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【我家乡的楼市】豫南小县城的房地产死结

来源:第一财经网站
  憋足了一年的干劲,拿着顺利发下来的年终奖,杨力(化名)在除夕那天从打工的深圳赶回了河南遂平老家。急促的脚步中不仅有对父母和一双儿女的思念,还有“在县城买房子”这个梦想即将实现的喜悦。

  “不为别的,就想让我闺女儿子在县城的学校上学,接受好一点的教育。”杨力土生土长在遂平县文城乡的一个村庄,在深圳打工十几年,这次终于攒够了在老家县城买套房子的钱。

  同一个村庄的族里大哥杨柏(化名)就没有过年的喜悦,已经年过40的他没有外出打工,而是选择在县城的建筑队“盖房子”—这几年,建筑是这个面积不大、人口不多的小县城最热门的行业之一。但是今年,杨柏没有拿到工资。“老板说开发商欠他们的钱,没钱给我们发工资。”

  两个族里兄弟的不同心情和遭遇,折射出的是豫南一个小县城的房地产市场现状和混乱的生态链。

  农民成县城买房主力军

  为了能够在短短的几天春节假期完成购房行动,杨力让妻子提前回到遂平县打探市场,最终锁定了位于县城老城偏南的一个小区,130多平方,复式,总价32万,周边有县城的重点小学、初中和高中,还有医院。

  付完定金之后,看着即将上初中的女儿和还在小学二年级的儿子,杨力突然松了一口气。

  “不光是我,我周围打工的哥们儿,都是这样,回老家县城买房子,然后让父母带着子女去住,在县城上学。村里的学校,确实太差了。”杨力告诉《第一财经日报》记者。

  记者在遂平县城驱车半小时,基本走完了所有的主要道路。忆起20多年前的遂平县,仅有东西、南北两条主要道路,分别是建设路和老107国道,如今已经建起了双环线,宽阔的大道将娇小的县城环绕起来,沿线是一片连成一片的新建或在建的楼盘;昔日,周边大大小小与城区比邻而居的村庄(城乡结合部)和农田已无踪影,也同样变身为高楼林立的新建商品房小区和一马平川的道路。小县城似乎偏爱高层住宅,大部分楼盘都是15层以上,由于这些新建楼盘大部分都环绕着老城区,这让原本依着建设路、老107国道而建的县城中心区显得狭窄、破旧、局促,仿佛这是两个不同世界。城镇化,对于这样的小县城而言,就是一个破旧立新的过程。

  一家房产中介的老板,带着记者到处看房。由于新房不好卖,而中介有灵活的客源,新楼盘也会把少量房源给中介来卖。“你看这个小区漂亮吧,空置率最少40%。”中介老板指着国槐路上一处新楼盘告诉记者,“大部分买房子的都是在外地打工的,有不少是提前买来给孩子上学用的,现在都不住,还是老人带孩子孩子住在农村的房子。即便住这的,到了寒暑假也都会回到农村老宅。还有一些是到县城买婚房的,平时也基本不住。”在中介老板看来,县城新楼盘空置率高,这些是非常重要的原因。夜幕中,记者看到这个有十几栋高层住宅的小区,确实只有寥寥的灯光,无比冷清,没有小地方过年的热闹。

  杨力和众多农村户籍的买房人,一起构成了遂平这个豫南小县城的楼市消费主力军。“这些年新开发的项目,有90%左右的买房人是农村人,大部分都是在外地打工,然后回来买房安置小孩上学的。”遂平县城房地产圈人士郭建(化名)告诉记者,为了鼓励农村人到县城城区来买房,在2012年10月~2013年10月,县城还出了一个优惠政策:农村户籍买房免契税。

  在郭建看来,这样一个小县城改善性需求的空间非常小,在楼市中约占10%的比例。“这里和大城市不同,老年人住的也很舒服,我们自己的房子也都很大,没必要再买新房子改善。”

