 |
编者按
近日，国家统计局发布的“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”和“2014年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，1-8月我国商品房销售面积约6.5亿平方米，同比下降8.3%；截至8月末，商品房待售面积约5.6亿平方米，比7月末增加930万平方米；70个大中
相关公司股票走势
当前，中国经济面临经济增速下行和结构性转型压力。根据中国金融四十人论坛内部课题“中国金融系统性风险与宏观审慎监管”研究成果，房地产行业是社会经济发展的支柱行业，与银行、影子银行和土地财政等诸多领域相关联，房地产市场下行很可能成为金融系统性风险的触发点。
在近期召开的中国金融四十人论坛内部研讨会上，与会嘉宾围绕以上问题进行了深入的讨论。经作者审核和主办方同意，《21世纪经济报道》本期刊登华远地产董事长任志强的主题演讲，以及全国工商联房地产商会创会会长聂梅生的点评发言，以飨读者。（马冬冬）
中国金融四十人论坛特邀嘉宾 聂梅生
我认为房地产最危险的时候已经过去了。今年两会前后比较危险，那时候房地产各项指标出现了跳崖式下降。但当时大家都没看清形势，所以也没有出台相关政策。现在从增速下降发展到了负增长，但是负增长区开始稳定，预计四季度会平缓下来。
限制政策应及时放松
我认为,如果早一个季度解除限购，房地产形势会好得多。因为限购、限贷、限售、限价这“四限”政策是在房价急剧增长时期出台的，不适用于当前房地产和经济下行时期。
如果一季度没有过紧收缩房地产信贷，整个房地产市场就不会出现跳崖式下行。对刚需部分来说，不仅没有恢复到正常中性的利率水平，反而上浮了抵押贷款利率。所以从数据可以看出，个人抵押贷款增速下降太快，开发商资金回笼慢，造成了很多问题。除自住需求外，改善性需求也不应该被打压。
我认为房地产市场很可能会持续负增长一段时期，即房价和销售额、销售量继续负增长。但随着调控政策的逐渐放松，房价会回到接近于零增长，或稍好一点的局面。从长期来看，考虑城镇化、人口流动、需求和房屋折旧等因素，未来十年至十五年，房地产业仍将有足够需求。
房市持续低迷 对经济形成负拉动
在经济换挡期，房地产能起到稳定经济的作用。但现在，从各项数据来看，房地产对经济形成的是负拉动影响。
固定资产投资同比增速从1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%，为13年来最低。一般认为，房地产投资增速下降至18%，经济就会出问题，但现在已经下降到13.2%，对经济负拉动作用太大。房价的双控指标是，增速不能高于GDP增速，不能高于人均收入增速。最近，华尔街日报的数据显示，7月份中国70个城市房价同比增长2.43%，显然比GDP增速慢多了，且从8月份环比数据来看，十大城市房价增长全部为负。所以我觉得房价下跌需要引起关注，要对经济低迷期做好准备，经济下行加剧了房地产市场下行，房地产价格下行反过来又加剧了经济下行。现在开发商资金紧张，未来投资肯定会下降，所以明年楼市也会继续低迷。
房地产金融链条需要更多工具
我的判断是，房价不会崩盘，经济也不会硬着陆。但是中国房地产问题的根源在于：土地和金融。
国家统计局数据显示，截至2013年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，这7.76万亿的土地贷款实际上形成了土地金融。开发商买到土地后，马上到银行抵押，形成了银行7.76万亿的抵押贷款余额，而且这仅仅是84个城市的量，全国一共有600多个城市，这个问题不容小觑。
现在房地产市场想要走出困境，不能仅依靠改变贷款政策，其实中国在整个房地产金融产业链上缺少工具。美国的房地产项目从一开始就有各种不同的金融产品，开发商的自有资金只占5-10%，而中国的要求是35%甚至40%；美国的房地产在开发中期有开发贷款、个人抵押贷款；在房地产商退出时有房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust, REITs）、资产证券化等工具。中国的房地产业在整个金融链上只有个人贷款和开发贷，这是远远不够的。
（作者系全国工商联房地产商会创会会长。本文为作者在9月14日中国金融四十人论坛第104期双周内部研讨会上的点评发言，由中国金融四十人论坛秘书处整理，经作者审核。）
点击进入【股友会】参与讨论
我来说两句排行榜