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央行房贷新政公布后，沉闷许久的市场情绪骤然热闹起来。有专家、学者断言，这是政府最有力度、最具强度的一次救市行为；众多房地产开发企业则在等待新一轮楼市大行情的开启；相当部分购房者在准备享受优惠贷款利率；更有一些媒体连连质疑发问，商业银行7折优惠利率为何迟迟不能落地？笔者认为，这些市场情绪其实是对央行房贷新政的变化缺乏洞悉，市场预期错位的表现，既不客观，又欠理性。
与以往相比，此次央行房贷新政出现了一种本质上但并不特别显现的变化，那就是政策调控不再简单采用划出“硬杠杆”的方式，用一个标准来主导市场各类主体，而是区分不同政策内容的不同属性，隐含了诸多的“软选择”，是“硬杠杆”与“软选择”的结合。具体说来，此次房贷新政除了对首套房的认定标准是一道“硬杠杆”之外，其他内容几乎都是“软选择”。这体现“引导”而不是“强制”的精神，允许市场行为的多种性和多样性，最大限度地保留市场方式的选择空间，市场预期释放的余地，政策工具的弹性。此次房贷新政体现的“硬杠杆”与“软选择”思路、原则，彰显了市场化价值取向，分层精准调控的运作风格，以及对于市场规律的敬畏和商业银行自主经营行为的尊重。
笔者的担心是，由于近年来我国对于房地产市场调控基本以“限购、限贷”为主要内容，“限贷”中又以利率为重要手段。这种过程连接逻辑自然形成了政策调控的逻辑依赖和行为定式。因此，面对此次“限购”（首套房认定新标准）的放开和“限贷”的放松，如果错把“软选择”当成“硬杠杆”，则很容易使市场滑入“首套房贷款=7折利率优惠”、“房贷放松=房价上涨”的固有、惯性预期之中。
深入分析，即便在当前利率管制（非市场化）的背景下，货币调控政策直接约束、决定商业银行贷款的定价、议价状态，把商业银行一种重要、基础的市场成长能力固化为一种机械动作和“无差异流程”，实际上是对商业银行内在健康基因的最无情伤害，是对其基本权益的最本质漠视，是对其发展能力与动力的最残酷束缚。随着市场的成熟，这种禁锢式管控必须改变。因此，此次央行对于7折优惠利率只规定了标准底线，而非必须执行的“硬杠杆”，如何执行，依据商业银行的风险实际而定。就是说，由于存在不同地域经济发展水平的差异、不同商业银行经营状况的差异、不同贷款对象风险承担能力的差异，放开首套房认定标准后，贷款利率的确定，只能由商业银行因人、因地、因时和因事自主选择确定，不可能也不能使用同一个标准。从现实的房贷7折基准利率相当于存款5年期定期利率水平来推算，未来真正可享有商业银行这一优惠利率的客户实属凤毛麟角。笔者认为，未来房贷利率大致会在基准下浮10%或上浮30%的区间波动，而且享有利率下行10%的，必定是商业银行的特定或优质客户。
另外，对于央行此次房贷新政中鼓励商业银行发行住房抵押支持证券（MBS）、试点房地产投资信托基金（REITs），市场亦做出了无视变化的预期反应。有人算了一笔账，按我国商业银行现有个人房贷余额10多万亿计算，如以MBS方式置换50%，可释放至少约5万亿房地产贷款资金；按现有信托规模约17万亿计算，如REITs的比重达到10%，将给房地产企业新增近4万亿的融资量。不能否认，央行此次房贷新政，对房地产业必将带来程度不同的积极影响，肯定会增多房地产业的融资渠道。但这种影响的背后，同样存在一种变化，就是结构性修复和市场调整，并在修复和调整中建立融资新机制和新模式。从央行的文字表述中不难看出，MBS只能专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，是有限制性条件的；REITs对象必须是符合相关条件的房地产开发企业，显然更注重整个房地产行业基础的加固。足见，推出MBS和REITs绝不仅是一种融资工具的数量的增加和内容的丰富，而在于重塑房地产行业融资的新模式、新关系和新机制。一方面，通过融资方式的创新，增强房地产行业资产的整体变现能力，比如持有MBS资产的主体可以择机出售变现；另一方面，增强房地产行业全部链条中各主体的风险关联程度，解决和改变过去模式中，主要由商业银行和购房人承担最终市场风险的状况。解决这些基础性和长远性问题，比简单的应急救市更重要。
客观地讲，长期以来，我国货币政策工具与市场预期的耦合程度不理想：多数情况下，由于货币政策的内容和标准过于机械，管得过多过细，把丰富多彩的市场具体行为选择硬性编排成 “政策队列”，几乎不给市场行为和预期留出空间，市场行为和预期变成了调控政策目标与效果的唯一。这种假象的统一，恰是迄今为止我国货币市场的市场化程度不高的重要根源。还有，由于货币调控政策内容和标准的过于模糊，出现了不同程度的冒险式寻租行为，市场行为和预期往往被过度膨胀。央行此次房贷新政，则是改变这一状态的一种新尝试。
我国的房地产业，在全部社会经济发展中具有特殊作用和存在意义，这是由经济转型、城镇化进程、土地市场化和人口红利等因素综合决定的。经历了10年爆炸式增长后，房地产业出现程度不同的疲软现象，对相关产业的拉动作用有所下降，用一定的时间、付出必要的代价调整，这很正常。央行房贷新政，本质上就是要解决“去库存化”问题，立足的是“自住性需求”的市场化满足。因此，不能用惯性思维、狭隘态度来理解认识房贷新政，更不能用利益本位来诠释房贷新政。
从发展趋势看，我国未来的各类宏观调控政策和工具，将越来越呈现出如下变化特质，就是其内容或工具主要是“指出方向、划定底线、规定可能、明确禁止”，在此基础上，给市场主体及行为选择留出尽可能多的空间与弹性，以激发市场活力。这种变化中的常态和常态中的规律，应成为理性宏观调控政策市场预期的主流价值取向。否则，就很可能陷入市场预期的迷惘之中，以及市场行为选择的迷失之中。
（作者系银监会“三个办法一个指引”起草专家之一，交银施罗德基金管理公司监事长） (来源：上海证券报)
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