周俊吉：台湾买房利息不到2% 买房比租房划算

　　【财经网讯】“这十年当中台湾的经济并不是特别好，为什么房地产还是好，很大程度是利息的降低。像台湾买房子利息都不到2%，这么低的负担大家都会想先买下来，因为你买比租划算，租肯定会超过这个房价的300%，那肯定是买房比租房划算。”12月13日，台湾信义集团创始人、董事周俊吉在“三亚·财经国际论坛”上如此表示。

　　周俊吉还表示，商品房让大陆从熟人社会变到生人社会，因为单位房以前大家相互都认识，现在在市场上买房子大家彼此不认识。生人社会产生了很多新的现象和矛盾，比如，很多人在电梯里面碰到是不会打招呼的；楼上小孩子比较晚睡就会吵到楼下的，楼下广场舞跳舞可能就会吵到周边。

　　以下为周俊吉发言：

　　周俊吉：谢谢主持人，三位主讲者和各位嘉宾，大家午安！我来自台湾，各位可能比较陌生，所以我简短讲一下我的公司。是在35年前创业的，15年以前在台湾的主板上市，我们做的是从销售开始到开发到交屋以后的室内装修设计服务，算是垂直整合度比较高的企业。

　　我在这里算是一个观察者，可是也算是一个参与者。我在大陆参加了两个社团，一个是晓光兄首创在十几年前在阿拉善成立的一个阿拉善生态保护协会，我也是创会的发起人之一。另外一个是王石他们发起的开发商联盟，我也参加了十几年。所以我既是一个观察者，也是一个参与者。

　　我观察到大陆的现象大概是怎么样的，第一，这30年来我们的房子从无到有，从有到好，从小到大，面积以前都很小，现在大，从大到功能齐全，现在大家都会希望有智能系统，有新风系统，包括不节能减排等等功能，这些都做得很好。这是第一个现象。

　　第二个现象，早期这里的房子都是单位配房的，现在是商品房为主。也就是说从熟人社会到生人社会，因为单位房以前大家相互都认识，现在在市场上买房子大家彼此不认识。这样就产生了什么现象，可能各位比我更熟悉，在电梯里面你们碰到的人会不会打招呼？可能很多人在电梯里面碰到是不会打招呼的。楼上楼下经常会有一些矛盾，楼上小孩子比较晚睡就会吵到楼下的，楼下广场舞跳舞可能就会吵到周边。

　　我就想做一个实验，2012年开始在上海做一个实验，这个实验如果说能够有一点成绩的话，几年以后可能会对于住宅开发有一点改变。所以我要讲的这个题目的方向是从小区开发到社区营造。

　　我看到现象既然是这样子，我就想我们可不可以盖房子，不只是盖一个很好的硬体、会所，我盖这个房子能不能让居民住进来以后他们是很和谐的，是比较容易交流、比较容易住在一起幸福开心的。孟母会三迁，为什么？因为她觉得那个环境不利于小孩的成长，那我们可不可以盖一个房子让孟母不三迁，居民的感情会比较好。我们服务了1千多个社区以后的经验，总结一点，做一点努力。

　　我们就从房屋的设计规划开始，我们找了6万平方米的地，从设计规划开始就不是用豪华的会所，而是用一些小的空间让妈妈教室、居民容易相处的地方，四到六个楼层我们就留一些空间让大家容易沟通交流。同时我们也去建立交流的机制，让居民住进来以后他很自然地在我们的环境里面互相地自立自主，不是别人让你做什么。所以我们的社区有个共同的议题，去做什么事情可以让社区变得更好。

　　这听起来很抽象，我们在规划当中逐步这样去做。我们的房子刚刚开卖，开卖的第一期四栋楼大概不到400户，第一期我们很快卖掉了300户。比较特别的就是，我们是一个在大陆第一次盖房子的业者，可是我们已经有很高的比例是客人介绍客人，为什么是客人介绍客人？因为他们其实还没有看到我们的房子盖得多好，可是他们在我们销售的过程当中往往说，这个社区、这个发展商真的很不一样，他们很乐意告诉他们的亲友，所以这么短的时间已经有20%以上的客人会介绍客人来。

