85后海归澳洲房产投资经：千万房产年赚236万

　　自从国内楼市的投资属性不再之后，一些中国人转而到海外买房，澳洲就是其中一个重要阵地。

　　8月29日，悉尼推出了一个绿色广场项目，500套房源在开盘后的两小时内售罄，而排队买房的华人占到大半，当中不少来自中国大陆。记者了解到，该楼盘推出的是70平方米一房产

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　　据世邦魏理仕数据显示，2015年上半年中国在全球房地产投入66亿美元，占亚洲总额的34.7%。

　　花了20万澳元首付

　　杭州85后澳洲三度买房

　　今年7月,杭州某商业银行工作的85后王姣（化名）在澳洲投资了一处房产，房子位于悉尼最成熟的华人区Rhodes，95平方米两房，价格110万澳元。

　　这是她在澳洲第三次购房，现在她手上拥有三套房，总价值达350万澳币。尽管人在国内，但她的房产这些年以每年15%的速度增值，根据目前澳元兑人民币约4.5的汇率，也就是说，她即使一年里什么都不做，也能赚约236万元人民币。

　　说起她的投资经历，要追溯到2011年。当时她刚到悉尼麦考瑞大学读会计，尽管当时的汇率还是6以上，她还是在学校附近买了套90平方米三房，价格75万澳元。在澳洲买房最低首付20%，剩余向银行贷款，因此她仅付出15万澳元就入住了该房子，加上印花税等总共花了近20万澳元。相比于国内需每月向银行归还本金和利息的还款方式，澳洲买房可以选择先还利息，她觉得，实际性价比比较高。

　　房子除了自己住以外，王娇还将另外两个房间出租，收来的租金还银行利息，交物业费和市政管理费，还略有盈余。

　　不仅如此，在2013年她请银行再次估价，把房屋的增值部分用于贷款进行下一次投资，买了第二套房产，加上最近的第三次购房，王姣实际买房支付的只有最初首付的20万澳元。

　　在澳洲，首付10%便可锁定一套房，20%即可入住该房，付完首付后，直到楼盘交付后再还款。

　　据钱报记者了解，在澳洲贷款买房可以选择5年内先还利息的做法。有的购房人同一家银行还五年利息，五年后换一家银行或同一家银行重新做按揭，就可以继续只还利息，本金继续延迟归还。所以悉尼业主大多会把房屋增值部分拿出来再投资，同时每五年换一次贷款，意味着银行本金可以一再拖延。

　　“对于在澳洲生活的中产阶级来说，买房是比较明智的，因为可以避税。并且房价在快速上涨。”杭州人沈先生在悉尼读完博士，目前已进入悉尼某政府部门工作，去年拿到了绿卡，他也买下一套105平方米的公寓，他告诉记者，澳洲有一项负扣税制度，买房后可以用房屋的折旧费来抵个人所得税。

　　中国人在澳洲买房

　　主要有四个原因

　　悉尼澳胜地产投资经理陈侃然告诉记者，他有这样一个客户，四年前看中悉尼Rhodes的某滨水楼盘，当时觉得一套房子65万澳元太贵，没有买。4年后，他想再买，已经买不起了，同样的房子已经涨到110万澳元。

　　根据香港汇丰银行的数据，悉尼房价在过去两年共计上涨了39%。这是许多投资客看中澳洲房产的原因。“去年中国赴澳洲游客猛增22%，达84.6万人次的历史最高纪录，同时人民币兑澳币汇率从去年的5以上降到现在的4.5，相当于打了八折，这些都激发了中国人在澳洲买房的欲望。”经常在澳洲考察项目的地产界人士许仰东表示，中国人赴澳洲置业主要四个原因：首先是澳洲的居住环境和旅游资源，其次是为孩子留学做好准备，此外是投资和炒汇结合，还可以度假和租赁。

