中国投资者将掀起新一轮炒地图热潮

　　伴随着增速的下降，中国经济运行发生全方位的变化。区域政策一直是中国推动各地协调发展和全面发展的重要举措之一，近年来已经有各种各样的区域战略和区域政策陆续出台。而政策走向如同一剂猛药，刺激着投资客的神经。

　　习近平5日主持召开中央全面深化改革领导小组第十二次会议，审议通过了《关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案》、《深化科技体制改革实施方案》等文件。

　　会议提出，要在部分区域系统推进全面创新改革试验，支持试点区域发挥示范带动作用；力争到2020年，在科技体制改革的重要领域和关键环节上取得突破性成果。

　　一些地区也在积极响应这一主题：上海把建设全球科创中心作为今年市委一号课题，争取二季度形成总体方案；北京表示将加快创建全面创新改革试验区；武汉提出加快建设国家创新型城市。

　　那么，谁会成为鸿运当头的“部分区域”？会是“京津冀”吗？会有上海吗？具有珠三角吗？

　　资深财经人士刘晓博指出，从通稿里“要紧扣创新驱动发展目标，以推动科技创新为核心，以破除体制机制障碍为主攻方向”这句话来看，显然深圳、北京、上海最应该入选。

　　“可以预见，股市、楼市将据此掀起新一轮炒地图的热潮。”

　　市场热衷于“炒地图”，是因为投资者对国家政策存在“推出后续”的预期，因此引发了资金的追逐。

　　以自贸区为例，4月21日,中国国务院印发广东、福建、天津自由贸易试验区总体方案,进一步深化上海自贸区改革开放方案,四大自贸区将统一适用同一份负面清单。新的负面清单将上海自贸区2014版负面清单的139条缩减至122条。

　　22日,福建、天津自贸区正式挂牌。27日,广东自贸区前海蛇口片区正式挂牌。至此,四大自贸区由南到北,连成一条线,正式开启自贸区2.0时代。

　　四大自贸区总体为国家战略服务,形成可复制、可推广的经验,同时,发挥自身区位优势和产业特色带动区域发展。

　　国家行政学院经济学部主任张占斌表示，四个自贸区从北到南，在东部沿海地区呈线状分布，构筑起各具优势、各有侧重的对外开放新高地，为在全国范围内深化改革开放进一步探索途径。

　　此外，自贸区还将辐射带动周边。其中，广东自贸区将通过促进加工贸易转型升级、打造区域发展综合服务区等，带动泛珠三角区域和内陆地区产业转型升级。天津自贸区则在促进京津冀协同发展的基础上，利用口岸协作等机制辐射带动内陆发展。

　　福建自贸区将着力加强闽台产业对接、创新两岸服务业合作模式，辐射带动海峡西岸经济区发展。上海自贸区将通过建设长三角区域国际贸易“单一窗口”等助推长江经济带快速发展。

　　“不当旁观者、跟随者，而要做参与者、引领者”，是迄今为止中国高层有关自贸区讲话的最雄心勃勃的表述。

　　事实上，自去年12月12日明确在粤闽津三地设立自贸区以来，相关股票就成为资本市场的“香饽饽”。

　　与此同时，自贸区“挂牌效应”也再次催热了楼市，据调查，广东自贸区在售的14个楼盘中12个盘表示会涨价，有业界预计半年内南沙房价或有10%-15%涨幅。

　　深圳商报也称，一个月来，前海蛇口片区二手房竟然涨了两成，前海路一带已经没有4万元/平方米以下的房源，并有投资客巨资买下数套单位。

　　“前海路一带已经找不到‘3字头’的二手房源了，”美联物业大南山前海F区副总经理王龙说，“一个月以来，前海房价涨了两成，是近几年涨幅最大的一波，而且成交量同步放大，部分紧俏名校房源缺货。”

　　中原地产统计数据显示，截至昨日，蛇口4月二手房价为4.3万元/平方米，环比上涨10.3%。中原地产和安居客成交数据显示，爱榕园住宅楼4月均价为5.2万元/平方米，较3月的4.2万元/平方米，涨幅23.8%。四海公寓目前售价为4.3万元/平方米，一个月涨了9000元/平方米，涨幅26.5%。高端盘半岛城邦的房价也在近日首次突破6万元/平方米，环比上涨了两成。

