大约十年（2004年4月）前，位于北京CBD核心区域的建外SOHO迎来了第一批住户。
它的设计师日本人山本理显，希望把这里做成开放的社区，他将一条条街道接到穿插到建筑中去。山本理显的灵感来自于摩洛哥的一个城市。那里最触动他的是，所有可能的一切混
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建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。彼时，《时代》杂志曾这样评价：“SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。
同样坐落在CBD心脏地带、紧邻建外SOHO群楼的银泰中心，于2008年10月份开业。在银泰中心里，有中国最豪华的酒店之一—柏悦酒店。此处的写字楼聚集了名列500强的美国思科、加拿大庞巴迪、美国福特汽车（中国）、德国慕尼黑再保险公司等租户。许多奢侈品在中国的旗舰店也设于此。
代表高端物业的银泰中心并不是北京最昂贵的写字楼，和银泰中心隔街相望的国贸大厦三期是写字楼中租金最高的。国贸三期和银泰中心“年龄相仿”。其330米的高度，刷新了北京的天际线，也是北京最高的建筑，尽管即将被更高的中国尊取代（建筑高度超过500米）。
透过第一太平戴维斯会议室的玻璃（LG双子座大厦21层），建外SOHO、银泰中心、国贸三期赫然入目。第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标告诉21世纪经济报道记者，其中的银泰中心正好是由第一太平所管理的。
山本理显的理念并没有很好地被实现。2009年，SOHO中国董事长因为建外SOHO频繁发生的物业纠纷问题公开致歉。甚至作为业主，他也不得不面对停电、供暖中断的困局。踏访今日的建外SOHO发现，一些建筑的内部，墙壁已然斑驳，厕所污浊程度和其建筑外表形成强烈反差。依然有人需要它，那些为大公司服务的小企业们，总需要在CBD有立锥之地。建外SOHO提供了舞台。
银泰中心的其中一栋写字楼，出售给了中国人民财产保险公司（PICC）。类似的大宗交易在近几年里频繁发生，这几乎是走向成熟市场必然会发生的现象。每座写字楼都配备12部双轿厢客梯，银泰中心的高端自不必说。
从中国国贸（600007.SH）8月中旬公布的2014年半年报可以看到，国贸三期租金为549元/平米/月。在北京甲级写字楼整体租金已经开始微幅下降时，国贸三期仍在“涨价”，2013年租金水平为519元/平米/月。
建外SOHO、银泰中心、国贸三期代表了三种不同的模式。“顶级的物业一定是自持的。”邹锦标说。国贸有自己的物业团队，这家公司自成立30年的时间里，一直没有进行过异地扩张，并且没有卖过一寸写字楼。
而隐患在建外SOHO初建的那一天就已经埋下。用专业人士的评价说，业态有问题。“散售的商住两用项目面临很大困难。”邹锦标称。他进一步解释，居住者和商业人士有不同的行为习惯和诉求，二者难以协调统一。工作者白天离去，居住者晚上回家后并不希望看到空空荡荡的楼道。一个培训公司可能在周末短时间内接待几百人，无论是电梯和洗手间，商住两用的项目都难以负荷。其结果是，无论是租金还是价格，都没有达到投资者预期。
银泰中心是甲级写字楼中的大多数，在开发商将写字楼建好以后，越来越多的财团成为它们的控制者。但邹锦标指出，中国很多建筑都面临着贬值的危险。前5年是“HAPPY HOUR”，大多数物业都不会面临维修的问题。但5-7年后，有一些设备必须更换。然而，大多数写字楼发展商以短期出售为目的，并不愿意在维护和运营上花费太多的精力和金钱。许多财团也并没有专业管理团队。
好的商用物业不仅仅是建出来，更应该是管出来的。在邹锦标看来，若想其持续升值，在20年甚至30年的时间里历久弥新，不仅仅是物业服务的范畴，而应进入资产管理的范畴。它包括长期的维护计划，不停翻新，维持高服务水平，不断提升的租金亦是其竞争力的体现。空置率固然是重要的考量目标，但让租户们始终拥有恰当的邻居，更是一个优秀商用物业必须做到的。
20年后，那些年龄相仿的高大建筑物们会展现出不同的“面容”，不仅是“外在”的差别，更来源自于“内在”。
作者：荆宝洁
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