开发商组团忽悠豪宅区

　　近期包括丰台区的懋源·钓云台、东坝的龙湖·天璞、刘娘府的远洋·天著春秋等一批全新的豪宅产品纷纷入市。除了钓云台位于三环沿线外，绝大多数的新品豪宅都是位于五环外的项目，这批新入市的豪宅项目虽然出身较高，多是近年来的地王产品，但无一例外，所在的东坝、石景 山等区域都不是在传统的豪宅聚集区，即便个个定价不菲，但所在位置的先天劣势，让不少意向购房人心存疑虑。

　　不过，这难不倒开发商们，抱团打造新区域成了当前市场的惯用招数，即便像从来没有豪宅基因的东坝，也因为恒大、龙湖、首开、保利等房企的联合进入和打造，一改以往的改善甚至刚需的形象，新盘屡屡涨价，成为新的豪宅聚集地。

　　市场

　　新品豪宅扎堆入市

　　在利好政策频出的背景下，在地王不断涌现的刺激下，今年北京市的豪宅市场也是百家争鸣，一路飘红。数据显示，8月份，北京市报价6万元/平米以上的豪宅成交量为342套，环比增长4%，成交均价也上涨了5%。在此契机下，更多的豪宅项目加快了入市的脚步，像丰台区的懋源·钓云台、东坝的龙湖·天璞、刘娘府的远洋·天著春秋等一批全新的豪宅产品纷纷入市。

　　这些豪宅产品都是单套价格千万级以上的奢侈品，集中入市很大程度上是因为开发企业将9、10月份视做今年最好的销售时机，一位业内人士表示，虽然定价不菲，但各家开发商对于豪宅产品仍很有信心。

　　市场成交的数据也佐证了开发商的判断。根据亚豪君岳会统计数据显示，2015年8月，北京公寓豪宅(报价6万元/平方米以上)市场共有34个项目实现成交，共实现公寓豪宅产品成交342套，成交面积6.1万平方米，环比分别上涨4%、13%。与此同时，8月北京公寓豪宅市场的成交均价已经达到了69698元/平方米，环比上涨5%，眼瞅就要触及到7万元/平方米的价格。这一成交均价也创造了近6个月以来的新高。

　　成交量与成交价格双双走高，也让市场上对于豪宅产品过多，供大于求的争议显得不那么重要了。亚豪机构副总经理高姗认为，政策宽松与市场流动性的充沛，是近期北京豪宅市场持续保持成交旺盛的原因。而随着“限外令”的松绑，又将释放部分外籍购买力，预计未来数月北京公寓豪宅市场成交将继续保持旺盛态势。

　　趋势

　　抢购房人 豪宅高调多盘联动

　　然而，豪宅市场真的这么火爆吗?千万级别的豪宅像白菜一样，一房难求？

　　至少在开发商看来，对豪宅的信心是无比坚定的。懋源地产近期在推出南三环的钓云台项目时，其负责人就表示，“将通过定制化的产品，将钓云台打造为北京高端市场的又一个精品；龙湖也在天璞系列的发布仪式上，高调宣称，天璞项目将是北京最宜居、最优潜力的城市新核心区产品。

　　但是，无论开发商如何信誓旦旦，最终还是要看购房人是否买账。

　　“你们项目都五环外了，地铁都没开通，怎么能卖到8万多一平？我现在住的北二环的房子都卖不了这么高。”在龙湖首开天璞新品发布会结束后，有意向购房人这样询问置业顾问。

　　“从你们的豪宅项目到门头沟似乎比到二环更近，凭什么动辄一套别墅就要几千万?”在远洋天著春秋的发布会现场，也有意向购房人这样询问销售经理。

　　这些疑问也代表购房人对这些新豪宅项目的忧虑。开发商自然也是心知肚明。因此，最近北京越来越多的豪宅开始改变以往低调、神秘的风格。为了抢夺有限的豪宅买家，这些项目开始频频亮相。尤其是一些大型房企，更是将旗下的豪宅产品与其他的改善型项目甚至刚需性项目放在一起，搞多盘联动。

