许家印下令大抄底：48天上100个项目

　　记者 吴娓婷 谢敏敏

　　“前段时间我们已上项目近20个，接下来48天，我们要大上100个项目。”恒大董事局主席许家印4月份在布置全年工作时称。

　　48天后是5月31日。换句话说，恒大计划在今年上半年内斩获120个新项目。在地产行业以去库存为基调的时候，恒大选择了规模扩张。

　　根据恒大董事局定下的目标，2017年该公司要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，复合增长率维持在30%——这是一个属于地产“黄金时代”的增长率，那个时代，拥有领先土地储备，被认为是公司持续增长的保证。

　　在许家印的动员下，当前恒大各地区公司都在寻找新项目。尽管此时恒大已经拥有最大的土地储备量，1.47亿平方米。与此同时，不包括总额528亿元的永续债，恒大截至2014年12月31日的净负债率达到86%。

　　一位知情人士分析，恒大拿地可能是要配合资本市场上一系列的动作，用增加融资机会的方式降低负债。但是，恒大并没有回应这个说法。

　　经济观察报通过多个信息源确认，恒大除了表明公司将持续壮大地产主业外，还通过将旗下地产相关业务资产证券化及分拆上市的方式，持续降低公司负债率，涉及的业务包括其海南海花岛项目、恒大影城以及恒大商业地产。

　　48天拿下100个项目

　　许家印指出，在5月31日前新上马100个项目，是硬性指标，也是集团战略。

　　可作为对比的是碧桂园在2013年的做法。该公司当年定下销售额翻倍至千亿的目标，需要新增地块的数量空前大增。据可靠消息，2013年全年，碧桂园共获取99宗地块，其中包括已有项目周边的土地。

　　“碧桂园在那一年拿的地比以往都多，但也没达到（目前恒大）这样的规模。”接近碧桂园的人士说。

　　为了在期限内完成任务，许家印给集团上下开绿灯：“无论一手项目还是二手项目，不要在付款、价格等一些细节方面犹豫，要迅速拿下优质项目，不要等到形势变化了干瞪眼。要求简政放权，权限要下放给地区公司董事长，董事长把好关，投资中心快速审批，之后直接上报董事局审批。”

　　集团还通过对地区公司董事长考核来推进这项任务。许家印说：“我们考察一位董事长的水平能力，包括上项目、队伍建设、工程管理、按时提前开盘等各方面，近来公司提拔了一批非常年轻的董事长，就是要树立典范和榜样。”

　　此外，恒大还放宽了拿地“五星标准”，配合快速拿地。“现在形势变化很快，董事局已经指示要一定程度上放宽五星标准，认定项目标准的权力下放给地区公司，否则就可能丢失好项目，100个项目的目标也不可能在短短48天内完成。” 许家印说。

　　在许家印的指示之下，上述地区公司负责人跟他的团队进入了忙碌的看地拿地状态。他几乎每晚都加班到凌晨，白天一直谈项目，一天要看几块地，压力很大。甚至到处问同行，问地块信息。

　　大半个月内，该团队终于砍下了几个项目，但仅完成了一半指标，需要在剩余的半个月内完成。他本人在这段时间内足足瘦了5斤。

　　100个项目的指标都不用集团分配，而是各地区公司先报先得。“这么好的拿地机会，大家都很踊跃。”该负责人说，拿地资金也是先报先得，集团拨款20%，余下的地区公司解决。

　　“上大项目为什么必须坚定不移？因为机不可失。”许家印强调。他指挥集团大上项目的依据首先是政策风向和市场环境。上述地区公司负责人说，“他很看好大势。”

　　许家印称，除2008年有一些利好政策之外，2009年到十八大召开前这段时间里，房地产一直在调控。形势改变发生在十八大以后。许家印称，此时国家进行深化改革，结构调整，转型升级，注重提升增长质量。“全面深化改革饱含着促进房地产市场平稳健康发展，政府做好廉租房、保障房的建设，市场层面的东西让市场去做。”

　　“我认为未来三至五年，甚至五至十年，房地产业将持续健康稳定发展。”许家印说。他分析，随着人均居住面积增长，未来全国总需求会下降，但市场的优胜劣汰在加剧。恒大去年实现了1315亿元的销售额，但仅占全国房地产住宅成交总额的2%，增长空间还很大。

