习近平再提“楼市去库存” 加快农民工市民化

　　中央再提去库存：推进新市民为出发点的住房改革

　　导读：去库存等刺激楼市政策或将在明年密集亮相。

　　12月14日，中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作称，明年要坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险，保持经济运行在合理区间。

　　会议称，要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模。

　　这也是国家主席习近平在10月份召开中央财经领导小组会议首谈去库存工作后，政治局会议再提去库存，并明确通过推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，作为去库存的一个方向。

　　开辟新需求 刺激政策或在明年密集亮相

　　根据国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月提高0.2个百分点；销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。

　　11月单月，全国商品房销售面积14355万平方米，同比增长8.6%，增速比10月提高3.1个百分点；销售额9732亿元，增长20.2%，增速提高7.8个百分点。

　　虽然销售在增长，但楼市仍面临高库存难题。截止到11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。

　　另值得注意的是，三四线城市也是本来库存积压的重点区域。

　　在中国社会科学院城市与竞争力研究中心的主任倪鹏飞看来，支持农民工购房，也是开辟住房新需求，稳定楼市的一个重要主攻方向。

　　北京京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理陈民告诉21世纪经济报道记者，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。房地产投资数据继续不乐观。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。

　　中原地产市场研究部总监张大伟称，该政治局会议也为2016年的楼市定调，这意味着去库存等刺激楼市政策将在明年密集亮相。

　　实际上，根据21世纪经济报道记者不完全统计，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市，主要原因是因为库存压力过大，且洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等超30城市为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。

　　每年农民工的购房需求4.6亿平方米

　　“按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米”，倪鹏飞介绍。

　　且根据国家统计局对农民工调查报告的数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。另从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

　　“从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户，”倪鹏飞如是介绍。

　　在倪鹏飞看来，要使农民工真正有意愿又有能力购房还需要匹配农村的土地制度改革、户籍制度改革以及改进地级以下城市的基础设施与公共服务等。

　　造成一、二线城市住房需求持续高涨与三、四线及以下城市需求乏力的根本原因是”，倪鹏飞介绍，基础设施及公共服务在不同行政级别的城市存在巨大的落差，导致人口向行政级别高的城市流动，小城镇缺乏吸引力。因此，要加快制定向小城市倾斜的投资政策，引导产业项目和基础设施建设，在住房支付能力强的小城市布局，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。