柏可林 摄
限购令“诈退”
本报记者 黄烨 《 国际金融报 》（ 2015年01月19日 第 05 版）
因为当年“一时的错误决定”，老袁到现在都“非常后悔”。
“2009年初，大家都建议我把房子买了，为了自己也好，为了还在上海某高校读大学的女儿也罢，最好都要‘吃’下来。但当时，我判断错误，认为房价还会跌，所以就没有出手。”1月15日晚，老袁告诉《国际金融报》记者，他当年严重失误了。一年后，楼市政策巨变，像老袁这种在上海没有缴纳社保的群体，已不能购置房产。
老袁口中的“政策”，就是2010年4月持续到现在的楼市“限购令”。简言之，采取楼市限购措施一线、二线和三线城市，楼市交易不是自由买卖，要看购买者的资质，如社保缴纳、户籍所在地、之前拥有的住宅数量情况等。
几天前，从事与房地产搭边行业的老袁，看到了中国社科院的一份“取消限购”的预测性报告，也提到了其他城市楼市政策出现的变化，还给记者看了一些中介几天前给他发的“限购可能取消”的短信息。最后，他按捺不住，直接询问记者，“你觉得限购会取消吗？”
年底取消？
对于老袁的疑问，记者从一位银行人士那里得到了答案：“一线城市取消限购的时间点很可能在今年年底左右”
这位银行人士告诉《国际金融报》记者，“其他城市的情况我可能没有发言权。但以上海市场为例，相关的准备工作早已展开。比如，银行已进行了先期的调研。又比如，上海2014年停止了‘集体类’人才落户。同时，《不动产登记条例》的颁布，为未来房地产保有税（非房产税）的征收提供了条件。进一步讲，就降低了限购政策存在的必要性，反而可以通过税收环节来调节市场。”
记者随后又对诸多细节进行了连番追问，该人士却再没有透露进一步的细节，并在交流结束时强调“这非官方的最终说法”。
那么，针对“限购令”取消的传闻，官方到底是怎么表态的？
站在住建部的角度，他们的表态是“没有表态”。有消息称，去年12月19日，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开。当时，住建部部长陈政高在会议中表示，“注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展”。陈政高的这番言论中，没有提到半点“限购”这样的字眼。这与政府最高层此前的态度类似。
另一边，以上海为例，上海市房管局相关负责人对外表示，上海目前“仍在严格执行楼市限购政策”。
“将时间拉得长一点，一线城市取消‘限购令’几乎是必然的。尤其是李克强总理上任后，更倾向用‘市场之手’来解决房地产问题。”美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁1月14日晚对《国际金融报》记者分析，“但就短期看，不管是今年3月取消这个时间点，还是今年年底取消这个时间点，或许都不太靠谱。原因是，暂时还看不到一线城市，主要是北京和上海取消限购的可能性，因为，这两座城市楼市政策大变动，可能是牵一发动全身之事。相关部门会在这件事上慎之又慎。”
还有专家对《国际金融报》记者分析，市场传闻的出现可能并非完全空穴来风，“政策可能不会出现根本性调整，但一些小修小补、利好市场需求的小变动，可能会有所出现”。
仅5城市坚守
与几年前“限购令”刚推出来时相比，目前中国仅剩下一线城市“北上广深”和屡遭爆炒的三亚还在执行限购政策
自2010年4月出现楼市“限购令”以来，一直就是业界讨论的重点，尤其是2010年-2012年期间，相关部门曾频繁公布限购政策，且一次比一次“加码”。以上海为例，目前的规定就是，就连上海本地户口购房者，以家庭为单位计算，也限购两套，单身人士限购一套。在上海工作的外地户口，除了“必须是已婚”这个硬性条件外，还要满足社保或税单累计满24个月以上，且名下目前在上海没有房产。
但2015年，曾被广为讨论的“限购令”，却被部分官方部门当成了一个颇为棘手的词汇。1月15日，新华网在内的媒体转述了国土资源部“全国40多个城市取消‘限购’政策”的消息。但到了当日晚间，却出现了官方辟谣。国土资源部的官方微博“国土之声”发布微博称，“有媒体报道‘国土部’：40多个城市取消限购”，但“我部今天召开的全国国土资源工作会议上没有发布该消息”。“国土之声”强调，“有关限购政策的制定并非我部职能”。
《国际金融报》记者了解到，与几年前“限购令”刚推出来时相比，目前中国仅剩下一线城市“北上广深”和屡遭爆炒的三亚还在执行限购政策。
同样在1月15日，据厦门官方媒体报道，经厦门市政府研究同意，该市的思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购措施。这意味着，厦门已全面取消商品住房限购措施。