　　当前，恒大在全国147个城市有300多个项目。许家印预期，在房地产市场健康稳定发展的态势下，房地产成交量很快会放大。成交量放大后，接下来就是项目土地的紧张。

　　在许家印讲话中，还特别提及4月10日出台的《国务院关于落实重点工作部门分工的意见》。许家印称：“在整个市场对这一文件蕴藏的重大利好还没做出反应的情况下，公司必须抢占大好的发展机遇。”

　　2017年销售3000亿

　　恒大拿地的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

　　许家印表示，恒大当前的经营理念和经营战略是“三高一轻”。“三高”是指高周转、高杠杆、高收益，“一轻”是指轻资产。

　　“没有项目，没有发展，谈高周转、高杠杆都是空话。”许家印说，“因此，从目前的发展机遇和发展战略来说，必须坚定不移地大上项目。”

　　恒大对外称，今年的销售目标是1500亿，实际内部目标是2000亿。

　　并且，许家印要求公司未来仍要坚持各项指标年均30%以上的健康高速增长。“按照这样的增长速度和幅度，到2017年即第七个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到3000亿元；到2020年即第八个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到5000亿元。”

　　在2014年，为完成1315亿元的销售目标，恒大全年有53个新项目开盘。全年新开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建工程面积4135万平方米，同比分别上升13.2%、6.5%及4.7％。全年销售面积达到1819.8万平方米。

　　而据恒大回答机构投资者的实录，2015年年初，恒大统计全年存货1700万平方米，预计今年新增货量2800万平方米，货值3200亿元。如果要实现超过2000亿元的销售额，去化率约在62.5%。若只实现对外所称的1500亿元销售额，去化率则在47%。因此可估计真实去化率在47%－62.5%。

　　按照上述数字粗略推算，如果2017年要达到3000亿销售规模，恒大在该年全年可售货值至少不低于4800亿元，可售货量不低于7200万平方米。

　　截至2014年12月31日，恒大土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，较同样知名的土地储备大户碧桂园多出近一倍。但是要在2017年供应7200万平方米的可售货量，1.47亿土地储备看起来就不算太多。而且，恒大在去年拿地841万平方米，少于其2063万平方米的竣工消耗量。

　　根据这个逻辑，当前集中拿地是有道理的。

　　那么，恒大能在两年时间里将销售额从1500亿翻倍至3000亿吗？

　　因恒大“薄利多销”的策略，其要获得与其他开发商相似的销售金额，需要销售的面积比同行要多。以2014年恒大1315亿销售额及1820万平方米的销售面积计算，该公司月均销售面积达到152万平方米，均价7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均卖房1.68万套。

　　2017年若要实现3000亿元销售额，在均价按8000元/平方米计算的情况下，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，月均销售面积高达313万平方米。每套房屋同样按90平方米计算，恒大一个月要卖房3.48万套，是2014年的两倍多。

　　即使恒大确实能完成这一销售任务，当中有多少是有效销售？“带现金流的销售”占全部销售额比例多高？对这一问题，许家印在香港业绩发布会上称，恒大2014年销售1315亿元，回款超过1100亿元。

　　不过，恒大2014年业绩公告显示，其应收贸易账款随销售规模扩大而增加，且增幅高于其销售额增加的比例。2014年总体应收贸易账款从一年前的72.077亿元上升至122.1877亿元。账龄90天以内及半年以上至一年的款项，分别占总数的40%和34%。应收贸易账款这一项，同为香港上市的内地千亿房企中海有61.91亿港元，但账龄在30日内的款项占比九成；碧桂园则为86.9亿元，其中1-6个月客户信用期内97%。

　　恒大首席财务官谢惠华在业绩发布会上解释，应收贸易账款增加的原因是恒大销售规模扩大，此外，恒大还提供了不同的付款方式给买家，部分买家选择了分期付款。谢惠华认为，这是可以理解的。

