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央行降息地产股狂欢:大涨不会出现

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 王营 北京报道

  央行上周五的降息,让房地产业在资本市场再次“狂欢”。

  根据人民银行决定,自11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时存款利率浮动区 间上限由基准利率的1.1倍调整为1.2。

  “我们可能会取消一些折扣,不过也就是一两个点。”京投银泰(600683.SH)执行总裁兼轨道物业事业部总经理高一轩对21世纪经济报道表示,央行此次降息对市场的心理影响较大,但实际影响有待观察。

  当代节能置业副总裁乔廷夫也向21世纪经济报道表达了类似看法。多位经历过多轮市场调整周期的开发商人士普遍认为,降息短期内会提升楼市成交量,但长期看,房价并非因此而反弹。

  不过,降息的影响已率先反映在资本市场上。降息后首个交易日,12只房地产股票涨停,A股房地产上市公司股票平均涨幅也超过了3%。汉港房地产(1663..HK)当日涨幅高达28.57%,万科A(000002.SZ)涨8.32%。

  利好成交量

  此次降息的确在购房成本方面带来了真实利好。

  链家市场研究部统计数据分析,以贷款100万元20年等额本息还款法,降息后,按首套房基准利率政策,月均还款7251元,减少了234元;若按调整后贷款利率9折计,月均还款额为6899元,与调整前9折相比约减少了205元,相当于调整前的8.45折。

  瑞银24日表示,降息还有利于开发商利息支出减少。以A股136家上市房企三季度末有息负债总额为11494亿为例,如贷款利率下降40BP,则潜在每年可节省利息支出46亿。

  链家地产市场研究部张旭认为,降息的主要意义在于,减轻购房者还款负担。虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大,但对对资金比较敏感的刚需而言,仍是利好。此外,对于购房者预期转变将产生较大推动。

  11月前20天,上海易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米,环比增长约25%,反弹力度大。

  易居研究员严跃进指出,这说明在此前的一些政策下,市场情绪逐渐被带动起来,入市节奏在加快。随央行降息新政发布后,市场看跌情绪会进一步减弱,部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市,使市场成交量保持活跃。

  成交量持续反弹背景下,开发商也在积极入市。以北京为例,亚豪机构统计数据显示,上周(11.17-11.22)北京共有11个项目开盘,创近10周新高。这11个项目累计推出1394套新房源,环比大涨148%。21世纪经济报道观察到,不少房企迅速借降息利好加大楼盘营销推广。

  龙湖地产北京滟澜新宸营销经理李帅告诉21世纪经济报道,“我们在开盘前一天得到降息信息,其实客户积累的也差不多了。但降息政策会让购买的业主心里更舒服。这对开盘有正向帮助,客户购买信心也有所提升。”

  李称,他们推出的50套别墅房源当天就被全部选完。

  房价会反弹吗?

  “2006年的降息,导致了2007年房价的大幅上涨;2012年降息,2013年房价大涨;今年2014年11月又大幅降息,这是本世纪最后一次买房的机会。”一位房地产公司人士向21世纪经济报道记者转发了这条信息。

  不少开发商也将此逻辑推广到楼盘现场宣传板上,希望通过“历史经验”,让客户有一个类比。

  中金房地产分析师宁静鞭认为,历次经验表明,全国楼市成交量在降息后的三个月内将迎来同比的触底回升,大中城市受益更为显著。其汇总了2008、2011年两次降息降准周期发现,成交量在第一次降息后的3个月内迎来同比的触底回升;分不同城市看,大中城市更为受益,同比回升幅度明显高于偏远小城市。

  但如以往历史周期,此次降息真能再次带来房价大涨?

  乔廷夫认为,此轮周期并非有同样的历史轨迹。他分析,三四线城市目前面临的主要问题是,人口负增长,但库存量巨大,供大于求;一二线市场则产品和需求不匹配,制约市场最大的限购因素仍存在。乔认为,降息后,市场仍处于去库存的过程。房价仍然趋稳或在去库存中调整。

  高一轩称,部分房企近期可能减少房价折扣,但这也与部分房企已完成或将近年度销售目标有关。

  以北京为例,上周入市项目的定价较为保守,老项目后期开盘价多与前一期价格标齐,还有一些开发商抓住这一时机加大优惠力度,冲刺业绩。如上周开盘的亦庄金茂悦在推出楼王产品同时,对前期产品采取了周末限时优惠40万的活动;滟澜新宸长桥墅开盘前推出了首付一成的优惠。

  亚豪市场总监郭毅认为,降息后,虽然政策效力覆盖全部购房客群,但北京高房价的现状难以扭转,市场活跃度虽会提升,但并不足以支撑房价的快速提升。预计年内北京在售项目售价止跌企稳,部分前期深幅降价的项目将会小幅回调,整体市场价格趋于稳定。

  而从银行层面分析,CRIC分析员杨科伟认为,此次又是非对称降息,最终利差大幅缩小,个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间,将直接影响银行投放个人房贷的积极性。此外,银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升。

  杨科伟认为,由于本次降息结合了非对称降息以及利率市场化的进一步放开,影响较为复杂,不应盲目地以为一定利好房地产,更不应该将其看成是“救市”。

  作者:王营
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