中产阶层为什么依赖房子

　　文/聂日明

　　配置财富的渠道那么多，为什么中产阶层会偏爱房产？从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的最简单、也最重要的参照。

　　近几个月房市处于热销状态，10月，70个大中城市的新房价格环比下降城市有33个，上涨的城市有27个。房价同比数据分化得更利害，只有16个城市上涨，涨幅最高的深圳高达40.5%，而多数三四线城市的房价都处于下跌状态。

　　房价处于颓势已经有一段时间了。2014年9月末，为了稳住房价，除了北上广深一线城市以外，多数城市取消了限购令，央行也放宽房贷政策，到今年初，一二线城市房价开始上扬，深圳更是出现爆发性上涨。这让原本就开始分化的房地产市场越发分化。

　　房产是中国居民财富的主要承载。据甘犁主持CHFS(中国家庭金融调查)的调研数据显示，2015年，中产阶层的财富在房产上的配置比例高达79.5%，而金融资产仅有10.8%。对比2002年李实主持的CHIPS调研数据，房产价值占中国家庭财富的比重还是上升的。这些最终呈现为中国畸高的住房拥有率，CHFS显示2013年中国住房拥有率高达89.68%，世界平均水平仅为63%。即使考虑东亚人更恋家、在乎房产，日本也只有60%。

　　富人买房不稀奇，真的穷人买不起房子。配置财富的渠道那么多，为什么中产阶层会偏爱房产？一般的解释是中国的资本市场不发达，普通居民缺乏良好的投资渠道。即使可以投资金融资产，过去10年的经验也表明，投资商品房的收益稳定性要远超股市，是最稳定上升的投资策略。但这并不能解释，为什么杭州、成都、丹东这样的二三线城市，房价一直在阴跌状态，每年依然可以消化掉巨量的房产。

　　有人指出，房地产是公共品的价值折现。中国目前实施的户籍制度在社会管理中有大量的应用，不管是落户、办居住证还是子女入学，都会要求稳定住所，自有住房是获得这些资格或公共服务的必要条件。例如很多城市已经放开本科毕业生的落户，但限于没有住房，户口一般挂在人才交流中心的集体户口中，按很多城市的政策，集体户口只能迁进与迁出，无法增加人口，新生儿要落户，就需要自有产权房。

　　当前义务教育阶段的就近入学制度，自有产权房也是好学区的必要条件。所以学区房、大城市商品房的价格居高不下，今年北京上海的房市中，学区房上涨的幅度也是最剧烈的。

　　除此以外，我们还需要从社会转型与人才流动视角下来审视，为什么中产阶层配置财富时更青睐住房？魏尚进等人的研究表明，计划生育导致性别失衡，婚姻配对时出现更多的男性在竞争较少女性，攒足一套房子的首付已经成为一条心照不宣的潜规则。全国35个主要城市房价上升的表现，魏尚进认为其中近一半因素可以用性别失衡现象来解释。这与民间流传的段子不谋而合：“丈母娘推高了房价”。

　　丈母娘之所以青睐房产，也因在转型社会中，大量农民市民化，中国原有关系型社会的身份识别和声誉机制不再有效。商品房不仅可以将男方的收入、家庭财富等实力显性化，还有效增强了离婚成本，或给女方在离婚后的生活保障。

　　即使不考虑结婚的因素，大城市的新移民，也需要一套房子来证明自己，向其他人显示自己的实力。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的最简单、也最重要的参照。这也意味着，中国城市化、大城市规模扩张进程不停止，中产阶层还会一直偏爱将房产作为财富配置的主要手段。

　（发表于明言财经，作者为上海金融与法律研究院研究员）