经济观察网 记者 张凤玲 土地市场或迎来“真正拐点”。根据中国指数研究院[微博]数据显示，2014年前三季度，出让金累计为1.7万亿，同比下降22%，全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。
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防止翻车
前三季度全国卖地仅仅1.7万亿元，2013年6月的卖地收入就高达1.7万亿元，所以在土地低迷的背景下，地方政府也不得不出手保地价，“小米手机[微博]式饥饿营销”正是地方政府采取的重要手段。根据数据显示：从推出来看，今年1-8月全国300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降25.5%；其中住宅用地降幅高于总体用地。 成交方面，全国各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%，其中三季度成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。
这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保地价，资金链紧张的开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险，博弈之下，让不景气的土地市场更是“雪上加霜”。
金侨投资控股集团股份有限公司董事长任玉奇向经济观察网表示：“2014年企业拿地保守，土地购置费用占销售额比重持续下降。”2014年前8月，品牌房企在土地市场上略显保守，累计拿地金额同比下降幅度达到33%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显，富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，土地扩展力度明显不足；其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地，而更令人担忧的是优质地块频频被“流拍”，如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地，2次入市均被“流拍”等。
在吴庆眼中，依靠卖地为生的地方政府，就像骑着一辆没有刹车的自行车，当你骑在平坦道路上感觉到速度的快感，但当你骑在凹凸路上时，就会造成翻车，土地财政并不是一般的“小病”，吃点感冒药就可以痊愈的，过去我们不想治愈，但现在土地收入减少，不得不进行调整，只有这样我们的GDP才能增长。
房企转型
全国卖地收入仅1.7万亿元，成交仅14亿平方米，较去年同期下降24%， 卖地收入的锐减，主要是因为开发商拿地热情不高，2014年前8月品牌房企拿地金额同比下降幅度达到33%，福晟集团有限公司董事副总裁郭国强告诉经济观察网记者，他非常赞同吴庆的观念，开发商拿地减少是因为知道土地红利已经开始结束，“过去只要你拿到土地，你就等着增值赚钱，但现在土地贬值，就是要谨慎评估地块价值和拿地的资金成本，不能像过去一样，盲目地举牌。”
2013年3月，香港房地产公司新世界发展将自己手中持有的一宗地块以90亿元的价格卖给了融创绿城。而在1993年，新世界买入这一地块的价格是7.5亿元。20年间土地价格涨了12倍，收益远远超过了单个房地产项目开发所能获得的利润。
得益于土地增值红利的地方政府、房企的“黄金时代”一去不复返，新城控股高级副总裁欧阳捷却向经济观察网表示了另外一个观念，土地增值红利减少是土地超量供应，“土地超量供应造成竣工面积和开工面积剪刀差约六亿平方米，造成库存不断扩大。”
而2014年年1-8月，房企平均目标完成率仅55%，去库存化令人担忧，恒大目标完成情况最好，目标完成率为82%，万科、中海、绿城均超过60%，富力下调年度目标至600亿，但目标完成率也仅为55%，属于中等水平。其他企业中，保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企均为50%-55%之间，较去年同期水平下降明显，下半年销售压力仍然较大。金地、首创置业及招商目标完成率均未过半，实现全年销售目标难度较大。
面对巨大的库存量，伟业我爱我家集团总裁徐斌向经济观察网记者坦言，房地产和土地市场将迎来一个调整，并且是持续地调整，但他认为这种调整并不是疯狂地卖楼，“找几个销售天使和小蜜蜂，给你塞单子，打骚扰电话等等，所以如何转型是目前房地产面临的难题。
同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为在目前的格局下，唯一能够做的是想办法，他提出开发商要站在房地产行业产业链进化的角度思考，“原有的核心业务开始面临挑战，是不是要转型商业？或者农业？到底互联网跟房地产有什么关系？
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