　　逆市而动

　　“100个项目是老板报的大数，目前还没有报完，按照这个速度不知道会不会超过100个。”上述恒大地区公司负责人说。

　　该负责人表示，其所在分公司主要拿二手房或者三旧改造项目，因为这两类项目可分期付款，不必在两个月内付清。

　　据经济观察报掌握的多家地区公司情况，恒大当前仍在已进入的三四线城市或一线城市周边拿地，调整土储结构的意图并不明显。

　　据统计，今年第一季度十大房企新增土地储备面积337.7万平方米，同比下降六成。经济观察报采访的多家房地产企业表示，市场有回暖迹象，加上土地属于稀缺资源，早拿比晚拿好，在这个时间段可适当补充地块。然而，销售不振，拿地预算始终有限。

　　第一季度，绿地、恒大和万科拿地总额位居前三位，分别是114亿元、90亿元和42亿元。不过，除了绿城和世茂去年同期没有拿地外，恒大的拿地金额增幅是最为突出的，增长一倍。其他企业拿地金额均同比下跌。

　　标准普尔亚太区企业评级董事孔磊称，自2014年第四季度以来，土地收购降幅一直为两位数。目前，与整体市场好转相关联，土地收购肯定会有所复苏。总体而言，标普评级的公司中，逆市抄底拿地的趋势还不是特别明显，房地产商去库存的压力较重，大举收购土地，对负债的压力比较大。少部分财务状况较好的开发商有一些动作，但不是行业的主流。

　　一名央企内部人士称，虽然今年以来政府出台的多项政策对楼市有利，但市场情况仍然不乐观。“市场会有短暂的回暖，但不会长久。公司仍然维持市场已告别大开发时代的看法，现在拿地特别谨慎，全年以去库存为主要任务。”

　　在土地市场上表现积极的有碧桂园。经济观察报了解到，这是由于碧桂园区域公司有所调整，新成立的区域公司需要拿地发展业务。不过，碧桂园的相关负责人称，公司并没有硬性要求，都是按照工作计划和财务预算来实现。

　　作为行业龙头的万科，认为过去20年业务规模30%的复合增长难以为继。万科董秘谭华杰在接受经济观察报采访时说，万科现在的市场占有率不到3%，发达国家的龙头企业多数在6%左右。“这个业务做到头，也就一倍左右的增长”。

　　市占率实现一倍增长，在整体市场的销售总金额处于平稳状态下，按2014年2151亿元的销售额估算，万科在住宅业务上的天花板是年销售额4000亿左右。如果将住宅业务增长折算成未来十年的复合增长率，这个数字大概是7%。

　　恒大看好市场的理由，以及短时间内集中拿地的举动，让业界有所不解。上述央企内部人士在接受经济观察报采访时说：“我们并没有听到中央会有关于三旧改造和保障房的新的利好政策出台。”该人士说，“连我们都不知道的，不可能有什么大的动作。”

　　该人士说：“三旧项目需要跟踪很长时间，短则3-5年，长则10年。即使旧改和保障房方面确实有利好政策，企业不可能，也不需要在短期内大上项目。”该人士说。

　　当然，突击拿地的另一个显性结果是恒大本来高企的负债“雪上加霜”。2013年，恒大永续债权益是250.24亿元，2014年增加一倍至528.52亿元。如果将“永续债”算作权益，恒大的净负债率为85.9%，但若将“永续债”算作债务，恒大地产的净负债率在250%—303%之间。2014年，恒大地产获得利润181.73亿元，其中永续债持有人应占利润就达到43.39亿元，占到净利润的24.08%。

　　恒大正在将规模扩张落到实处。“（尽管新拿了大量土地）原有的1.47亿平方米土地开发也不会放缓，公司将会招大量基层员工。因为招人比囤地的成本低得多。”上述恒大地区公司负责人说。

　　恒大的管理层在回答投资者问题时亦透露，公司的三线项目保证3-6个月开盘，二线6-8个月开盘。“整个市场只有恒大能做到新增货量跟上市场回转速度，我们对资本市场所做承诺都会兑现。”

　　资本图谋：主业强＋副业轻

　　迅速扩大集团土储的事情，恒大之前就做过。2006年初，恒大的土地储备为310万平方米，到2009年三季度末增至5100万平方米。2009年11月恒大上市，因土地储备巨大，受到以净资产估值法衡量公司市值的香港资本市场的欢迎。

