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年化平均收益率降至9.6% 地产信托兑付风险有望缓解(图)

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
本报理财数据分析员 刘振盛 上海报道
本报理财数据分析员 刘振盛 上海报道

  今年以来,房地产信托、资管产品的兑付危机不时刺激高净值投资者的神经,以致相关产品的发行量、募集规模在6月以来,几乎出现“断崖式”下降。用益信托的数据显示,9月份地产集合信托仅发行48款,募集资金仅为136亿元。

  不过,本已身处萧杀“秋天”的房地产市场有望迎接一定的转机。国庆节前夕,央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,可能释放购房需求、银行以及开发商融资需求进行“救市”。

  21世纪经济报道研究发现,对于投资者来说,首先新政出台后,一旦楼市的成交量回暖,开发商资金链紧张局面得到缓解,相应的地产信托、资管产品的兑付风险也有望略为降低,但仍需观察楼市的后续变化。其次,优质开发商融资成本进一步降低,因此投资收益也会持续下降。

  兑付风险有望缓解

  这次房贷新政最核心的亮点在于对购房者、银行以及开发商三个方面。

  对于购房者来说,首先对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购房者,银行执行首套房贷款政策。这点可大大增加改善型住房需求。

  其次非限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款,再次申请贷款购买住房,银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。即三套房“认房不认贷”。

  国信证券就认为,这次的房贷新政超出预期,有利于刚性需求、改善型需求的释放,并且有望使二三线城市投资性需求回归市场,缓解库存压力。

  事实上,仅放宽贷款要求仍未足够。因为自2013年下半年以来,由于利率市场化推进,资金成本的上升,房贷业务收益持续下降,因此银行对这类贷款的额度投放有限。在这次的新政中,鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金。

  对于高净值投资者来说,除了直接买房外,与这次新政密切相关的投资品种,就是你所购买的地产类信托、资管计划产品。事实上,这次房贷新政也将会给你的投资带来两个方面的影响。

  首先进一步释放刚性和改善型需求,有助于二三线城市的楼市去库存化,对于持有这些城市的地产信托产品、基金子公司产品,有利于增加销售回款,降低项目资金链断裂的风险。东方证券就判断四季度楼市的销量将有望明显好转,重点城市10月销量较9月或将有10%-15%的增长,将有望明显高于9月较8月3%左右的月环比增长。

  按此前的统计数据,预计在2014年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元,其中四季度就达到了527.82亿元,为全年的兑付高峰期。不仅如此,在2015年预计还将有2057.54亿元的地产集合信托到期,比今年的兑付规模继续增长。

  收益或持续下降

  针对已经深深感受寒意的开发商,上述新政还支持它们扩大市场化融资渠道,譬如支持符合条件的房企在银行间债券市场发行债务融资工具,同时积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

  国信证券分析,REITs试点等多样的金融产品将为房地产市场带来巨大的流动性,极大降低房企的融资成本,对行业的长远发展产生积极影响。

  事实上,对于投资者来说,扩大开发商的银行间市场发债、REITs试点等市场化融资渠道后,融资成本的降低也将导致地产信托等产品的收益率降低,并且优质开发商的信托产品发行数量也会减少。

  21世纪经济报道根据用益信托的数据统计显示,在刚刚过去的9月,房地产集合类信托的发行量仅有48款,平均期限为1.66年,募集资金规模仅为136亿元,平均年化收益率为9.59%。

  自今年以来,新发集合类地产信托产品就在不断下降,不过之前的原因是兑付风险不断爆发。1-5月,地产集合信托月均发行111款,规模平均约为269亿元,平均的预期收益率为9.69%。

  但到了6月份,由于楼市的疲态明显,房价下跌的预期越来越强烈,相关的信托产品越发显得不受待见。房地产类产品开始断崖式下跌,单月的发行量仅65款,募集资金约133亿元,环比1-5月的平均表现分别下降41%和51%。虽然到了7月,这类产品的发行恢复至103款、241亿元,然而到8月份又降至81款和163亿元。

  从预期收益率来看,地产信托在前1-5月在9.68%-9.78%之间波动,6月份升高至9.82%。但7月为9.77%,8月则进一步降至9.58%,9月为9.59%。

  作者:刘振盛
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(责任编辑:Newshoo)

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