　　我们怎么做？在客人买房以后，帮他们建立一个群，同时办了一些线上的活动跟聚集的活动，让他们互相交流互相认识。很多联盟的朋友就跟我说，老周，你这样做风险很大。我说有什么风险。他说，你不晓得我们这里很多人买房以后，发展商希望让业主彼此不要认识，因为他们如果认识的话，小业主会聚集在一起集体维权，说你这里盖得不好，这里少了什么东西。他说你这种做法居民都相互认识，他们会不会一起跟你要什么东西，会不会跟你一起维权，那你怎么办。我说，可是如果我们房子盖得不好，那他跟我事前讲好，我应该去把它改善啊。事前告诉我有问题，他不交屋。他问我社区营造是交屋前还是交屋后，我说当然是交屋前做，他说会不会有不交屋的问题，我说还不知道，可是维权问题本身是发展商要尽的责任。可是他说，他们要求很过分的话你怎么办？我说，人们应该会很理性地看这个问题吧，有问题他们会讲，我们也会帮他们处理。不会说他跟你买2、3万的房子要求有7、8万的内容，应该不会这样，我们尽量把它做好。

　　所以在这个过程中，我们就发现一个比较特殊的情况，我们建了那个群以后，大家交流比较密切。的确有人说你们这个信义家庭很多的设施，包括外部公用设施包括学校等等，这些你们没有弄好。

　　那反过来讲，很出我们意外，可能也是意料当中的，实际上就有其他的业主在上面留话说，这个发展商已经做得很好了，这些事情可能是政府的事情。这两三个月的时间之后当地就引起注意，当地政府就要求我们帮别的社区做社区营造，他说你这样看起来会给你们带来麻烦，你们看起来是解决了政府的问题，你们把他们想要办的事情做了，他们不希望出现的问题你们都在事前沟通了。所以嘉定有几个同仁就去各个社区宣讲说怎么把生人社会变成熟人社会，怎么把好的硬体变成好的邻居，千金买屋万金买邻，我们或许可以从小区开发变成社区营造，每个人安居乐业，这或许是我们发展商对于社会的一点点回馈，我们所做的事情应该是让社区居民开心的。这是我尝试发展的道路，也希望各位一起探讨这个事情，谢谢！

　　主持人（苏琦）：谢谢周先生的分享，其实我特别关心一个问题，您自己预估一下，因为社区营造的投入蛮大的，这样做下来赚钱吗？

　　周俊吉：我们在台湾因为有帮别的社区服务，我们捐了几个亿帮台湾的社区服务，他们是来申请，我们有评审委员会评审过后就帮他们做。不是花很多钱，而是怎么做有一个方法让社区的居民容易相处，怎么做让社区的居民不容易相处。硬体的规划当然要花钱，但是不是很高，重点在于系统、软体的建立，使得人与人之间的相处变得融洽，这个倒不会花很多钱，但是我们要出一些比如社区营造的小老师逐渐告诉他们怎么去进行。

　　主持人（苏琦）：接着问您一个问题，接着刚才刘晓光总问的，关于人民币汇率对房地产的影响，我不知道当年台湾有没有这样一段时间，比如由于资本账户的开放，包括新台币的贬值，再加上房地产商海外融资，这一块有没有给房地产商带来冲击的时期？

　　周俊吉：因为我算是在台湾做得比较久的业者，这35年看到了台湾的几波起伏。这起伏当中其实跟货币的升值贬值相关，关系更大的可能是利率。像台湾过去从2003年到2013年长期房地产都非常好，价格也持续涨，交易量一直在放大。这十年当中台湾的经济并不是特别好，按理说经济好房地产才会涨，可是在这段时间为什么社会的经济整体GDP没有成长，为什么房地产还是好，很大程度是利息的降低。像台湾买房子利息都不到2%，这么低的负担大家都会想先买下来，因为你买比租划算，租肯定会超过这个房价的300%，那肯定是买房比租房划算。所以利息的变动跟汇率的高低当然影响房地产的发展，当然GDP的成长也是。

　　在十几年之后，因为台湾的房地产真的涨得太高了，所以最近就算是利息再低，但是很多人也买不起。最主要是最近两年政府用了很多的财税政策使得买房人压力大，比如以前买房子一年缴的房价税低价税房价的1‰不到，现在调了，利息负担之后又多了1%的利息负担，又要扣奢侈税（音），税曾经高达到买卖价格的20%，所以你短时间买卖的要交房价的20%，所以会引起很多人的退场。所以这个政策的实施也会对房地产有很大的影响。

　　三亚·财经国际论坛由中国友谊促进会主办，《财经》杂志承办，于12月11日-13日在海南三亚举行，主题为“新经济新动能”。

　　（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）