3.75亿美元。
吴仕高表示，在第三只基金余下资金全部投出后，将再考虑发起设立新的基金，目标投资范围仍然在整个泛亚市场，但其中大部分资金仍将瞄准中国市场。
加码中国住宅地产
富恒亚洲的目标投资市场包括日本、中国、韩国、澳大利亚和印度，目标投资回报率高达20%。吴仕高认为，对富恒亚洲而言，相比其他市场，目前中国地产市场的机会更多。
“（一些开发商）流动性紧张，从银行获得资金的难度更大，这对我们来说是一个机遇。”吴仕高指出，富恒亚洲在中国内地市场的策略并非直接购买资产，而是集中于债务投资，“与买下资产相比，贷款更加安全而且风险更低。”
房地产企业今年以来面临更加收紧的信贷环境，除被银行列为不偏好贷款行业，总体贷款上限较去年大幅压缩。根据彭博统计的数据，中国房地产商目前从海外银行贷款总计达59亿美元，较去年同期增长39%。
与银行的优先贷款不同，富恒亚洲的结构性债务投资以提供双边贷款为主，要求担保人以股权作为抵押物，以获得下档保护（downside protection）。
今年7月，中国房地产价格连续第3个月下跌，房价下跌也扩散至更多城市，房价下跌也令资金短缺问题进一步恶化。国家统计局统计数据显示，70个大中城市中，新建住宅价格均出现环比下跌的城市数量从6月的55个增加至7月的64个，是2011年1月以来最多，北京和上海新建住宅价格的环比跌幅分别为1.0%和1.2%。
“总体而言，我们还是长期看好中国市场，整体GDP增速可能有所放缓，但仍然好于全球其他地区。这其中，房地产市场仍将是主要贡献因素，未来可能会有些波动，但接下来会逐渐走好。”吴仕高认为，中国的住宅市场仍然面临供给不足的问题，城镇化等因素会令人们的需求继续增长。“人们虽然抱怨房价高，但其实从负担能力来看，全国大多数城市房价在近十年内并没有显著恶化。随着政府放松限购，周转率肯定会有改善。”
尽管近期房地产价格连续下跌，令不少市场人士担忧市场正迈向拐点，但在吴仕高看来，这并非暗示着房产市场冬天的到来，“过去几个月，平均售价水平与去年同期相比未有增长，不过需要强调的是，2013年房地产市场表现相当好，因此比较的基数较高，现在面对的只是周期性下调。”
吴仕高介绍指，富恒亚洲在中国投资的落脚点在微观市场，即项目层面，某一城市整体市场的走势并非决定性因素。
“我们仍然长期看好住宅地产，总体来说，一线城市的周转情况最好，而三线城市的库存积压最严重，但这并不意味着我们一定不会在三线城市投资。”吴仕高表示，按已投项目位置来看，富恒亚洲大部分的投资集中在二线城市。“但这不是说我们只关注二线城市，我们倾向于与大型区域性房地产商合作，而他们的项目又刚好在二线城市较多。”
与住宅地产相比，尽管并没有特别看淡商业地产，但吴仕高坦言，富恒亚洲目前的投资重心更多是在住宅地产市场上，未来继续增加的投资也将集中于这一市场。
减持日本
安倍经济学令日本地产市场成为不少投资者的宠儿。根据德意志银行资产管理报告，截至今年3月的12个月中，日本商业地产交易规模同比增长70%至4.6万亿日元；今年上半年，日本商业地产交易规模约2.2万亿日元。截至今年6月的12个月里，东京商业地产交易规模达345亿美元。
不过，与股权投资者谨慎对待中国地产、蜂拥挤进日本地产市场相反，从去年开始，富恒亚洲陆续减少日本的投资规模，转而加码中国内地市场。
“我们的投资策略更多是以债务投资主导，这也是为什么现在日本对我们来说不是一个"好市场"，房产的价格已经很高。”吴仕高笑言。
宽松的信贷环境和充裕的流动性令富恒亚洲缺乏用武之地。今年第一季度，新房地产项目融资规模同比增加4.5%。“在日本市场，我们就很困难通过贷款获得20%的回报。”吴仕高表示。
对富恒亚洲来说，新加坡和香港市场也存在同样问题。“这两个地方的房产已经很贵，资金又非常充裕，人们很容易从银行获得低成本的资金，并不需要我们提供资金。”吴仕高指出。
过去18个月，富恒亚洲一直在利用有利的市场环境调整在日本的投资，退出的投资既包括股权投资也包括债务投资。（编辑 于晓娜）
作者：秦伟
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