　　“作为移民国家，悉尼每年的移民人口保守估计有4万多，而每年获批建造的住房只有23000多套。因此，悉尼的住房空置率低至2%，而租金回报率高达4%~5%，贷款利息是4.3%左右，几乎可以持平。其次是经济稳定增长和政府扶持房地产业力度非常大。”陈侃然说。

　　澳洲房产拥有永久产权，没有遗产税。购买期房可以在交付后再还款，还款方式可以选择本金利息一起还，或先还利息后还本金。

　　今年初，澳洲公布新举措，警告在澳非法购房的外国投资者将面临包括3年监禁及最高63.75万澳元（约合310万元人民币）罚款在内的严厉惩罚。但据记者了解，新法规仅限制了海外购买者不能购买二手房，对于新房只要提交申请仍旧可以购买，且没有限制套数。

　　土地成本低、去化率高

　　中国开发商同样紧盯澳洲市场

　　澳洲房产投资热，楼盘销售快速。比如，8月29日皇冠房地产的绿色广场项目，推出当日便售罄。“最近我在悉尼市场调查了十多个项目，几乎全部楼盘当月售完推盘量的50%以上。土地市场交易也非常活跃。在悉尼和墨尔本的10天中，接触了15块土地，其中3块土地还没来得及进行可行性测算，就已经被买家抢购。”许仰东说。

　　从前年开始，国内的开发商布局海外市场。绿地集团2013年3月进入澳洲，紧随其后的还有碧桂园、万达、保利、复地以及绿城等。他们看中的就是澳洲土地成本低，而销售去化率高，房地产市场发展成熟透明。

　　绿地澳洲置业负责人何锦亮告诉记者：“澳洲没有大体量的土地，总成本也较小，大多每块地在50万澳元～3000万澳元之间，即人民币250万元～1.5亿元，而且首付仅为10%，准入门槛低，市场也较为稳定规范。”

　　许仰东表示，中国地产企业在悉尼早已非常活跃。例如在悉尼大桥一线景区，万达收购了整幢观景楼，而在海德公园附近，绿地和世茂都收购了高层办公楼。在北悉尼中心区等许多地区，中国资本至少有50个项目在跟进。

　　机遇往往伴着风险

　　投资澳洲房产也要谨慎

　　机遇往往伴随着风险。一个不争的事实是，澳洲房价在近几年的飙升已蕴含失控风险。无数投资客抱着“澳大利亚房价涨得快，买了就会赚”的心态纷纷选择及早购房，因此推高了房价。近两年悉尼不断地盖起新房，大部分将在2016年~2018年建成，到时空置房出现机率和房屋出租难度都将增加。

　　另外，在投资前，务必先熟悉悉尼的情况，并不是所有地段都增值一样快。比如被抢购的绿色广场项目，价格高，是因为距市中心仅5公里，且为政府重点支持地段，轨道交通便利，类似于杭州的钱江新城。

　　其次，澳洲有可能依据选民意见出台限制新房的政策，市场变数大。例如今年初，澳大利亚政府宣布将对所有外国购房者征收购房申请费用。

　　陈侃然告诉记者，批准有效期从申请信上的日期起共计12个月，购买多处房产时需要提交多份申请。还有，海外购房者不能购买二手现房，也不能购买分权房产，只能提交购买空地或新房的申请，在某些特定情况下可以购买将要重建的现房。

　　在澳洲的房产投资，也会遇到烂尾或开发商恶意取消合同的风险。近一年来，许多购买楼花的购房者本以为可以收到新房，却收到了购房合同取消的消息。由于悉尼的房价一直处于上升期，出现了个别小开发商故意拖延工期，企图与买家终止合同，再以目前的市场价卖给第三方的案例。对于买家而言，一旦合同取消，按悉尼房价年均涨幅10%以上来计算，半年就亏损约5%以上。据公开数据显示，目前这样的受害买家已超过200户，且有不断增加的趋势。因此，投资澳洲房产时务必选择有品质和信誉保证的大开发商。