徐立凡：房贷新政不等于无限救市

　　只有在货币政策从稳健转向积极、房地产市场的一系列政策能够互洽之后，首套房标准松动才能产生刺激作用。但是，这种条件并不具备。

　　传闻已久的“首套房认定标准松绑”得到证实。9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例放宽至30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　事实上，央行颁布的一系列房贷新政比人们的预期走得更远：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷，取消针对外地人的限贷令，取消三套房限贷令等，无不表明房贷新政力度已接近金融危机以后刺激楼市的水平。

　　依照以前楼市的运行逻辑，新出台的房贷新政，加之此前大多数限购城市取消限购，似乎共同发出了又一轮救市讯号。这让房地产调控前景陷入混沌。那么，房贷新政是重启救市吗？一系列新发出的积极信号，是否会刺激楼市重新酝酿出价格泡沫？

　　金融支持力度的增强和行政干预手段的弱化，客观上确实会刺激楼市买方，特别是具有刚性住房需求和改善型住房需求者。但是，放松房贷和取消限购既不是无限救市，也难以再对楼市产生强刺激作用。

　　首先，在存款准备金率没有下调的情况下，银行放松信贷的能力有限。实际上，银行更关注的是去年以来屡屡出现的阶段性“钱紧”。在这种情况下，尽管房贷属于优质贷款，但回报周期过长，银行缺乏贷款的主动性。近两年房贷审批从严，不仅是政策导引的结果，也是银行在银根紧缩下的理性选择。仅仅是鼓励式政策，银行难有积极性。

　　其次，首套房标准松动与其他房地产政策仍存在一系列逻辑不洽之处，购房者也难有积极性。开征房产税直至遗产税，是近年来已经明确、至少是正在热议的政策趋势，其内涵是增加住房持有和转移环节的成本，并为地方开拓长期稳定的税源。在这一政策背景下，即使购买首套房、多套房的空间打开，其未来增值的前景也是黯淡的。这将大大限制购房者的热情。地方取消限购之所以没有引发新的购房潮，其原因也在于此。

　　只有在货币政策从稳健转向积极、房地产市场的一系列政策能够互洽之后，首套房标准松动才能产生刺激作用。但是，这种条件并不具备。宏观政策面已经反复强调，不会重走大规模刺激之路，而定向刺激的划定范围中，也不包括房地产市场。此外，开征房产税作为财税体制改革的组成部分，已处在既定议程中，不会更改。

　　很大程度上，取消限购和放松房贷，不是全然为了刺激，而是发现了这样的现实：行政手段干预楼市固然可取得一时之效，却压抑了市场正常需求，扭曲了市场供需关系和价格水平，同时，对银行业金融机构的限贷规定也影响了金融企业按照自身条件经营房贷的权利。

　　让市场主导楼市交易，让市场选择金融支持力度，同时继续营造长效调控楼市的财税环境。就此而言，房贷新政指向的是纠偏，而其“刺激性”也注定是温和的。