2000亿土地盛宴背后：北京现结构性供应缺口

　　随着11月24日房山区两宗土地的出让，今年北京市土地出让金额已高达1920.77亿。仅用11个月的时间，土地出让金额就超过了去年的峰值，创历史新高。

　　根据北京市国土局公布的信息，当前北京还有7宗经营性用地和2宗工业用地处于在售状态。业内人士估算，若上述地块能在年内实现成交，北京土地出让金额有望突破2000亿元大关。

　　但在2000亿土地“盛宴”的背后，是未来北京市场供应的重大结构性缺口：高端住宅过剩，普通住宅不足；保障性住房供应充裕，纯商品房供应不足。这也将对今后的北京市场产生重大影响。

　　多项指标创新高

　　北京市国土局的信息显示，截至目前，今年北京共成交100宗土地，成交宗数为近8年来同期最低，但总成交价款达到1920.77亿元，创历史新高。仅用11个月的时间，就突破了去年全年1916.9亿的历史峰值。

　　在这100宗土地中，有46宗住宅用地、19宗商服金融用地、25宗工业用地，其余为综合类及其他性质用地。

　　根据中原地产的统计，其中居住类用地的平均溢价率最高，达到40.48%，平均楼面价为16795元/平方米；商服金融用地的平均溢价率为28.68%，平均楼面价13482元/平方米。从土地单价来看，居住和商服类用地的价格均超过了去年全年水平，为历史最高。

　　就今年北京土地市场的现实表现来看，出现这种情况并不令人意外。机构分析指出，随着二三线楼市风险凸显，房企扎堆一线城市拿地。受此影响，今年北京土地市场出现激烈争夺，多轮竞价、高溢价等情况成为常态。

　　由于土地单价和总价双双高企，企业不得不组成联合体的形式进行拿地，成为今年北京土地市场的重要特征之一。据统计，在今年北京成交的46宗住宅用地中，有21宗被企业联合竞得，联合拿地的比重为45.6%，该比例同样创历史新高。

　　另一个特征在于，资金雄厚的国企成为市场主力。据中原地产统计，在今年北京成交的46宗住宅用地中，有36宗为国资背景的企业和综合体竞得，只有10宗属于民企单独拿地。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。而且该趋势越来越明显。

　　根据北京市国土局的信息，当前北京还有7宗经营性用地和2宗工业用地处于在售状态，这9宗地块的总起始价约为70亿元。机构分析指出，只要稍有溢价，今年北京土地出让收入就能够突破2000亿元大关。

　　“配建”制度是罪魁？

　　市场一片热闹的背后，却显出危机。其中，土地供应不足，成为业界诟病的重点。

　　根据中原地产的统计，今年北京共成交居住类用地面积482.06万平方米，规划建筑面积819.69万平方米。上述指标均为近几年来的新低。

　　按照年初制定的土地供应计划，今年北京要完成住宅用地供应1200公顷，其中包含保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷。

　　有业内人士指出，过去几年来，北京均未能完成年度土地供应计划，今年的情况同样不容乐观。其中，商品住宅用地供应的缺口尤其巨大。

　　与“量跌”并行的，是“价高”。据统计，今年以来，北京共有25宗土地被冠以“地王”的称谓。尽管部分“地王”颇有水分，但仍从一个侧面反映了北京土地价格高企的现实。

　　根据中原地产统计，在今年北京成交的土地中，共有25宗楼面地价超过3万元，其中有9宗的楼面地价超过5万元。按照中原地产的观点，这将对未来的房价产生强大助推作用。

　　全经联房地产商会会长任志强认为，造成上述局面的原因，在于北京的“配建”制度。他表示，将商品房用地和保障房用地配建出让，一方面使得商品房用地面积受到挤压，影响供应规模；另一方面也将保障房的土地成本转嫁到商品房之上，造成价格高企。

　　受此影响，北京的市场供应正出现结构性缺口。集中表现为：高端住宅过剩，普通住宅不足；保障性住房供应充裕，纯商品房供应不足。

　　北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，部分项目将可能面临极大风险。同时，日渐高企的房价正在与北京的购买力相背离，并有可能刺穿房价泡沫。