对比自2011年起开始执行 的旧普宅标准,此次的新标准变化较大,首先,对认定价格系数进行了一定调整;第二,取消了南北区域的区分;最后,在普通住宅认定标准中除了单价标准还添加了总价标准,在满足其他条件后,价格只要满足其一即可认定为普宅。
**普宅标准调整有利于二手房市场**
链家地产市场研究部张旭表示,上次普宅标准的调整是在2011年底,随着房价近三年的上涨,普宅划定标准显得有些滞后,因此,此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动,属于正常的调整,调整后更贴近市场现状,保障刚需购房。虽然并不属于直接的调控松动,但普宅标准作为配套的税收政策,也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。
今年以来北京二手房市场市场低迷,三季度以来有所好转,但仍处于低谷水平,价格止跌未涨。下行压力仍然存在。张旭预计,经过此次调整,将有助于成交量的复苏。预计四季度市场出现回暖,成交量或能达到1.2万套。
北京房地产业协会秘书长陈志称,普通住房标准调整是一项常规工作,旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房,对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际,能进一步减轻百姓购房的税费负担;同时,简化政策,不再区分南北环线,在单价的基础上,加上总价的参考指标,将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围,尽可能将政策覆盖面扩大。
**普宅标准价格线上浮22%,普宅占比将超九成**
新标准中北京市普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米,上调幅度达到22%。旧标准中指导价格为4年前2010年当时北京全市住房成交均价水平,而随着近几年北京市房价的快速上涨,当前全市住房成交均价已明显超过此水平。例如,截止到9月份,今年北京五环至六环间二手住宅成交均价为2.65万元/平方米,该价格水平已明显超过旧普宅认定标准在该环线的单价限制。在旧标准下,不少本应属于普宅范畴的房屋“被豪宅”化。
据链家地产市场研究部统计,三季度北京市活跃楼盘成交的二手住宅中,按照旧标准计算,普通住宅占比为41.5%,但若按照新认定标准计算,则普通住宅占比达到94.4%,两者相差52.9个百分点。(统计方法是根据楼盘的2014年以来的均价、总价测算)这意味着,新标准执行以后,将有一大批普宅房源出现。
**新标准解放部分非普,税负减轻或将高达20余万**
链家地产市场研究部张旭认为,新普宅标准的出台更符合市场现状,据统计2014年3季度成交均价较2011年底上涨20.1%。而根据新普宅认定的标准,符合“普宅”楼盘的范围将会更广,对之前被“非普”的购房者而言,税费负担将有明显减轻,尤其是以前满五年由非普转为普宅的房源,受益最大。
以一套北部地区四环内,90平米的住宅为例,若2008年成交总价为110万,目前报价400万,单价4.4万,按照旧标准应属于非普住宅,税费总额约为86.2万。而在新标准下,此房属于普通住宅,税费总额约为62万,购房成本节省24.2万。
**新标准更加完善,高单价的小户型最收益**
根据新标准,此次增加总价限制,只要符合单价或总价中的任何一个要求,即被认定为普宅,一方面,只要单价符合标准,面积在140平米以下即可,另一方面,只要总价符合上限,不考虑单价问题。较以前更加完善。
张旭指出,一方面,新普宅认定标准有效地保护了单价较高、总价较低的刚需自住小户型。另一方面,学区房由于单价高总价低的特点,也明显受益。
根据链家地产市场研究部统计,四环内将会有近三成的学区房,会因为新标准中只要满足468万的总价上限,变身“普宅”,这将大大减轻学区房购买者的税费负担。如海淀区华清嘉园小区的一套61.5平米的学区房,单价5.7万,总价350万,按照旧标准为非普,按照新标准由于小于总价上限,变身“普宅”。
**南部区域普宅标准放松最明显**
还值得注意的是,新标准不再区分南北部区域,由于南部二手住宅价格相对北部偏低,根据链家地产市场研究部统计,北京北部区域三季度的成交均价比南部区域高22.8%。从而导致南城住宅中由“非普”变“普宅”的范围更大,南城房屋的购买者将更为受益。
发稿:赵璐璐/曹敏慧 审校:曾学成
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