马克：人口、房价与农村土地确权

　　文/马克

　　一年前的今天，似乎罕有人能料到，在全国房地产行业进入周期性调整的时候，深圳房价还能在近一年内暴涨50%。于是现在唱多深圳楼市的人明显又多了起来，上上下下都在讨论深圳房价何时能够超过香港。

　　与此同时，北京也不甘落后，地王频出。近日，北京土地市场成交的土地，楼面价都远超周围房价，最近一个月，北京住宅地块平均楼面价高达3.8万。有人估计，今后北京新房价格将卖到8万/平，还不是中心城区，而是五环外的犄角旮旯的地方。

　　无论是北京开发商，还是深圳买房人，都在赌这些城市的房价在未来能够继续像十年前那样大幅上涨，而理由无非是人口流动、货币超发、土地供应这些十年来一直被述说的故事：人口在不断涌入北上广，人民币一年不如一年值钱，政府限制土地供应，还有降息带来的刺激，都会导致房价的进一步大幅上涨。

　　然而，我要说，拿过去十年的经验看未来十年的前景，是大错特错。一是错在没有考虑外部因素，二是错在没有考虑关键的内部因素。

　　人口、货币、土地固然是过去十年北上广房价飙涨的决定性原因，但是加入WTO十六年的中国已经不再脱离于世界，而是与全球紧密的结合在一起了。资本也不再束缚于国内，而是可以全球流动了。十年前北京房价六千八千一平，而现在已经接近四万一平，翻了将近五倍，而同期的纽约伦敦房价有翻了五倍吗？

　　如今北上广深房价已经逼近伦敦纽约，假若如楼市春天派所希望的那样，再按十年前的涨速继续涨下去，那十年后将远远超过伦敦和纽约，你们觉得有可能吗？

　　资本是全球流动的，对于有钱人来说，他们永远会寻找房价洼地去投资，为什么要成为你手中不动产的“接盘侠”？伦敦纽约近些年相较于过去房价涨幅迅猛，很大因素就是海外投资者的炒房，其中就有很多中国人。中国富人现在选择去海外投资房地产，不在你国内投了，伦敦、纽约、悉尼、温哥华哪里便宜就会往哪边投资，就和海淘一样。相比之下，北上广深的不动产回报率已经过了诱人的阶段，不再具备吸引力了。深圳一年涨50%那是例外。

　　这是中国一线城市房价不会大幅上涨的一个理由，十年内最多翻一倍，从现在四万均价翻到八万十万左右，撑死也就这样了。从投资回报率来看，十年翻倍的回报率也不并太高。这还要考虑全球不再发生如2008年那样的经济危机，但从历史上看，十年一次的周期轮回始终无法逃避，1988、1999、2008，每过十年就会有一个商业周期的到来，资产价格会陷入低谷，然后再复苏，再是泡沫……

　　第二个与十年前不一样的关键因素是农村土地确权。这个事情城里人关注的并不是很多，可能买小产权房的人群会更关心一点。中国并非没有土地，哪怕在北上广深这一线城市里，也拥有着大量的农村土地尚未开发利用。农民对土地确权是兴致颇高的。厉以宁就在22日北大的论坛上明确表示未来土地确权值得认真关注，认为其意义深远。

　　厉老这样说的，农村土地确权以后，农民的宅基地，宅基地上的房子都有了房地产证，农民就能获得财产性收入。

　　这可是非常了不得的变化，这意味着小产权房有可能破口。而一旦小产权房能够有了合法身份，农村就能瞬间供应大量的住宅，城市人就能绕过万恶的开发商，直接和农民签订不动产交易合同。你以为，那时北上广深的房价还能如今天那样坚挺吗？北京的一套小产权房也不过几十万而已。

　　厉以宁曾被称为“厉股份”，因为他和其他学者曾力推股份制改革。股份制改革在上世纪90年代落地以后，中国出现了可以交易股票的股市，造就了一大批富翁。直至今日，如马云、王健林、史玉柱、许家印这些富豪，莫不利用股市成就了自己的财富帝国。

　　如果农村土地确权以后，农民不动产可以流转，城市资本可以进入农村，那时能够造就的富翁，将不亚于股份制改革的程度。与此同时，大量的资本投入，会产生大量的住宅，从而导致北上广房价的松动。恐怕这就是厉以宁所说的“意义深远”的含义。

　　归根到底，房价取决于供求关系，人口、货币、制度影响的都是供给和需求。站在今日的中国，和十年前不一样的，我们一要具备全球视野，从全球资产配置角度来观察中国一线城市房价，二要认真对待农村土地确权这回事。知识决定命运，知识能保证你做出风险较小的投资选择。