楼市库存的残酷真相：7个月即可卖完

　　据说中国楼市、尤其是库存问题已经到了很危险的地步。

　　11月10日，习近平主席在中央财经领导小组会议上表示，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”而在此之前的10月23日，李克强总理也在中央党校讲话时提到，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

　　看起来问题似乎真的很严重了，以至于一向看涨楼市的任志强开始呼吁“购房免个税”了。而且，据多家媒体援引“专家分析”称，楼市新一轮救市措施出台在即。

　　但是，如果真有那么多问题，房价为何依然上涨呢？

　　库存在增多 但房价仍在上涨

　　国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的待售面积可供两千万人口居住。

　　这样的数据应该很吓人吧。按照2015年前10月94898万平方米的销售面积计算，只需要7.2个月即可销售一空。

　　而且，尽管库存高企，楼市依然量价齐涨。

中国楼市：触底反弹，量价齐涨

　　如果所示，经过2014年的调整后，今年以来，全国商品房销售面积和销售额均再度上涨。而且，自今年5月以来，全国商品房销售额涨幅再度超过销售面积涨幅。

　　考虑到这种量价齐涨的局面，尤其是在低位调整的2014年房价也没怎么下降，房地产商看起来像是被高库存压的喘不过气来的人吗？

　　不仅房价在涨 地价涨的更猛

　　而且，不仅现在房价没降，房地产商看起来也不认为未来房价会下降。

　　今年前10月，全国房地产开发企业土地购置面积累计同比下降33.80%。看起来，房地产商似乎并不看好后市。但是，同期土地购置费累计同比却增加了6.4%。换句话说，土地单价同比增长了近60%。

土地市场：量减价升

　　考虑到相比以往，房地产商购置的土地是离主城区越来越远，这样的增幅更加恐怖。

　　例如在北京，2015年经营地块楼面价超过3万的高价地已经出现23宗，六环外也出现了3宗楼面价超过3万的地块。而且，这些地块楼面价均超过周围在售房价。

　　房地产商花更多的钱却只能买更少的地这一趋势，是从2013年就开始了。这一意味着以后投入市场的房地产项目只会更少，而且会更贵。

　　楼市正在去库存

　　如上图所示，从2014年年开始开始，中国楼市已经开始了一个自发的去库存过程——房地产商大幅减少了土地购置面积。

　　开发商不仅是大幅减少了土地购置面积，商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速均大幅减少，甚至是负增长。

房地产商已经在去库存

　　国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品住宅施工面积同比增长0.2%，几近零增长。而在2011年，这一数据大约是30%。房屋施工面积，是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

　　截至10月末，全国商品住宅竣工面积同比增长-7.2%，连续9个月保持负增长。房屋竣工面积，是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

　　考虑到土地购置面积更快速度的减少，今后一段时间里，全国商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速仍会继续回落。

　　换句话说，在舆论界和高层领导人关注到楼市库存问题以前，全国的房地产商已经在开始去库存的过程了——而且还是在房价未有下降的基础上进行的。

　　政府可能出台的所谓“救市”措施需要考虑到这一点，避免像2008年的四万亿刺激政策一样，成为对敢于冒险的开发商的直接或间接的补贴，否则很有可能使已经高高在上的房价，继续走高。(完)