房地产库存高压短期难缓解

　　如果市场长期保持库存高压的态势，难免房地产企业可能会出现资金链问题，从而引发金融风险。打破市场的胶着状况，重启房地产市场的去库存化进程是十分必要的。

　　2014年以来，中国主要城市的房地产市场库存均呈现出持续快速上升趋势。根据上海易居房地产研究院10月13日发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示：截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。房地产企业的库存高压愈演愈烈，房地产市场的去库存问题引发强烈关注。

　　2014年中国房地产企业所面临的库存高压问题已经走到了一个关键点，市场各方的力量与心理都在发生着冲突与博弈，市场胶着期持续推高着房地产库存，这也可能成为房地产企业的达魔克利斯之剑，但胶着期显然仍然将会持续。

　　一方面，上半年房地产市场已经完全进入到一个调整期或者说是萧条期，持观望情绪的购房者逐渐在市场中占到了主导。前三个季度，虽然部分城市取消了限购或者采取住房补贴，但并没有出现足以支撑房地产市场的救市措施。这一系列信号导致购房者的观望情绪更加强烈，降低了购房者在短期内的购房需求。此外，中央政府始终不愿调整货币政策，这造成房地产市场的基本经济环境并没有得到改善。购房者所面临的购房信贷约束仍然没有放开，这也促使房地产市场需求得不到提振。总体上看，购房者对于房价下跌的预期比较强烈，再加上不见放松的购房信贷约束问题，购房者的观望情绪主导了前三个季度的房地产市场。

　　另一方面，房地产企业仍然对于政府救市抱有较强的预期，房地产企业不愿意在短时间里大幅降低房价以获取市场销售量。尤其是在地方政府纷纷表现出积极的救市姿态后，这似乎给予了房地产企业更大政策预期。这就导致了前三个季度，与房价的小幅下降相比，房地产库存的攀升速度显得更超乎市场预期。如果房地产企业真将去库存化作为企业的第一目标，大可以加大促销幅度、降低房价以获取销售量，但我们却看到的是房地产企业始终想要维持一个较为稳定的房价，这也就势必导致房地产去库存化不可能进展顺利。但这并不是说销售量下滑对于房地产企业的压力是毫无影响的。由于上半年银行信贷始终没有对房地产企业放开限制，库存销售比率的上升直接导致房地产企业面临更为严峻的现金约束。如果房产存货继续出现长期的上升而得不到缓解，这势必将会导致房地产企业的资金链出现问题。因此，降低库存同样是目前房地产企业所共同面临的一个严重的现实问题。

　　在不同城市的房地产市场博弈与调整过程中，一线城市与二三线城市呈现出更为严峻的库存积压问题。截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。一线城市与二三线城市相比，库存积压的程度与增长的速度都是更为令人担忧的。二三线城市所在的地方政府普遍采取了积极的救市政策，通过取消限购或者补贴支持等手段，降低了购房者的观望情绪，刺激了购房需求。但一线城市则不然，北京、上海等一线城市始终没有出台激烈的救市措施，即使限购在短期内可能都无法解除，这就导致这些城市的购房者观望情绪更加高涨。一线城市与二三线城市库存发展趋势的差异可能会持续存在，一线城市的房地产企业对于政府救市的观望态度可能也不会在短期内发生改变，库存问题仍然是十分棘手的。

　　从总体来看，房地产市场库存高压的现状并不会在短期内得到改观，甚至可能会继续恶化。尤其对于一线城市而言，即使在销售量金九银十的月份里，房地产企业依旧可能面临严峻的库存压力。在房地产市场多方力量博弈的过程中，政府，尤其是中央政府对货币政策走向的态度，可能将起到决定性的作用。在这样的过程中，政府不应当采取模糊化的政策以增加市场参与者预期的不确定性，应当尽快明确对于房地产市场未来政策的总基调。如果市场长期保持库存高压的态势，难免房地产企业可能会出现资金链问题，从而引发金融风险。打破市场的胶着状况，重启房地产市场的去库存化进程是十分必要的。