　　像远洋在推出千万级豪宅别墅远洋天著春秋时，搞了个七盘联动，甚至将门头沟的远洋新天地和房山的远洋春天著这两个小户型商住项目也放在一起联动。

　　类似的还有首开集团，也即将发布旗下20个项目的联动促销。就连一向以高端豪宅专家自诩的融创，也推出了旗下9个项目联动促销，其中既有改善型楼盘，也有像融创使馆壹号院这样的明星豪宅产品。

　　对此，有业内人士表示，之所以众多开发商密集开始将旗下项目联动促销，一方面是因为，豪宅买家有限，而豪宅项目却不断涌现新品，为了抓牢买房人，各个房企希望从内部开始挖潜，整合所有项目的客户资源，寻找高端购房人。同时另一方面也是因为金九银十的到来，对于豪宅可以说是今年最后的销售旺季，因此，纷纷推出多盘联动，壮大声势。

　　抱团

　　开发商联手打造新豪宅区

　　一边是各大开发商都在通过多盘联动打品牌，抢夺购房人资源。另一边，开发商为了卖掉并不好卖的豪宅产品，彼此之间也相互协助，联手将原本空白的新区域打造为新的豪宅聚集区。而东坝就是最典型的例子。

　　东坝，这个五环外的区域配套并不完善，至今没有地铁经过，甚至被业内认为脏乱差，除了离五环较近以外，似乎很难找到天生的豪宅基因。尤其是在2013年恒大入驻前，区域内商品房价格还停留在两万多。

　　彼时首开常青藤均价2.5万元/平方米左右，奥林匹克花园2013年8月份入市报价为3.7万元/平方米左右。不过，随着恒大以超过5万元/平方米的单价在东坝拿地，两个项目随后都将售价提升到每平方米4万元至5万元。

　　恒大进入只是打响了东坝变身的第一枪，随后，龙湖、保利、首开等知名房企纷纷在东坝拿地，最近出让的东坝住宅用地是9月8日成交的东坝南区1106-657地块，拍出单价接近恒大当时的地王价格，达到了4.7万元/平方米楼面价，毫无疑问，未来又将给这个版块再添一个单价十万加的豪宅项目。

　　有意思的是，该项目的竞得者是保利龙湖首开联合体。而这三家房企本身都在东坝开发有豪宅产品，业内人士表示，这几家开发商联合拿地，通过产品差异化，联手做熟区域的算盘已经打响。

　　东坝的房价也在各家开发商连拉带拽下，在高地价的助推下，迅速脱离刚需行列，跻身豪宅。

　　据悉，恒大东坝项目定名为恒大华府，基本户型都在200-300平米以上。恒大要求这个项目首期开盘价就在13万元/平方米。目前东坝唯一一个在售项目利锦府，二期开盘定价由一期的49000元/平方米跳涨至59909元/平方米。

　　另一个典型的抱团将空白区域打造为豪宅区的就是孙河板块，最近在懋源拿地后，该区域云集了龙湖、首开、泰禾、中粮等多家开发企业，产品全部为千万级别的高端项目，懋源地产负责人在拿地后对北青报记者表示，孙河是城区内唯一一个政府着意打造的高端低密居住区，因此吸引了很多房企。同时，前期进驻的开发商都是主流、品牌企业，打造的产品均为高端，已经推动孙河成为北京楼市的热点区域。

　　正是在各家开发商的共同合作下，孙河、东坝形成了新的豪宅聚集区域，在未来的规划、交通以及配套利好的支撑下，虽然有购房人不断质疑其高价的合理性，但开发商仍相信多宗住宅用地高价出让，会让这些新的区域高价项目逐渐被接受。文/本报记者 李桁来源北京青年报)

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