  滞销的楼盘,下跌的房价

  上述中介老板向记者介绍,遂平城区面积只有18.5平方公里,城区常住人口约有16万多,但县城里大大小小的楼盘却有40个左右。

  曾经作为这个小县城开发商的一员,郭建说“严重滞销”成了眼下县城楼市最突出问题。“卖不动,很难卖。”郭建介绍,去年不少项目甚至连续几个月的销售业绩都是零。“除了城南建业(河南省知名开发商)的房子好卖,其他都不好卖。”

  2014年年初县城城建部门的一哥们儿向他透露说,当时包括已建好的保障性住房和商品房在内,整个县城的空置房有12000套左右。“这个数字应该是很高的。”但郭建并没有向记者具体分析楼盘滞销的原因。

  与滞销同期而遇的是不断下探的房价。

  一个主打温泉概念的楼盘位于遂平县城老107国道北侧,附近是县城整齐划一的工业区。这个2012年就开盘的项目,目前仍然在继续销售。春节期间售楼处虽开业迎客,但冷清的人气儿难掩房地产行业寒冷的现状。

  “现在80~130多平方米的两居三居、3~16层,都有房源。价格在2400多到2500多。”售楼处一名姓陈的销售人员告诉记者。而记者于2012年“十·一”期间,在这个楼盘获悉的均价却是2800~3200元/平方米,当时所咨询的一套三楼80平米的两居室价格为24万元。对此这名销售人员回应称:现在的价格是新春优惠后的价格。

  上述中介老板也透露,自己手上代理的几个项目的新房房源已经给出了很多降价优惠,但仍然卖不动。“小地方人的心理都是买涨不买跌,你不买、他不买,我也不买。而对于政策的刺激却不敏感,所以什么央行9·30新政、降息、降准,对市场几乎没啥影响。”

  混乱的地产生态链

  在“巴掌大”的小县城里,涌入了25~30家开发商,其中多是外来户,尤其是一些大盘大项目的开发商,本地的中小开发商受到“挤压”。在郭建眼中,当地的“房地产开发很乱”。除了自己曾经做过开发商,郭建的父亲也是一名建筑商。父子俩合起来几乎可以串起来县城房地产开发链条。“现在这个生态链很畸形。日子最难熬的是夹在中间的建筑商。”

  郭建向记者描述了小县城的房地产资金生态链:开发商只负责“拿地皮”(拍地)的钱,建筑公司则为开发商垫钱盖房子,而现状就成了房子卖不出去、99%的开发商都欠着建筑商的的钱;在上游,大部分中小开发商拿地的钱是从担保公司那里高息借来的,而担保公司借给开发商的钱又是从众多个人(投资者)手上筹集来的。

  “担保公司从个人手上集资时月息是一分、二分,借给开发商时月息是三分、四分,高的有五分。”郭建告诉记者,现在由于开发商作为整个资金链条的中心环节陷入“瘫痪”状态,这直接导致,上游的担保公司大量倒闭,眼下暂时看来那些众多小投资人多年的血汗钱也面临血本无归,而下游的农民工一年到头的辛苦钱拿不到,又去围堵地方政府,最后压力又回到了建筑商这里,众多建筑商要么自掏腰包、要么四处借贷给民工发工资。“我家老头儿(父亲昵称)今年就是自己垫钱给民工发工资。”郭建透露 ,很多建筑商家里都被工人围堵着,甚至无法出门办年货,而那些两头欠钱的中小开发商,不少已经开始人影无踪躲债去了。

  “现在城区的地皮已经卖完了,(城区)周边农村全部拆迁安置。农耕地价格为一亩150万元左右,合到房子的成本中,土地成本大概每平方米500~600元。”郭建向记者介绍。

  在郭建看来,小县城目前的房地产乱象,几乎是一个解不开的死结:畸形的房地产生态链,或许会引发一场民间金融危机,从而拖累地方经济发展和转型;而如果已经卖出的土地不能变现为实实在在的商品房交易,这对于过度依赖土地收入的地方财政来说,也会是沉重打击。而这当中,又夹裹着小县城城镇化急速前进和追求GDP的步伐,想要扭转小县城的经济结构,那些在统一规划的工业区里的工厂根本“不沾闲”(当地方言:靠不住)。大量滞销的新楼盘,众多仍在建设中的高层住宅,却可能成为小县城未来经济发展最大的变数。来源一财网)
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