房地产投资减速：2014全年增10.5%

　　核心摘要

　　以往房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资，反观2014年，占比下滑到18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，显示房地产下滑已经直接影响到了GDP。

　　本报记者 纪睿坤 北京报道

　　“一段时间内，中国

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　　1月20日，国家统计局发布年度房地产数据显示，全国房地产市场在2014年经历一个全面下调的过程。

　　截至2014年末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，同比2013年末增加1.3亿平方米，再创历史新高。

　　“近6亿平方米待售库存，已经存在明显的过剩。巨大的社会库存量带给房企的压力将比想象中更加猛烈。”全联房地产商会名誉会长聂梅生介绍。

　　不过，据马建堂介绍，随着行政调控措施以及金融信贷政策的相应调整，房地产也出现了一些积极变化，2014年12月，70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，一线城市的综合环比房价转正；从销售量来看，2014年12月份的销售面积为全年最高。

　　聂梅生认为，房地产市场已经呈现软着陆态势，不过从库存量和土地购置面积来看，整个情况好转可能还需要到今年三季度。

　　房地产投资占比18.9%

　　根据国家统计局的数据，2014年，全国房地产行业的绝大多数指标均处于下行态势。

　　2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。

　　另据国家统计局数据，2014年，全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，也就是说，房地产投资在全国固定资产投资中占比仅为18.9%。

　　“此前，房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资，反观2014年，占比下滑到18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，这亦说明房地产下滑已经直接影响到了GDP。”中国房地产学会副会长陈国强说。

　　在房屋的销售面积、新开工面积以及房企土地购置面积均同比大幅下降的同时，商品房待售面积大幅上升。

　　国家统计局数据显示，2014年，全国房地产市场销售面积同比下降7.6%；房屋新开工面积同比下降10.7%。

　　在此背景下，房企拿地的积极性也在进一步萎缩，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，同比下降14%。

　　增长的是库存压力，2014年末，全国商品房待售面积近6.22亿平方米，创历史新高。

　　链家地产市场研究部张旭认为，“从各项数据来看，2014年全国房地产市场经历了一个全面下调过程。需求减少，预期回落，行业投资增速、企业融资能力、销售以及开发等多个指标持续回落，行业整体处于不景气状态，本轮房地产市场的深度调整，其影响要较历次行政调控更为深远”。

　　告别高速增长时代

　　虽然房地产运行指数整体仍处于下行状态中，但随着政策及市场环境的变化，个别指标也出现好转。

　　拆分单月数据来看，2014年12月单月成交面积为1.9亿平方米，为2014年全年的成交最高点，环比上涨超过40%。

　　另外，房价的下降速度也有所放缓。2014年12月，中国70个大中城市的住宅价格降幅收窄。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的综合环比房价上升。

　　马建堂表示，这说明房地产领域下行调整的风险有所化解。

　　不过，在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，虽然市场呈现好转迹象，但楼市再度暴涨的条件已不具备。

　　北京万科首席执行官毛大庆在万科松花湖度假区开幕式记者见面会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，在供需关系逆转的背景下，2015年仍是房地产市场去库存的一年，也是行业加速转型的一年。

　　毛大庆认为，人口拐点、城镇化速度下降以及社会总库存难以去化三大问题将长期存在，中国楼市高速增长的条件已经不具备。

　　“中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑。”毛大庆称，这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

　　毛大庆进一步分析，1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，造就了过去房地产的快速增长，而这些需求已消耗殆尽或提前入市。之后由1985年到1991年出生人群构成的购买力，远少于前两次生育高峰，对楼市刺激作用也将大大削弱。

　　与此同时，毛大庆表示，城镇化速度放缓也将减少城市购房需求。

　　另外，毛大庆表示，目前房地产总库存很大，“现在政府已有指标、随时可以出让的地，以现在的土地出让的速度，还足够卖两年，政府已经不用再审批地了，很多城市还卖不掉。”

　　在此背景下，张旭认为，房地产行业增速放缓将成为新常态，未来房地产行业开发及投资增速也将不复此前的高位，而处于较低水平。