在又一波地产新政出台之际，全国又一巨无霸地王将要出炉。
10月13日晚，位于上海市外滩的一幅商住办综合用地，以248亿元的起拍价挂牌出让。南都记者昨日从知情人士处获悉，目前入围的两家有效预申请人为中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）和泛海控股。
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高门槛卖地王
10月13日晚，上海董家渡地王—黄浦区小东门街道616、735街坊地块正式挂牌。
出让公告显示，董家渡地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路，该地块起始总价为248亿元，地块总面积为175143.1平方米，出让面积为126740 .1平方米，为商住办地块。该地块的总建筑面积为1139400平方米，地块地上总建筑面积不超过701900平方米，地下总建筑面积不超过437500平方米。
除了高达50亿元的高额保证金，该地块的出让要求较为苛刻。首先，地块要求商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%.其次，地上办公部分受让方须自持60%以上，且10年内不得转让，商业及办公须转让的须征得出让人同意。此外，住宅部分受让人须自持不小于5000平方米用于租赁，如须出让同样要征得出让方同意。
在董家渡土地出让公告中，对受让企业的资质提到，“希望具有以上同类功能开发经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质企业参与本次预申请活动”。
按照要求，地块开发建设须符合打造上海国际金融中心的资产管理中心、资本运作中心和金融专业服务中心的功能定位。该地块将建设以金融功能为主的城市综合体，包括金融办公、商业购物、酒店宾馆、高端居住、文化休闲等功能。
两公司争夺
据此前预申请公告结果，董家渡地王共接受20人次的咨询，最终进入现场竞买的将仅有2家企业，最终的“地主”也将在这两家竞买人中产生。
南都记者昨日从知情人士处获悉，两家有效预申请人为中民投和泛海控股。“作为外滩金融聚集带的重要组成部分，我们公司非常看好董家渡地区的未来发展前景。”泛海控股有关负责人昨日向南都记者介绍，不过投标存在一定的不确定性，关于该地块的未来开发计划还是要先看投标的结果。
同策咨询研究总监张宏伟向南都记者分析认为，中民投和泛海控股综合产业能力均较强，对于董家渡这个“地王”而言，雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力等综合实力才是两者入围的关键。
张宏伟称，拿下董家渡项目可能耗资巨大，除了支付保证金，后续巨量的开发才是真正的“大头”，包括陆续完成支付地价，然后是后续开发、运营等方面的投入，保守估计也需要追加至少200亿元。
该地块将于10月17日正式接受竞买申请，11月18日挂牌截止，并进入现场竞买环节。上海业内人士根据地段和地价水平测算称，如果顺利成交，该地块很可能成为“全国总价地王”。迄今总价最高的地块出现在2009年，富力雅居乐碧桂园联合体以255亿元拿下了广州亚运城地块。
中民投大胃口
入围的两家公司可谓“来头不小”。
有关资料显示，中民投于今年8月正式挂牌，其注册资本为500亿元，59家参股股东均为大型民营企业。其股东阵容中，有7人为现任全国工商联副主席，4人为全国人大代表，4人为全国政协常委，7人为全国政协委员。
根据官方介绍，中民投的业务板块主要为金融控股和产业整合，其中中民嘉业为中民投旗舰企业之一，计划重点在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发。争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者。
研究中民投和泛海控股这两家有效预申请人的企业信息不难发现，双方颇有渊源，均为民营企业，均具有深厚的金融产业背景，综合实力也较强。更为值得关注的是，泛海控股本身就是中民投股东。而中国泛海控股集团有限公司董事长卢志强目前为中民投副董事长。
知情人士向南都记者透露，泛海控股在董家渡有几幅地块，有开发基础，“不过投标的事情可能主要是以中民投为主，泛海控股是其股东之一。”
“一定程度也可以认为，本次董家渡地王无论哪家获得，受益群体都是一致的，只不过最终主导这个项目开发的幕后人不一样而已。”张宏伟如是告诉南都记者。
九龙仓否认拿地
“该地块此前有三个候选者。不过从此次入围的情况看，中民投无疑是赢家，因为另一家竞争企业泛海建设和其有一个关联关系，应该理解为是陪衬的功能。”易居房地产研究院研究员严跃进昨日向南都记者介绍。
严跃进认为，从该地块的开发价值看，谁拿下这个地，不仅获利颇丰，而且在上海市场能够打造出优质的标杆项目。
由于该地块体量大、地段优，一般房企难以胜任。此前，业内称港资大型开发商九龙仓看中董家渡地块。对有关消息，九龙仓在沉默一段时间后，近期予以否认。
“这样严苛的条件，一般的开发商不敢碰或者碰不到，有意碰的也还是要符合一些特别条件，比如外资可能未必优先。”上海某资深业内人士向南都记者透露，中民投和泛海控股可能才是上海市政府中意的候选者。
“总体上看，该地块出让过程不简单，拿地企业不简单，未来开发过程也不简单。”一位上海地产业内资深人士如是表示。
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房地产开启并购窗口期
当前不少房企对资金保持高度渴求，而各种资本也借机寻找好的项目进行投资。房地产私募基金德信资本昨日向南都记者表示，地产行业进入弱周期，也开启了并购的机遇窗口期。
“地产现在在政策和市场两个因素的合力作用下，未来趋势会‘窄幅波动、缓慢上升’，但行业不会出现崩溃崩盘的现象，预计2015年下半年弱周期将会结束并开始复苏。”德信资本董事长陈义枫接受南都记者采访时表示。
“在当前这样一个市场走势切换为新常态与弱周期叠加的市场环境下，地产行业的分化在加剧，整合速度明显加快。”陈义枫认为，这一轮的并购浪潮需要巨大的资金供给，这对房地产并购基金而言，是发力的重要时机。
通大旭日集团董事长孙通文也对南都记者表示，目前市场存在风险，但机遇也多，一些较为优质的项目可以通过并购方式获得，另外引入稳健的基金合作也有利于改善房企的流动性。其认为目前政策有利好的一面，后续还将关注土地市场机会。
而在风险控制方面，多家房企表示，目前这方面考核已经至关重要，对一些中小房企来说，甚至成为比拿地和发展更重要的指标。德信资本表示，对合作房地产项目的选址，也要充分考虑高价值、高回报。
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