21信托研究院 研究员 曾颂/文
没有谁愿意缺席并购这场盛宴。在房地产下行周期，那些动作最快的私募房地产基金找到了一种独特的并购模式：快进快出的“闪电战”。
9月3日，深圳地产私募基金“德信资本”正式上线一款“德信·天朝房地产并购基金”，投资门槛20万，年化收益率10%至12.5%，定向投资于深圳市横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目。
项目还款来源包括并购项目的销售回款，以及天朝集团旗下深圳鲁班大厦、深圳英郡年华、深圳御府名筑等项目的销售回款。
德信资本董事长陈义枫表示，这是一种宽泛意义上的并购基金，交易结构是：由天朝集团收购一线城市的房地产项目，德信资本提供融资，将项目进行整合、包装后再行销售。“房地产下行周期，一些小的地产商因为资金链等原因，手上的项目没法做下去，要找人接手，这就给我们带来机会。”
从模式看，这种操作与“局部参与模式”的信托项目类似：由产业公司作为收购发起人，获取项目后进行管理、提升价值，风控要点都在交易对手即收购发起人身上。
“这类业务有两个原则。首先是要选一线城市的项目，其次是要选好合作伙伴。天朝集团在深圳长期做地产项目并购，实力比较强。”陈义枫说，“当前的模式我们主要提供融资，下一步如果见到好的项目，也可能跟合作伙伴共同成立子公司，把项目接下来。”
“局部参与模式”的并购信托业务里，信托公司所募资金往往直接用于购买项目。但在房地产并购项目中，德信资本要求天朝集团先取得项目所有权，再用募集资金去对接，以确保并购过程不出问题。
据了解，这样的操作模式也是为了避免地产并购过程中的一个关键风险点。21世纪经济报道记者获悉，深圳另有一家私募地产基金在此栽过跟头：收购发起人一方面与出让方签订转让协议，一方面通过私募基金发产品用于收购。结果出让方反悔，在市场上散布“转让协议不实”的言论，试图影响基金发行，从而搅黄并购。
“我们都是快进快出，不会让项目在手里留太久，降低项目减值的风险。”陈义枫表示。
据了解，当前这一模式主要由私募房地产基金操作，少有其他机构跟进。小牛资本一名刚从信托公司出来的业务人士表示，该模式所接项目的规模小，信托公司一般看不上，“而且现在信托业对房地产项目都很谨慎，没有哪家跟风。”
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