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孙宏斌再度出手融创或成雨润“接盘侠”(图)

来源:上海证券报
  ⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放

  并购成瘾的孙宏斌又看上了一块难啃的骨头。就在接连收购了成都中渝、西安天朗的部分项目后,融创中国9月8日晚间公告称,已与雨润集团签订战略合作协议,将与雨润集团债权人共同商讨相关债务问题的解决方案。随后,雨润集团旗下港股公司雨润 食品以及A股公司中央商场分别公告,回应了融创介入集团资产重组事宜,雨润食品公告中更是透露了融创或将通过股权收购介入雨润资产重组的可能性。

  自实际控制人祝义才今年3月曝出已被监视居住后,雨润集团危机升级,不仅多名高管出走、债务重重,旗下众多地产项目也在四处兜售。此时,孙宏斌“又”出现了。然而让人颇感意外的是,孙宏斌此次出手,看上的并不仅是雨润旗下的住宅项目。就在昨日,融创管理层与投资者的电话交流会明确勾勒出此番收购的投资逻辑——希望联合若干家金融机构整体拿下雨润集团,并将此次投资看作一个孵化器,为融创培育新的成长点。事实上,雨润旗下的农贸物流、商业运营以及保险板块才是孙宏斌眼中的价值所在。

  在折戟绿城、佳兆业后,这一回,孙宏斌能成功扮演雨润集团的“白武士”吗?

  或以股权收购介入重组

  9月8日晚间,融创中国发布公告称,公司与雨润控股集团订立战略合作协议,公司及其指派的合作伙伴拟与雨润集团就一系列战略合伙事宜相互合作。根据战略合作协议,协议双方约定融创与雨润集团彼此进行战略合作,凭借各自优势,提升双方价值;双方与债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案;双方努力确保雨润集团各项业务正常运转,并在满足相应条件的前提下,融创向雨润集团提供全面支持。同时,融创也在与雨润集团控制人的代表就其他投资进行商讨,拟达成与以上战略合作协议内容相类似的合作协议。

  这意味着,不同于此前对中渝、天朗等仅基于项目层面的并购,融创中国此次与雨润集团将是集团层面的整体合作,并且不局限于地产业务。

  经过对佳兆业与绿城的两次收购失败,孙宏斌已然锻炼成“并购老手”,不忘在公告上加上一句排他性限制条款:“雨润集团及其关联方不得与其他第三方就战略合作协议范围内的任何事宜进行洽谈和接触,且不与任何第三方订立任何协议。”

  而雨润集团旗下港股公司雨润食品的公告中更进一步透露了融创可能采取的收购方式。公告称:独立第三方(应指融创中国)还可能购买主要股东Willie(祝义才旗下公司)所持公司股权。这句话很清晰地表明,如果事项进展顺利,孙宏斌或许将会以股权收购的方式介入雨润的资产重组。

  救人水火还是趁火打劫

  这一幕似乎非常眼熟。因计划收购绿城和佳兆业而收获“白武士”这一称号的孙宏斌,此次再度化身,而拯救的对象雨润集团所处的现状与彼时的佳兆业如出一辙——实际控制人深陷危机,并且同时拥有丰富的土地储备。

  综合各方信息,记者了解到,雨润集团董事长、实际控制人祝义财自今年3月23日起已被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施。在此之后雨润集团危机升级,旗下中央商场一批高管相继离职,包括独立董事徐康宁、董事张化桥、董事会秘书陈新生等。

  人事动荡之际,祝义财又因为江苏雨润农产品集团有限公司与华润深国投信托有限公司借款合同纠纷一案,被华润信托申请诉前财产保全。随之而来的是祝义财持有中央商场约4.77亿股份自今年8月31日起被冻结,冻结股份占中央商场总股本的41.51%,冻结期限为三年。按照中央商场停牌前价格13.1元每股计算,祝义财此番被冻结的股票市值达62.45亿元。

  已经在佳兆业并购案上白忙一场的孙宏斌,为何又找了一块同样难啃的骨头?一向对转型嗤之以鼻的孙宏斌,兴趣似乎并不在雨润的食品资产上,始终专注于地产开发的融创,理应看上的是雨润旗下的土地和项目。那么,雨润的土地储备规模到底有多大?

  根据媒体此前的报道,2010年雨润集团曾在全国布局所谓的“三三三”发展战略:在全国30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心、在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心、在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。这些所谓的中心基地中包含大量商住配套土地。仅仅被曝出的西安农副产品全球采购中心3000亩土地中,就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业。2013年末,雨润地产的土地储备可开发建筑面积就已经达到6000万平方米以上。

  从土地储备规模看,雨润确实是一块肥肉,然而这些土地储备的资质并不理想。根据雨润官网上的项目信息,雨润一共有36个房地产项目,主要分布在东三省、长三角的二线以下城市,尤其是三四线城市项目有28个之多。这与融创一贯的投资风格并不相符。

  越来越精的孙氏“并购经”

  融创到底看上雨润什么?

  9月9日下午,一份关于投资者与融创中国董事会主席孙宏斌及行政总裁汪孟德就本次交易事项进行交流的电话会议纪要流传开来,似乎可以解开业内对此次收购的所有疑惑。融创管理层在电话交流会上强调,这仅是一次投资行为,并不代表融创将采用多元化战略,原有聚焦一二线城市的战略方向没有任何改变。这次投资类似于孵化器,未来融创将联合一家或若干家金融机构整体拿下雨润集团,为融创培育新的成长点。但未来这部分业绩将不会并入融创上市公司表内,而是完全独立的。

  在孙宏斌看来,雨润的品牌和产品有巨大的机会也有较大困难,最难的就是其土地大多分布于三四线城市,但好处是持有成本很低。克而瑞房地产研究中心提供的数据显示,剔除物流地产后,雨润在招拍挂市场的拿地平均成本仅710元/平方米,通过其他方式如协议出让获得的地块价格更低,部分农贸用地周边的甚至“零地价”。同时,产品定位清晰,以刚需为主,且即便采用极低的定价依然能获取利润。由于和融创原有布局和定位完全不符,未来可能以采取低价去库存的方式迅速变现,甚至打包转让等。

  事实上,住宅及商业综合体开发部分并不是融创关注重点,雨润旗下农贸物流、商业运营以及保险板块才是孙宏斌眼中的价值所在。融创管理层表示,雨润集团下属的A股上市平台中央商场拥有商业运营的经验,持有成本很低且能提供稳定收入。而农产品物流本身也是商业,收入由佣金和管理费组成,类似商用物业,同时进入门槛较高,有巨大价值。同时,雨润旗下利安人寿的保险业务经过几年的运营,账面已开始盈利,未来发展前景非常看好,对融创房地产主业也有协同支持。

  另外,融创方面也透露,从整体来看,雨润集团的债务成本和期限还是相对比较健康。融创将联合其他金融机构一起解决雨润目前的流动性问题,如果流动性得到解决,再调整各板块发展战略,雨润旗下资产价值将逐渐体现。

  不过,在经历了多次收购失败后,融创对于结果亦有两手准备。融创管理层表示,若在后续进展中觉得价值与预期不符或者雨润创始人发生变化,交易都有可能终止。然而在很多业内人士看来,不管此番收购最终能够成功,在并购之路上命运多舛的孙宏斌,投资算盘已经越打越精了。

  作者:⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放
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(责任编辑:田欣鑫) 原标题:孙宏斌再度出手融创或成雨润“接盘侠”(图)

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