　　上海自贸区挂牌当月，自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长，商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。自贸区未挂牌之时，其辐射区域内众多楼盘已开始大打自贸区概念。

　　距离挂牌还有一周的时候，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅，当地仓库、厂房更是有价无市。

　　从克尔瑞机构监测数据可以看出，外高桥、川沙以及临港新城板块2013年9月商品房成交量环比分别大涨281%、97%和210%，成交均价也开始逐步上扬。

　　王龙表示，现在全市的置业者都把眼光和资金投向了这里，房价在短期内得以快速上涨。

　　克尔瑞机构研究员杨科伟认为，就上海自贸区的前车之鉴，自贸区概念所带来的楼市提振作用仅在短期内存在，长期更有赖于产业的导入和区域人口的增加。

　　随着上海自贸区各项政策落实推进，对当地经济的提振作用逐渐显现，在十八届三中提出了“要放宽投资准入，加快自由贸易区建”的政策支持下，自贸区申报热潮全国蔓延。

　　有消息表示，重庆，武汉、郑州、西安等多地均在两会上明确提到要申报自贸区，“炒地图”有望成为下阶段A股行情的主角。

　　除此之外,4月13日,“一带一路”版图正式发布,并首次加入“21世纪海上丝绸之路”从南海到南太平洋的南线路线。

　　“一带一路”依靠中国与有关国家既有的双多边机制,借助行之有效的区域合作平台,借用古代“丝绸之路”的历史符号,发展与沿线国家的经济合作伙伴关系,共同打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体,寻求与中亚、东南亚乃至欧洲、非洲的深度联动和互惠互利。

　　4月初,经中国总理李克强签批,中国国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》,是《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》出台后国家批复的第一个跨区域城市群规划。

　　长江中游城市群是以武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群,承东启西、连南接北,是长江经济带三大跨区域城市群支撑之一,也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域。

　　地方国企改革涉及相关标的和行业众多，同样是资本市场关注的热点。WIND统计数据显示，在目前A股所有上市公司中，实际控制人为地方国资委、地方政府、地方国有企业以及集体企业的上市公司总计高达656家，占到了A股所有上市公司的四分之一以上。

　　自去年上海首先出台“国企国资改革二十条”纲领性文件后，多地随后都纷纷出台相关文件。截至目前，已有四川、黑龙江、天津、山东、江西、河南、北京、江苏、广东等超过20个省市国资委出台地方国企改革相关文件。

　　相较于企业治理结构提升等内生式改革，市场对于引入非公经济和国有资产的整合注入最为关注。

　　混合所有制改革提速，改变过去国资“一股独大”局面成为本轮地方国企改革的一个重点。其中，江苏、浙江、上海、重庆、青海、黑龙江等省市都明确提出将采取市场化的混改方式。其中，上海国企改革方案提出混合所有制改革将成为重头戏。

　　重庆市则明确提出三分之二左右的国有企业发展成为混合所有制企业，总体量达4000亿元，由市场决定国资进退。江苏方案表示，在国有资本持股比例和各路资本参与混改的形式上不设限制。

　　而湖南、深圳、天津、山东、安徽等省市的国企改革思路中都提到了国有资产的整合与注入。但对于整体上市还是借壳整合，不同的地区各有侧重。其中，天津明确提出至2017年重点集团至少拥有1家上市公司，经营性国有资产证券化率达到40%。安徽省方案提出通过整体上市和分类重组提高国有经济集中度。

　　业内人士认为，随着地方国资改革不断推进，由此引发的“炒地图”行情有望贯穿2015年全年。有券商分析师指出，地方国企改革的主要方式为大股东资产注入、集团整体上市、上市公司壳资源转让以及混合所有制改革。

