直击瑞典房地产市场：泡沫中的任性能走多远(图)

　　瑞典的房地产市场从未如此疯狂，购房者们也从来没有这么“任性”过。不过，廉价的信贷和螺旋上升的价格可能正吹起一个巨大的泡沫——如果这一泡沫不幸破裂，可能会对瑞典经济带来不利影响。


　　“房价简直疯了”

　　现在的瑞典拥有任何发达国家都难以望其项背的发展速度。通胀率接近0%，官方利率为负;购房者们不仅可以享受前几年只付利息的贷款，还有着一系列的税收优惠。当下，瑞典的消费者债务约为可支配收入的175%，在欧洲国家中位居前列。房屋价格则在持续上涨——斯德哥尔摩的房地产价格大约在6530美元/平方米，要知道伦敦也仅有6750美元。按照当前的利率，大多数瑞典人都需要整整1个世纪才能还清所有的抵押。

　　债务当头并没有浇灭瑞典购房者们的热情——他们常常在实地考察之前就会直接抢购房产，有时甚至仅仅是基于地产的照片。“沉溺于”瑞典最火爆的在线房地产网站Hemnet已经变成了一种社会现象。一些瑞典人每天要刷好多次广告，期待找到自己心仪的地产。

　　“房价简直是疯了”，37岁的瑞典人凯瑟琳·温泽尔(Cathrin Wentzel)表示。温泽尔正在斯德哥尔摩时髦的国王岛地区寻找一套一卧、44平、建造于1930年代的房屋。这种房型的特色在于炉火、阳台和水景，售价约在380万克朗(44.6万美元)左右。温泽尔估计，她至少还需要多花50万克朗才能买到这套房子。“上周我参加了一场拍卖，可即使我的出价比起拍价高出90万克朗，受访者还是撤回了这套房屋。”经营着自有市场营销公司的温泽尔表示。“他们认为，这个出价还不够高。”——在瑞典，大多数房地产的出售都是通过文字讯息完成的;一般而言每条信息将出价提高1万-2万美元。

　　两难的瑞典央行

　　上周，瑞典央行维持低水平的利率，为高企的房地产和租赁价格再添上一把火。不过，瑞典央行也处在一个两难的困境：将利率水平继续维持在低点会鼓励家庭购房者;但拔高利率就会严重打压疯狂的房地产市场。值得担忧的是，瑞典有可能终会陷入2008年金融危机那样的处境。背负着巨大抵押贷款的房屋持有人可能会看到房屋价格直线下降。于是，他们或许会缩减支出、尝试更多储蓄，并最终影响到经济本身。

　　曾经，政府顾问机构、财政政策委员会主席约翰·哈斯勒并不担心房地产市场，但现在他的态度有所转变。“不断加速而且难以解释的房地产价格上涨，加上市场的投机行为都是很糟糕的信号。”他表示。“这让我感到担忧，而几年之前我并不这么想。”

　　在过去的几个月中，伴随着房地产价格进一步拔高，一些人对泡沫的担忧开始积聚。2015年9月，抵押贷款的增长速度甚至超过的此前的4年。即使如此，瑞典央行仍将利率水平压低在历史性的-0.35%。“我们没正确处理瑞典的房地产市场，长期而言这将会威胁到经济的发展。”瑞典央行行长斯坦芬·英韦斯(Stefan Ingves)坦言。

　　信贷泡沫还是地产供不应求？

　　不过，并不是所有人都赞同地产泡沫的判断。怀疑者们认为，是由于过去10多年的缺乏建设，而并非过于宽松的信贷导致了市场的扭曲。

　　据斯德哥尔摩相关机构估计，瑞典未来10年至少需要每年建设16000栋房屋，才能满足人口的增长。预计2030年之前，将会有50万人搬入该地，更不用说数量创历史纪录的寻求庇护者。

　　同时，收入的增长和失业率的下降，意味着瑞典比以往任何时候都要更加富有。“即使房价去年提高了15%-20%，人们还是负担得起。”瑞典房地产中介汤米·郎思坦表示。高度监管的市场，也意味着瑞典人需要经过漫长的等待才能在斯德哥尔摩租赁房屋，导致买房成为了唯一的选择。

　　减少泡沫的改革一直存在风险。直到2010年，瑞典人还可以借入100%的房屋购买款，一些人还会借贷更多为房屋翻修融资。新出台的85%贷款限额，也常常受到规避。同时，受税收优惠的激励，10个瑞典人中就有4个根本不会还清自己的贷款。但在当下，即使是最小幅度的改革举措——例如政府计划收紧新贷款者的抵押条件——也遇到了法律层面的困难。

　　在机会之门关闭之前，一些瑞典购房者们仍在争先恐后地去购买梦想中的房产，选择性地忽略着外界对泡沫的讨论。“我曾经和一个房地产中介探讨过这个问题，但他说这仅仅是探讨。”温泽尔表示。

　　作者：阎彦来源一财网)

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