去年8月，厦门市曾调整住房限购措施，当时的决定是：岛外四个区不再执行住房限购措施，岛内两个区非普通商品住房（144平方米以上）不再执行住房限购措施，但144平方米以下的普通商品住房仍有限购。同时，就购买群体看，厦门市户籍居民家庭在岛内拥有1套住房的，在岛内限购1套普通商品住房，在岛内拥有2套及以上住房的，不能再买普通商品住房；非厦门市户籍居民家庭，首次在岛内购房的，限购1套普通商品住房。
但厦门不是第一个取消楼市限购政策的城市。去年6月下旬，内蒙古呼和浩特市打响“第一枪”，率先取消执行3年之久的楼市限购政策。紧接着，不到3个月时间内，就有超过30个城市取消了先前执行的限购政策。
“除了北上广深和三亚，南京是倒数第二个取消限购的城市。然后，我的一些朋友就去南京进行置业。”老袁对《国际金融报》记者回忆，“再之后，就是珠海。珠海之后，我认为三亚会取消，但直到现在，都还没有动静。”
取消传闻频现
传闻的屡次出现，实际上体现了一些消费者的呼声，也显示了房地产开发商及中介机构对取消限购的期待
事实上，就现在坚守的5个城市看，三亚和广州都传出过取消的传闻。其中，三亚取消限购的消息还一度在圈内大肆传播，但这最终证明是假消息。同样的，一些机构也在广州的研讨会上公开要求放开限购，但这并未得到官方的积极回复。
就近阶段看，更重要的变化是，传闻袭向一线城市中的北京和上海这两座房地产市场的“标杆”城市。去年12月底，一则消息不胫而走：上海将于2015年3月31日之前取消限购、具体政策还没有落实、但已经提前放出风声。这则消息还称，至此，实行三年左右的限购令“彻底夭折”，“对于国家的经济发展，限购令没有发挥实际性作用；对于房地产市场的调控，限购令没有达到预期的效果”。
《国际金融报》记者发现，上述消息被上海多家中介广为传播。其中，沪上一位管理5家中介门店的资深经理信誓旦旦，将短信转发给《国际金融报》记者之后，还要求“迅速买房”。
针对该消息，《国际金融报》记者随后又去了闸北区房地产交易中心和长宁区房地产交易中心两个地方查询真实情况。截至目前，交易中心仍在严格执行限购政策。比如，一对外地夫妻要购买房产，要提供结婚证、户口本、未成年儿童出生证明、24个月以上的税收证明等各种材料。假如是置换型购房者，更要提供无房证明的清单，甚至包括在户籍所在地没有地产资产的证明。也就是说，在执行上，上海根本未放松限购，还在严格执行。
上述传闻出现24小时后，上海房管局也通过官方微博对外辟谣：“此为不实消息，本市住房限购政策没有变化。”
据了解，这不是上海第一次出现限购松绑的假消息。去年7月，央视财经官方微博一度引起围观，原因是其发文解读“上海黄浦、卢湾和徐汇区最新楼市限购政策”。这篇文章当时介绍，“上海本地户籍限购后无独立产权住房的，最多可买两套；单身不再限购等。”文章还提到，“限购和贷款政策都会有所放宽，房地产下半年市场预计回暖。”
不过，有分析称，传闻的屡次出现，实际上体现了一些消费者的呼声，也显示了房地产开发商及中介机构对取消限购的期待。
那么，一线城市为什么频频传出限购取消的消息？“限购令”又真的会取消吗？
又是一次诈退？
北京和上海的标杆意义太大，牵一发而动全身，因此限购政策的松动也必然会慎之又慎
上市银行人士对《国际金融报》记者给出的答案是2015年底。但官方从没有在公开表态中说过这样的字眼。同时，记者遍览多方文件，也没有看到这个说法。
与“今年年底”的时间点相近，中国智囊机构社会科学院给出的答案是：2015年房价将以软着陆为主，限购政策“可能全面退出”，一线楼市有望在下半年出现复苏。
城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞此前对外表示，“一、二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。”
对此，《国际金融报》记者又多方向学者及接近政府的专家进行求证，都给予了否定的答案。截至发稿，官方部门也未对限购取消的时间点加以具体说明。
“无论是3月这个时间点，还是12月这个时间点，都说明一个问题，即一线城市虽然房价在上涨，交易量也在上升，但后期的上涨动力到底能保持多足，还存在疑问。”甘犁说，“举个简单的例子，如真的将市场中的空置房都能全部利用起来，那么，就算是上海和北京，市场供给还是能大于市场需求。从这个角度看，限购取消，不是完全没有背景支撑。”
“但问题在于，北京和上海的标杆意义太大，属于‘牵一发而动全身’。而且，很可能出现限购一放开，不管供给和需求是否平衡，市场炒作肯定会继续兴起的现象，加上上海和北京本身确实是人口导入型城市，不是不存在需求，那么，房价就可能出现暴涨。”甘犁说，这显然不会为有关部门接受。因此，在取消限购这个问题上，相关高层人士一定会“非常谨慎”。
戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏对《国际金融报》记者表示，上海限购政策的松动“必然会慎之又慎”。“首先，上海经济对楼市的依赖度明显较低；其次，库存方面，虽然目前上海住宅市场的库存面积再次超过了1000万平方米，但由于城市能级关系，上海住宅市场的需求潜力较为充裕，因此消化库存的能力相对较强，以2013年为例，上海楼市需求全面释放，全年住宅成交面积接近1300万平方米，可以说目前上海的库存数量并未到危机压顶的阶段。”伍惠敏同样认为，上海作为一线城市和中国经济的龙头，在历次楼市调控中均是起着重要的表率作用，“一旦松绑，很可能被市场过度解读，甚至会对全国住宅市场的心态产生影响”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在“双向调控”的思路指导下，2015年一线城市很难取消限购。
“从一线城市市场特性及市场发展趋势来看，由于一线城市楼市需求总量较大，总体趋势来看是供不应求，外来性的投资性需求较为活跃，当楼市限购政策的替代性的长效调控政策或调控机制尚未崭露头角之时，一线城市的限购政策取消的可能性不大。”张宏伟此前对《国际金融报》记者说，当然，最关键的是一线城市地方政府“不差钱”，也很难做出调整或取消楼市限购政策的动作。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，短期内取消限购条件“并不成熟”。在他看来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市将限购作为调控人口规模的工具之一，这些城市都面临人口大幅增长的压力，取消限购必然导致大量人口涌入。同时，去年年底以来，一线城市成交量出现了反弹，“从趋势上看，2015年房价很可能上涨，放开限购等于在上涨的房价上浇油，导致房价在短时间内大幅上涨”。
政策局部放松
归根到底，中国房地产未来肯定会交给市场，只不过，这中间可能还要走一段不短距离的路，政府也将一步步放手
不过，也有观点认为，一线城市相关的限购政策不排除微调的可能性。杨红旭就认为，在中央强调市场机制及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大等大背景下，不排除局部放松限购的可能，“2015年地方政府为了刺激楼市需求，将在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等，另外对于开发企业也可能进行政策支持”。
北京市房地产协会秘书长陈志去年12月称，就他个人判断,“2015年3－5月，北京市政府有可能对包括限购政策在内的本地调控政策进行完善和调整”。报道称，此前，围绕满足改善型购房需求，北京市政府多次接到市场人士的建议，比如将现有限购政策社保缴纳年限、纳税年限由连续5年调整为连续3年或2年。
一位四线城市的房地产开发商对《国际金融报》记者称，取消不可能，但完善是应该的，“须知当年房地产市场的背景，早就与现在的不同。更重要的是，政府这两年一直在强调满足首套住房和改善型住房的需求。此前，有关部门放开了二套房的认定条件（认房不认贷），北京更是将公积金的贷款额度提升到120万元。2015年，应该会保持不断调整的节奏”。
值得注意的是，截至目前，住建部尚未对取消限购的传闻等有所回应。但陈政高去年在一场会议中表示“注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展”。
“实际上，思路还是在市场。”甘犁认为，归根到底，最大的调控可能在于，真的如外界所言，中国房地产未来会交给市场，只不过，这中间可能还要走一段不短距离的路。
除了上述表态，住建部最新的行动是发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。这份《意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。同时，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
“换个角度看，租赁市场起来，也是在解决市场需求。”上述房地产开发商称，“或者说，这可被视作调控的部分‘棋子’。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，中国房地产市场发展过程中，主要依靠新建增量住房的模式解决城市居民的居住问题，“目前在楼市供应供过于求的情况下，租赁市场已成为解决城市居民居住问题的主要方式之一。未来一段时间，租赁市场将成为房地产宏观调控的重要方面”。
我来说两句排行榜