　　不过，地产金融资深评论员黄立冲表示，目前资本市场上已不认可“土地规模扩大，公司估值就上涨”的逻辑。但他也承认，目前股市火热，企业在资本市场上融资机会增加，融资成本相对降低。

　　由于佳兆业债务违约事件的影响，现在并非内房股在港股发债的好时机。同时国内资本市场形式较好，地产板块整体走高，投资者买入意愿较强。

　　经济观察报记者统计发现，5月11日以来的短短十多天，包括中建置地、复星国际、华润置地、绿地香港、金地商置等8家内房股宣布配股筹资，涉及资本总额249亿港元。而去年全年，配股融资的内房股仅有7个。

　　多名香港的国际投行人士对经济观察报介绍，目前投资机构判断一家地产企业拿地的行为需要从拿地时机及市场环境、土地价格、公司本身土储量等多个角度去判断。如果该公司拿地时机把握得好，土地价格低，能形成正面预期。另一方面也有人认为，公司高负债，且过度进取，机构则认为风险会增加。

　　但这些人士均表示，不同的机构估值和评级思维不一样，不排除会有机构将大量拿地的行为，与后市强劲的销售及销售增速联系在一起，从而得出正面评价。

　　一位业内人士早已得知恒大48天拿100块地的任务。其认为，恒大逆市拿地还有另外一种思路，即配合资本市场上的一些动作。虽然拿地本身是烧钱的举动，但“通过主动地、有意识地做市值管理，能维持股价上升”。

　　巧合的是，自许家印在集团内部下达上项目指令的4月12日的次日开始，恒大股价强势启动，从4.29港元/股一路上行，16个交易日内冲至8.4港元。涨幅远超过其他内房股。

　　与3月底恒大业绩发布期间，外资投行纷纷给出“卖出”评级相反，4月底以来，国内多家知名券商发布恒大研报，均给恒大增持买入评级。其中，国信证券将恒大的目标价上调至25.46港元。理由是：首先，恒大在地产业务上彰显龙头风范：储备最多，面积最大，分布最广；其次，恒大在一二线城市中土地储备占比大且成本低，盈利前景好；另外，自2009年至今，恒大地产在土地储备、房屋销售、核心净利润等方面，出现了年均复合增长率分别为21.7%、34%及111%。

　　但与此同时，德银发表报告称，恒大配股集资风险正上升，以应对其疲弱的资产负债表。

　　经济观察报还从多个渠道确认，恒大目前思路是打造一个住宅主业强大、多项业务轻资产化的企业。众所周知的是，恒大拟推动矿泉水、粮油等多元化产业集团上市。此外，经济观察报还了解到，该公司准备将其位于海南省的人工填海项目海花岛分拆上市。

　　在恒大集团内部，海花岛是定位成类似迪拜棕榈岛，并赶超棕榈岛的项目，目前正在抓紧向海外市场宣传推广。海花岛上共有28种业态526个项目，拥有酒店群、国际会议会展城、博物馆集群、主题乐园、海洋世界、水上乐园、环球影视基地、温泉城、文化娱乐城等。

　　许家印还认为，旗下影城业务已具备了分拆上市的条件。据统计，恒大300多个项目有200多个规划了恒大影城。现在恒大影城开业的有16个，还有30个在今年上半年将陆续开业。此外，在建和将建的有150个，将限期动工。恒大称，200个影城，1400多块屏幕都有巨大的发展空间，市值不可估量。

　　此外，恒大的商业项目也会走资产证券化的道路。根据最新统计，恒大已建好和在建的商业地产总面积大约550万平方米左右。恒大称，按目前市场价估算，全部商业地产的总资产约1080亿元。

　　“下一步，包括未建在内的所有商业都可以对外合作，例如保险公司可以投资商业和写字楼。打包、挂牌、销售，这些都是资产证券化、资产轻资化的具体工作。”许家印说。

　　当前，恒大已成立资产管理中心，许家印要求“在最短时间内以最快速度将重资产轻资化”。许家印说，“这是降低公司负债率的最有效办法。另外分拆上市也是我们降低负债率的重大举措。”