　　在上海的国资改革进程中，集团整体上市和混合所有制改革成为热点。近期上海华谊整体上市，绿地集团借壳金丰投资等均有进展，除此之外，东浩兰生集团证券化率较低，多数资产都在上市公司之外，市场认为兰生股份资产注入的预期较强烈。此外，上海纺织集团也有整体上市预期，旗下上市公司平台有重组预期。

　　招商证券认为，资产注入和整体上市将成为天津国企改革重头戏。其中，天津港集团和物产集团处于航运和物流的核心地位，战略型扩张的资产整合预期较高，旗下的上市公司天津港和浩物股份或将受益国企改革。此外，随着四环生物、百利电气等公司完成重组，竞争性企业的资源整合效应也将进一步发挥。

　　还有券商分析师指出，在壳资源转让方面，部分身处产能过剩行业、连续亏损的国企上市公司也值得关注。

　　随着京津冀协同发展纲要有望在月底发布，房地产作为首要受益行业，坐拥京津冀一体化核心区土地储备的上市房企更是站在“风口”上。

　　《每日经济新闻》称，包括华夏幸福、荣盛发展、华业地产等京津冀“概念”地产股自去年起股价突飞猛进，市值节节攀升，部分公司也借机推出定向增发用于开发京津冀区域内的项目。

　　资本市场对于京津冀一体化发展充满期待。多家券商研究指出，京津冀都市圈将带来大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等，土地价值将持续提升，京津冀一体化概念有望成为今年房地产板块最确定的投资主题。

　　对于即将出台的《京津冀协同发展规划纲要》，安信证券分析师万知指出，《纲要》既有顶层设计纲要，也有实施方案细则和路线图，可能还包含2015年重点工作和重大项目清单.

　　预计北京将成为政治、文化、科技创新、国际交往的四大中心，天津将成为全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区，河北是4个基地，可能主要涉及到产业转型升级，商贸物流，环保和生态涵养，以及科技成果转化、承载产业转移等方面。

　　“从中国房地产的分区域角度来看，我们最看好一线城市都市圈的未来发展”，国泰君安房地产分析师李品科表示，国内目前已有不少区域至少在中短期内已不再适合房地产开发，未来的市场潜力主要集中在一线城市所形成的都市圈和部分二线核心城市。

　　目前中国的都市圈发展尚处于起步阶段，获得政府大力支持的京津冀都市圈有望成为房地产市场的朝阳区域，最受益的核心区域排序为：通州、廊坊、保定、天津、唐山。

　　更重要的是，京津冀一体化有望成为新型城镇化的突破点。华泰证券研究所策略首席研究员徐彪认为，目前经济下行压力巨大，但像当年“4万亿”的大规模投资刺激政策不可能出台，而外需方面波动较大，总体不乐观，因此只能从内需寻找保证经济和就业的新增长极。

　　以京津冀一体化为排头兵的新型城镇化规划正好适时推出，将为未来保持适速经济和就业提供保障，因此京津翼概念有望成为今年房地产板块最确定的投资主题。

　　李品科指出，由于京津冀一体化将大力推动城市配套设施建设，带动北京周边房地产的需求上升，大量人口及产业的迁移将大幅刺激当地的房地产市场，因此在该区域拥有大量土地储备的公司将直接受益。

　　与此同时，承借着京津冀的概念热潮，华夏幸福、荣盛发展、华业地产、北京城建与金隅股份纷纷抛出再融资计划，用于发展京津冀区域内的项目，总募资金额超过235亿元。

　　摩根士丹利华鑫证券宏观研究主管章俊认为，“通过对京津冀地区发展模式的探索，其很有可能被打造成为一个可供其他区域复制的城镇化发展的新模式。”

　　民生证券研究院执行院长管清友则指出，“一带一路”、京津冀和长江经济带先后完成顶层设计，有望催生新一轮地方投资热潮。

　　而楼市和A股市场就是这样，大多数行情都是在炒预期，这样才有悬念，人们才会去关注，一旦结果出现，那么事实在那摆着，没有炒作的悬念，资金自然不会去关注。

　　而“炒地图”与今年政策偏向区域化有关，是较为明显的政策行情。并且有很大的持续性，值得投资者常去关注。